Cảnh báo tình trạng phân lô, tách thửa tự phát: Kỳ 1 - Luật mở hay quy định hở?
Thời gian qua, trên địa bàn nhiều địa phương của tỉnh, từ đô thị, nông thôn đến vùng trung du đã “bùng nổ” các hoạt động chuyển nhượng đất đai, phân lô, tách thửa hình thành tự phát các cụm dân cư mới.
Đi sâu tìm hiểu, phóng viên Báo và phát thanh, truyền hình Nghệ An nhận thấy những hoạt động này đang tạo ra những bất cập, tiềm ẩn hệ lụy cho xã hội, đã có không ít cấp ủy, chính quyền địa phương cũng đã bày tỏ sự băn khoăn, vì vậy, đây là vấn đề cần được quan tâm, kịp thời chấn chỉnh.
“Địa phương mất kiểm soát”
Không quá khó để nắm bắt thông tin các cụm dân cư mới tự phát vì chúng được gắn với việc rao bán đất nền công khai trên các trang mạng xã hội Zalo, Facebook. Và vì còn được thể hiện trên văn bản của một số cấp ủy chính quyền địa phương khi họ sớm nhìn ra những bất cập, mong muốn có được những thiết chế đủ mạnh để kiểm soát.
Một cán bộ ở khu vực thị xã Thái Hòa (cũ) chuyển cho chúng tôi đoạn clip ghi lại một khu đất lớn bằng phẳng, có lối đi, được chia thành hàng chục lô. Anh cho biết, đây là một khu đất phân lô do cá nhân thực hiện trên địa bàn, và họ đang tổ chức rao bán trên mạng xã hội thông qua các tài khoản Facebook. Rồi trao đổi: “Vài năm trước đã từng có hiện tượng này, sau một thời gian im ắng bây giờ lại rộ lên. Chúng tôi rất băn khoăn vì nhìn thấy đang tạo ra những bất cập, sẽ gây hệ lụy trong tương lai. Đặc biệt là đối với những người dân mua đất đến sống tại đây, họ sẽ rất thiệt thòi khi thiếu hạ tầng kỹ thuật. Dù vậy, vấn đề này đang vượt ra tầm kiểm soát của chính quyền địa phương…”.
Vào đầu năm 2021, ở khu vực các huyện Nghĩa Đàn, Tân Kỳ (cũ) từng rộ lên nạn mua bán thửa đất lớn trong khu dân cư, người nhận chuyển nhượng sau đó hiến đất mở đường rồi cứ thế phân thành nhiều lô để rao bán trên mạng xã hội. Từ thông tin phản ánh của báo chí, chính quyền các huyện Nghĩa Đàn, Tân Kỳ (cũ) đã tổ chức kiểm tra. Sau khi xác định những hoạt động này vi phạm quy định pháp luật về quy hoạch, trật tự xây dựng… và có những tác động không tốt cho xã hội thì đã phát văn bản cảnh báo, chỉ đạo các đơn vị cấp xã kịp thời kiểm tra phát hiện, triệt để ngăn chặn. Vấn nạn này sau đó đã lắng xuống, rồi bị triệt tiêu.
Bởi vậy, khi được xem đoạn clip và lắng nghe tâm tư chất chứa những lo lắng băn khoăn của người có trách nhiệm, chúng tôi đã hỏi vì sao anh lại nói vấn đề này vượt ra khỏi tầm kiểm soát của địa phương? Theo anh, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản pháp quy liên quan, gồm cả Quyết định số 82/2025/QĐ-UBND ngày 5/11/2025 của UBND tỉnh có nhiều điểm mở, giảm bớt được một số thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong tách thửa đất thổ cư. Tuy nhiên, cũng vì thế đã dẫn đến nảy sinh hoạt động mua bán chuyển nhượng đất thửa lớn với mục tiêu phân lô, tách thửa thành nhiều lô đất để kinh doanh, quy mô không khác gì dự án bất động sản, dẫn đến hình thành tự phát nhiều cụm dân cư mới trong tương lai. Rồi anh cho biết: “Hoạt động này diễn ra ở nhiều địa phương trong tỉnh. Vì băn khoăn nên có một số địa phương như phường Vinh Hưng, Vinh Phú, xã Nghĩa Thọ, Nghĩa Lâm đã có văn bản kiến nghị…”.
