Căng thẳng tồn kho bất động sản

(Baonghean) - Ảm đạm, hàng tồn kho lớn là tình trạng chung của thị trường bất động sản hiện nay. Bởi thế, không ít dự án đã phải tạm dừng, đắp chiếu hoặc không thể khởi công.

Hiện trên địa bàn tỉnh có 110 dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) của 74 doanh nghiệp, trong đó tại Thành phố Vinh có 94 dự án, còn lại là ở Thị xã Cửa Lò và các huyện, thị khác. Cũng như tình trạng chung của nhiều tỉnh, thành trong cả nước, tình hình thị trường bất động sản năm 2012 và 3 tháng đầu năm 2013 của tỉnh Nghệ An tiếp tục gặp khó khăn. Giao dịch bất động sản thông qua hệ thống các sàn giao dịch (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông qua sàn (mua bán nhà ở của người dân) rất ảm đạm, số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch.

Giá bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Theo thống kê chưa đầy đủ, tình hình tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh là 2.595 căn (giá trị khoảng 3.554 tỷ đồng); các căn hộ chung cư là 1.120 căn (khoảng 1.325 tỷ đồng), diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại tại các dự án bất động sản là 12.982m2 (giá trị khoảng 245,98 tỷ đồng); diện tích tồn kho đất nền là 5.148m2 (giá trị khoảng 23,166 tỷ đồng).

Tuy nhiên, số liệu trên chưa phản ánh thực tế tình hình tồn đọng BĐS hiện nay, chưa kể dự án tồn kho nhưng chưa báo cáo. Đặc điểm tồn kho BĐS nhiều dự án đã huy động vốn một phần; đã giải phóng mặt bằng; đã đầu tư hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường. Các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng chưa bán được. Vì vậy, con số thực tế tồn kho BĐS sẽ lớn hơn so với số liệu báo cáo.

Dự án Khu đô thị sinh thái Vinh Tân (TP. Vinh).              Ảnh: Cảnh Nam

Trong khi nguồn cung dôi dư thì người có nhu cầu mua nhà vẫn đang ở trong trạng thái chờ giá tiếp tục hạ. Chính vì thế, số lượng giao dịch thành công ít, tổng giá trị giao dịch không cao. Có 7/16 sàn của tỉnh Nghệ An không có giao dịch nào thành công trong năm 2012 và 3 tháng đầu năm 2013. Ông Phạm Thái Dương - Tổng giám đốc Tổng công ty CP Xây dựng số 9 (Vinaconex9), cho biết: Mặc dù doanh nghiệp đang tích cực trong việc làm nóng lại thị trường bằng các phương thức ưu đãi trong kinh doanh như giảm giá, đẩy nhanh tiến độ thi công, nâng cao chất lượng căn hộ, khuyến mãi nội thất,... nhưng hàng tồn kho và số tiền nợ đọng của khách hàng tại dự án lên đến 315 tỷ đồng. Tại dự án Nghi Phú, công ty còn 15.700m2 đất ở có hạ tầng và 7.600m2 nhà thấp tầng xây thô, 9.500m2 căn hộ chung cư và 1.200m2 văn phòng cho thuê còn tồn kho.

Còn tại Dự án Tòa nhà dầu khí Nghệ An đã hoàn thành vào tháng 12/2012, nhưng đến nay sau hơn 2 năm đi vào hoạt động và khai thác, dự án còn tồn đọng 20 căn hộ (bán được 106/126 căn hộ); khai thác lấp đầy được 20% diện tích văn phòng cho thuê, còn trung tâm thương mại vẫn chưa được khai trương. Nguyên nhân tồn đọng, ngoài lý do khó khăn chung của thị trường, đại diện doanh nghiệp cho biết: Dự án Tòa nhà dầu khí Nghệ An là tổ hợp bao gồm chức năng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và nhà ở chung cư nên việc khách hàng là tổ chức, cá nhân thuê dài hạn, mua phần tài sản được xây dựng trên diện tích đất nhà nước cho thuê đất dài hạn trả tiền hàng năm hiện chưa có chủ trương được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng khách hàng.

Tương tự, tại các dự án Khu đô thị sinh thái Vinh Tân cũng như các dự án Khu chung cư đông Đại lộ Lê Nin, dự án nhà chung cư cao tầng CT1 Quang Trung, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong công tác thu hồi vốn do thị trường bất động sản đóng băng. Ngay Dự án Khu đô thị sinh thái Vinh Tân, Tổng công ty đã đầu tư vào dự án số tiền hơn 700 tỷ đồng, nhưng hiện nay việc huy động vốn, thu hồi vốn tiến triển rất chậm, ảnh hưởng tới công tác tái đầu tư vào dự án.

Nguyên nhân gây khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không thể không kể đến những bất cập nội tại của thị trường này. Trong đó có thực trạng phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Hàng tồn kho tăng cao, khó bán còn do trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn, thiếu căn hộ có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Ông Nguyễn Nam Đình - Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tại hội nghị tháo gỡ  khó khăn thị trường BĐS do UBND tỉnh tổ chức mới đây, cho rằng: Nhu cầu thực tế của thị trường là có, nhất là nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có mức thu nhập trung bình trở xuống (chỉ có thể mua dưới 400 triệu đồng/căn). Tuy nhiên, do nguồn cung lại chủ yếu dành cho các đối tượng có mức thu nhập khá trở lên hoặc do đầu cơ nên nguồn cung và nhu cầu thị trường không tương xứng, dẫn đến tỷ lệ giao dịch thành công thấp.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Nghệ An, tồn kho bất động sản hiện nay cũng có lý do mức giá đất, giá nhà hiện vẫn còn rất cao so với giá trị thực tế và so với thu nhập của người dân (gấp từ 5 đến 10 lần so với chuẩn). Một khi giá còn quá cao, thì các giải pháp đưa ra để hỗ trợ thị trường sẽ khó phát huy hiệu quả do người dân có nhu cầu nhà ở không có đủ số tiền lớn. Giá bất động sản (nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư) thời điểm hiện nay thấp hơn so với cùng cùng kỳ năm 2011 khoảng 10% và thấp hơn khoảng 20% - 25% so với thời điểm giá cao nhất. Thực tế, thị trường BÐS còn nhiều điểm nghẽn, cơ cấu giá thành BÐS bị chi phối bởi quá nhiều các yếu tố, đặc biệt là hai yếu tố giá đất và lãi suất ngân hàng, hiện đang chiếm hơn 40% và 50% giá thành.

Thị trường đóng băng khiến nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các DN nhỏ và vừa, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Đầu ra của các doanh nghiệp bất động sản nhưng lại là đầu vào của các lĩnh vực khác, trong đó có vật liệu xây dựng; hàng tồn kho tăng cao nghĩa là nền kinh tế đình đốn. Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi đồng hành với tồn kho, nợ xấu trong bất động sản cũng tăng cao.

Việc giải quyết lượng hàng tồn kho BĐS đang là một trong những nhiệm vụ trong tâm năm 2013. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS,  UBND tỉnh đã đưa ra giải pháp tổng lực, trong đó có kích đầu ra - tức là kích thích nhu cầu tiêu dùng nội địa, chính sách tín dụng với lãi suất hợp lý. Vấn đề đặt ra là sự vào cuộc như thế nào?