关于土地购买欺诈的警告

许多复杂的技巧

近年来，有关部门发现、查处了多起土地领域骗取财物、手段高明的案件。

正因如此，2023年10月，宜禄县公安局对该案作出起诉决定，以诈骗罪对居住于演州县演祺乡的被告人黎青雄提起公诉。

调查结果显示，黎青雄自称能够办理“全套”土地手续，包括办理土地用途转换文件、变更土地使用证信息、办理土地分割文件以及发放土地使用证。为了获取受害人的信任，黎青雄在收到钱款后，通过社交网络订购虚假的土地使用证、房屋所有权证以及其他与土地相关的资产，然后将其交给受害人。

义禄县警察局初步查明，从2022年10月底至2023年6月，黎青雄诈骗、侵占6名受害人财产，共计金额逾27亿越南盾。

此前，2023年4月5日，乂安省公安局刑事警察局临时拘留了居住于杜良县波伊山乡的黎氏清春（Le Thi Thanh Xuan，1970年出生），以调查和澄清其通过筹集资金进行房地产投资的形式诈骗侵占财产的行为。

于是，Xuan在荣市、杜良县及周边地区寻找有意出售土地的人。在获得土地卖家的信息和地块图后，Xuan散布虚假信息，例如：该地块正在规划道路、道路扩建、即将建设城区等，以此吸引经济条件好的熟人加入投资购地的行列。

宣某将受害人捐献的全部资金挪作他用。侦查机关初步查明，宣某诈骗并侵占了4名受害人共计60多亿越南盾的资产。

同样，2023年3月28日，乂安省人民法院对居住于荣市雄东乡的被告人Thai Thi Phuong Anh一案，以“诈骗性侵占财产”罪名进行一审刑事审判。Phuong Anh因参加储蓄信用社（hui）而负债累累，于是想出诈骗并侵占居住于荣市勒茂坊的Tran Thi Th女士财产的主意，通过募集资金购买土地转卖牟利。

Anh 知道 Hung Dong 乡一些地区有好地块，于是随意挑选了一些地块（并不知道这些地块的主人是谁），然后向 Th 女士谎称地主正在廉价出售土地，如果她买来投资再转售就能获利，并“吹嘘”这笔土地投资得到了 Hung Dong 乡主席 Tran AT 先生的帮助。更狡猾的是，为了赢得受害者的信任，Anh 买了一张手机 SIM 卡，创建了一个名为“Tan Tran”的 Zalo 账户，从此人的官方账户下载了头像，并将其安装在这个虚假账户上。

Anh 通过该虚假账户向 Th 女士发送了短信，内容包括“与 Phuong Anh 一起投资土地，感觉很安心”、“如果发生任何事情，我会支持并提供帮助”、“由于问题很敏感，我担心会影响工作，所以我只会通过 zalo 联系”......

2021年9月6日至10月6日期间，Thai Thi Phuong Anh提供了出资购买荣市6块土地的信息，从Th女士手中挪用了近12亿越南盾。据悉，近期，当局接到多起刑事投诉，称嫌疑人利用出资的伎俩投资买卖土地，然后进行诈骗和侵占财产。

值得注意的是，部分诈骗分子原为国家机关官员，因此颇受民众信任，并向其注资。

典型案例是门罗镇治安管理大队原大队长黎文平（1970年生）（2005年至2009年任宜和坊人民委员会主席，2009年至2015年任宜和坊人民委员会党委书记、主席）。黎文平供述，自2017年起参与土地买卖活动。由于参与人数多、交易多，资金控制不住，导致亏损，于是便想出一套花招，以门罗镇治安管理大队长的名义，号召、劝说人们出资，共同投资在荣市宜禄县门罗镇各地方购买土地，金额达数百亿越南盾，然后骗取、侵占财产。

黎文平用后来捐款人的钱来支付以前的捐款人。利用上述手段，2021年1月至4月，黎文平在义安省和河静省募集、收取共同出资，诈骗了4名受害人，共计近290亿越南盾。2022年11月，黎文平因诈骗和侵占财产罪被起诉。

同样，2022年10月，乂安省警察局调查警察局以诈骗侵占财产罪起诉并下达临时拘留令，原荣市雄勇坊地籍官陈文江。

于是，江趁着当地“土地热”的风气，以拥有硕士学位、熟悉土地的地籍官员为幌子，主动接触熟人（多为经济条件较好、有大量闲钱或公务员），“吹嘘”自己是地籍官员，知道地主想买卖的地块信息，然后说服受害人给江钱“投资”。

陈文江收受贿赂后，将其用于偿还债务和个人开支。在逮捕陈文江时，警方已证实该嫌疑人已从受害人手中挪用了30多亿越南盾，同时，警方还与其他8名报案的受害人一起，继续核实和澄清该嫌疑人挪用财产的情况，挪用金额共计约250亿越南盾。

值得一提的是，在调查核实过程中，警方遇到了很多困难，因为一些受害者是国家机关官员、公务员，他们害怕举报，不愿意举报或者提供的信息不完整。

提高警惕

据有关部门介绍，目前，土地诈骗分子常用的伎俩有：纸上谈兵卖地、套取定金、一房多卖；冒充投资者或信誉良好者卖地；骗取出资购买土地；骗取地块、骗取土地使用权登记后套取钱财等……不少主体还利用“土地热”现象，印制、伪造红皮书，实施诈骗。

针对这一问题，荣市土地登记处分局（义安省土地登记处）警告称，伪造土地使用权证和房屋所有权证进行房地产交易、侵占财产的行为不断发生。

有关部门建议，广大群众在进行房地产项目、土地交易或存款前，应认真核实项目、土地的合法性；签订合同前，应认真审查合同内容，切勿轻信未经核实的宣传和利诱。尤其在发现土地交易异常情况，或怀疑红皮书等文件为伪造时，应及时向有关部门举报，依法依规处理。

此外，许多观点认为，土地信息披露不及时、不完整、不透明是“漏洞”之一，可能导致相关主体利用虚假红皮书、制造“幽灵项目”或发布“虚拟”信息进行诈骗。因此，为了减少民众被土地交易骗局欺骗的情况，有关部门需要审查并建议主管部门克服规划、管理和土地使用领域的不足和缺陷。各级政府部门需要提高国家在规划、管理、土地使用和建设许可方面的管理效率；广泛宣传、公开透明地宣传本地区已获许可的项目，以便公众能够获取官方信息。

在义安省，为落实政府总理于2020年5月25日颁布的关于加强防范和处理包括土地领域财产欺诈和侵占等侵占财产欺诈行为的第21/CT-TTg号指示，省人民委员会已指示各部门、行业、地方推广应用信息技术，改进、简化和缩短办理行政手续的时间。重点提高公共行政服务中心的运行效率，提高行政手续的公开性和透明度，防止不良行为者利用“中间人”活动，骗取和侵占人民财产。同时，加强对土地领域等容易发生或存在漏洞的犯罪分子可趁之机进行财产欺诈侵占行为的国家管理。