Từ những thông tin trên, chúng tôi đã tiếp cận, nghiên cứu một số văn bản kiến nghị của chính quyền xã, phường thì thấy đây thực sự là vấn đề đáng băn khoăn.
Như báo cáo của UBND xã Nghĩa Thọ tại Văn bản số 38/UBND-KT ngày 9/1/2026 thông tin, thời gian qua trên địa bàn xuất hiện một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện tách thửa đất ở với mục đích chuyển quyền sử dụng đất, hình thành các khu dân cư nhỏ lẻ, tự phát thông qua việc mở lối đi nội bộ đấu nối vào đường giao thông hiện trạng do xã quản lý. Nhiều trường hợp trong số này không đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật, không có hệ thống thoát nước, cấp nước, gây quá tải hạ tầng, tiềm ẩn nguy cơ “phá vỡ quy hoạch” và ảnh hưởng đến an ninh, trật tự trên địa bàn.
UBND xã Nghĩa Thọ đã có đánh giá: “Thực tế này cho thấy, nếu không được kiểm soát, chấn chỉnh kịp thời, có thể sẽ phát sinh những hệ quả phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý, đầu tư hạ tầng và định hướng phát triển bền vững của địa phương”.
Cũng theo văn văn bản của UBND xã Nghĩa Thọ, về nguyên nhân là hiện nay việc tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND xã. Trong khi đó, việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ tách thửa tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai không bắt buộc có ý kiến xác nhận của UBND cấp xã về tính hợp lý, phù hợp quy hoạch và phù hợp kỹ thuật của việc mở đường đấu nối vào kết cấu hạ tầng hiện trạng. Vì vậy, những điều này dẫn đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn gặp nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế khả năng chủ động kiểm soát và xử lý vi phạm ngay từ cơ sở; dẫn đến nhiều khó khăn cho công tác kiểm soát, quản lý, đảm bảo định hướng phát triển tại địa phương.
Dẫn ra một số quy định của Luật Đất đai năm 2024; Nghị quyết số 254/2025/NQ-QH ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Quyết định số 15/2025/QĐ-UBND ngày 9/5/2025 của UBND tỉnh về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ địa phương… UBND xã Nghĩa Thọ kiến nghị cần lấy ý kiến của chính quyền địa phương về hiện trạng và điều kiện đấu nối khi xử lý hồ sơ đề nghị tách thửa đất ở có sử dụng lối đi nội bộ để đấu nối vào đường giao thông do UBND xã quản lý. Những trường hợp không có xác nhận của chính quyền địa phương về sự phù hợp quy hoạch, định hướng phát triển, điều kiện đấu nối, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý thì đề nghị tạm dừng thụ lý hồ sơ tách thửa để đảm bảo việc đấu nối đúng quy chuẩn kỹ thuật…
Nhan nhản “cụm dân cư mới” tự phát
Để có thông tin về những “cụm dân cư mới hình thành tự phát”, với hướng dẫn của người cung cấp thông tin, chúng tôi chỉ cần mở điện thoại thông minh vào Google hoặc Facebook gõ vài từ khóa liên quan đến đất đai. Nhờ thế, dễ dàng tiếp cận một loạt khu phân lô do cá nhân thực hiện ở khu vực đô thị, nông thôn, vùng trung du do cá nhân thực hiện.
Tại phường Vinh Phú có một khu phân lô như vậy lọt trong xóm dân cư khối 3 Nghi Phú. Theo "quảng cáo" trên Facebook, khu đất có diện tích ước khoảng vài nghìn mét vuông, được chia thành 3 khoảnh với 26 lô bám trên một lối đi dích dắc hình chữ chi có bề rộng 4m đấu nối với đường khối, xóm. Trong vai người có nhu cầu vào thăm hỏi mua bán, tình cờ chúng tôi được tiếp cận với một người tự nhận là chủ đời thứ hai của khu đất.
