Cần những giải pháp hữu hiệu cho thị trường bất động sản

(Baonghean.vn) - Nghệ An có khoảng 200 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm cả đầu tư, kinh doanh và dịch vụ). Hiện tại, có trên 100 dự án kinh doanh bất động sản, chủ yếu là tại thành phố Vinh (khoảng 80 dự án). Thị trường bất động sản đã tạo ra quỹ nhà ở khá lớn cho thành phố Vinh và các đô thị trên địa bàn tỉnh.
 
Thị trường bất động sản tại Nghệ An bắt đầu phát triển từ năm 2007. Tại thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò, từ cuối năm 2010 đến tháng 4/2011 thị trường rất sôi động, giá cả tăng cao kể cả đất nền chia lô, biệt thự, đất thổ cư và căn hộ chung cư, đặc biệt là đất nền phân lô sát các mặt đường lớn của các dự án. Thời điểm này có rất nhiều doanh nghiệp đăng ký và triển khai thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.



Dự án BĐS ở đường Phan Bội Châu thực hiện xong hạ tầng cơ sở nhưng vẫn không thu hút được khách hàng.

Tuy nhiên, từ tháng 5/2011 đến nay, thị trường bắt đầu trầm lắng, ít có giao dịch thành công, giá cả có chững lại và bắt đầu có dấu hiệu giảm giá. Những người có nhu cầu mua nhà thực sự vẫn đang chọn giải pháp “nghe ngóng và chờ đợi” khi thị trường chưa có dấu hiệu ổn định về giá. Hầu hết đều đang tạm ngừng trong các giao dịch mua bán nhà với hy vọng giá sẽ tiếp tục giảm. Những diễn biến trong thời gian qua cho thấy thị trường nhà đất bị làm giá do đầu cơ lướt sóng, mua theo tâm lý đám đông. Đặc biệt, trào lưu ồ ạt đổ xô vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản khiến cho cung cầu về nhà ở mất cân bằng. Hiện tượng cung lớn hơn cầu làm cho các chủ đầu tư khó khăn trong việc bán, cho thuê để thu hồi vốn hoặc tiếp tục hoàn thiện, đầu tư; các giao dịch bất động sản diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ.
 
Dự báo trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ càng khó khăn hơn, bởi các tổ chức tín dụng thực hiện thắt chặt cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản, lãi suất vay cao, thời hạn cho vay ngắn nên chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản khó vay được vốn để triển khai và hoàn thiện dự án. Theo chị thị 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ và đảm bảo hoạt động ngân hàng an toàn hiệu quả năm 2012 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, theo đó đầu tư, kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực không khuyến khích, do đó trong năm 2012 ngành ngân hàng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ, hạn chế cấp tín dụng đối với lĩnh vực này, nhằm làm cho thị trường bất động sản ngày càng hướng đến nhu cầu thực chất của người dân, giảm áp lực tăng giá.
 
Mặc dù được sự chỉ đạo kịp thời của các cấp, ngành chức năng trong việc thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch của các dự án bất động sản, như hàng năm UBND tỉnh đều thành lập các đoàn kiển tra để kiểm tra tiến độ thực hiện và giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên các dự án phần lớn triển khai chậm so với tiến độ được phê duyệt, một số dự án đầu tư xây dựng không đồng bộ, chất lượng công trình hạ tầng chưa đạt yêu cầu, xây dựng công trình không đúng theo quy hoạch, thiết kế được duyệt. Ảnh hưởng đến không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, sinh hoạt của cư dân trong dự án và vùng phù cận. 
           