Theo ông này, khu đất trước đây do Tập đoàn Thiên Minh Đức mua của người dân địa phương để sử dụng làm kho chứa hàng. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Tập đoàn Thiên Minh Đức chuyển nhượng quyền cho ông toàn bộ khu đất, với tổng diện tích 2.100m2, trong đó, có 850m 2 đất ở. Từ đây, ông đã chuyển toàn bộ khu đất sang mục đích đất ở, đầu tư xây dựng đường giao thông nội bộ bằng đá dăm rải nhựa, hình thành 3 khoảnh đất lớn, rồi bán cho một người chuyên kinh doanh bất động sản. Người nhận chuyển nhượng sau đó đã quy hoạch lại, tùy theo hình thể từng khoảnh đất để phân thành hơn 20 lô, diện tích từ trên 50 – 80m2/lô bán cho người có nhu cầu với giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Dù hạ tầng kỹ thuật khu phân lô hạn chế, nhất là đường giao thông ngoắt nghéo chật hẹp, thế nhưng ông cho biết: “Với diện tích như vậy, rất phù hợp túi tiền của những cặp gia đình trẻ hạn hẹp kinh tế. Vì vậy, ngay sau khi người ta rao bán đã có khá nhiều cặp gia đình trẻ tìm đến đến xem đất…”.
Ở các phường Thái Hòa, Tây Hiếu, xã Nghĩa Lâm, xã Nghĩa Thọ, chỉ trong 1 ngày, chúng tôi tiếp cận đến 5 khu phân lô đất ở do cá nhân thực hiện. Đây đều là những khu đất rất rộng, nhìn thoáng qua tương tự như khu ở mới đấu giá do Nhà nước thực hiện. Những khu phân lô này chỉ có lối đi bằng xi măng dẫn vào để làm lối đi chung, lắp vài cột đèn sử dụng điện năng lượng, và dựng tường rào thấp chia tách thành vài chục lô có diện tích từ 150 – 200m 2. Cập nhật thông tin, được biết những khu đất này trước đây thuộc quyền quản lý sử dụng của một hộ gia đình cá nhân, chỉ có một phần diện tích là đất ở, còn lại là đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm. Về những cá nhân đã thực hiện việc phân lô, hầu hết là người ngoài địa bàn. Như ở khu phân lô xóm Trung Chính, xã Nghĩa Lâm, là do một cá nhân đến từ huyện Yên Thành (cũ) thực hiện; với khu phân lô xóm Thanh Hoa, xã Nghĩa Thọ, thì do một cá nhân đến từ thị xã Thái Hòa (cũ) đầu tư…
Và điều đáng nói là quá trình hình thành “khu dân cư mới” thì chính quyền các địa phương trên đều không có thông tin, mà họ chỉ biết khi nhận được tin báo của cơ sở. Điều này được ông Lô Xuân Du - Phó Chủ tịch UBND xã Nghĩa Lâm nói ra: “Khu phân lô thuộc làng Trung Chính được xây dựng giai đoạn sáp nhập thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Sau khi sáp nhập xã, tiếp nhận báo cáo từ các xóm, chúng tôi mới biết để tổ chức kiểm tra. Khu phân lô này do một cá nhân từ huyện Yên Thành cũ mua lại đất thổ cư của người dân, sau đó mở lối đi, phân chia thành các thửa đất nhỏ nhằm chuyển nhượng lại cho các hộ gia đình có nhu cầu”.
Cũng theo Phó Chủ tịch UBND xã Nghĩa Lâm Lô Xuân Du, báo cáo của đoàn kiểm tra cho thấy việc phân lô trên thửa đất chưa đảm bảo điều kiện về giao thông do chưa có quy hoạch hoặc định hướng quy hoạch của địa phương, việc đấu nối đường giao thông chưa đảm bảo quy định, bên cạnh đó, không có hệ thống cấp, thoát nước và điện lưới.
Ông Lô Xuân Du trao đổi: “Chúng tôi nhận thấy việc tự ý đầu tư cơ sở vật chất để phân lô, bán nền hình thành khu dân cư mới là chưa đáp ứng yêu cầu, có nguy cơ phá vỡ quy hoạch của địa phương. Thấy rằng, nếu để xảy ra tình trạng phân lô hình thành các khu dân cư tự phát sẽ tạo hiệu ứng không tốt, kéo theo nhiều hệ lụy lâu dài cho người dân đến sống tại đây trong tương lai, mặt khác, ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước của chính quyền địa phương…”.
(Còn nữa)