Có thể thấy rằng, trong nhiều nguyên nhân dẫn đến các dự án bất động sản triển khai chậm, là do chiến lược kinh doanh của các nhà đầu tư chưa phù hợp, chủ yếu đầu tư cho dự án cao cấp, giá thành cao trong khi nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình rất lớn thì có rất ít chủ đầu tư quan tâm. Năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn yếu, các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhiều doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm kinh doanh bất động, thậm chí có một số doanh nghiệp đầu tư theo phong trào…

Bên cạnh những nguyên nhân đó, còn có sự thiếu quan tâm, hỗ trợ của một số cấp, ngành trong việc hướng dẫn giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nhất là thủ tục hành chính kinh doanh bất động sản còn phức tạp, rườm rà, nhiều văn bản chồng chéo gây mất nhiều thời gian của các nhà đầu tư, do đó kéo dài thời gian thực hiện, lãi suất vay tăng lên, thời hạn hoàn vốn lâu do tiến độ thực hiện dự án kéo dài. Các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng,... còn nhiều vướng mắc nên làm chậm cơ hội đầu tư của các doanh nghiệp, giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản. Khung giá đất tiếp tục điều chỉnh khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền nghĩa vụ nhà đất tiếp tục đội lên, khiến giá nhà đất khó giảm xuống tới tầm với của người thu nhập thấp.

Mặt khác quy định, thủ tục bán nhà ở cho người thu nhập thấp còn phức tạp nên khó cho đối tượng này tiếp cận được dự án để mua nhà. Việc cấp GCNQSDĐ cho các dự án bất động sản nói chung và cấp GCNQSD nhà cho các hộ gia đình nói riêng còn mất thời gian. Nhiều khu chung cư, nhà ở mặc dù đã đi vào hoạt động nhưng các căn hộ vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (bìa hồng) do chủ đầu tư nhà vẫn chưa nộp hết tiền sử dụng đất. Một số nhà đầu tư đã nộp tiền mua nhà nhưng vẫn chưa được cấp bìa hồng. Do vậy, các nhà đầu tư thứ cấp thực sự chưa mặn mà lắm với việc mua bán, kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê,..
 
Để làm “ấm” lại thị trường bất động sản, hiện nay ngoài các giải pháp thuộc thẩm quyền quyết định của Chính phủ, thì tỉnh ta cũng cần có những giải pháp kịp thời, như: Tập trung hoàn thiện thủ tục hành chính nhằm loại bỏ những thủ tục không cần thiết và giảm thời gian xử lý hồ sơ trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nâng cao ý thức trách nhiệm của các cán bộ công chức trong việc thực hiện nhiệm vụ được giao. Từng bước nghiên cứu tạo quỹ đất sạch, phù hợp với quy hoạch xây dựng để các dự án bất động sản (và các dự án khác) có thể triển khai nhanh chóng, kịp thời đáp ứng nhu cầu cho nhà đầu tư khi có thời cơ đầu tư.

Ban hành quy trình thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ. Tùy theo tình hình và điều kiện cụ thể, cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang phục vụ cho mục đích tái định cư và các loại hình nhà ở xã hội để cho thuê giá rẻ; cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Lập quỹ phát triển nhà ở để hỗ trợ các dự án nhà ở hoặc cho vay ưu đãi mua nhà ở đối với các đối tượng thu nhập trung bình và thấp bằng hình thức cho thế chấp bằng chính nhà ở và lãi suất thấp hơn cho vay kinh doanh và do UBND tỉnh quy định. Cho phép các nhà đầu tư thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo 1 trong 2 hình thức: Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Nhà đầu tư thỏa thuận để bồi thường tài sản trên đất. Sau đó người sử dụng đất làm đơn xin trả đất để Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho nhà đầu tư thuê đất thực hiện dự án… Các tổ chức tín dụng cũng cần tăng thời hạn vay cho kinh doanh bất động sản hơn các ngành nghề khác, phù hợp với đặc điểm của loại hình kinh doanh có thời gian thu hồi vốn dài.
 
Với sự tích cực hỗ trợ của các cấp, ngành, hy vọng trong thời gian tới, trên địa bàn tỉnh sẽ có thêm nhiều dự án bất động sản phát huy hiệu quả và đặc biệt thị trường bất động sản sẽ “ấm” trở lại.


Hoàng Vĩnh