近代以来，房地产生意人人参与，而相关法规尚未完全覆盖，房地产经营活动仍然存在潜在的漏洞，导致税收流失。
近期，受新冠疫情影响，房地产和土地从次要资产存储渠道转变为重要的投资交易渠道之一，吸引了社会资本的关注。据测算，2022年1月至4月，农村地区平均每宗土地出让面积为150-200平方米。2国家建设的基础设施以15亿至22亿越南盾的价格进行拍卖，有些地块的拍卖价甚至高达两倍，这体现了社会对土地的巨额投入。事实上，近年来，土地开发也已成为省级预算的收入来源之一（2020年，土地开发收入约达5万亿越南盾，2021年超过6万亿越南盾。据初步统计，2022年前4个月，许多地方的土地开发收入已完成预算收入计划的三分之二）。
义安省中小企业协会主席潘清勉先生分享道：“正常情况下，房地产生意兴隆对经济来说是一个积极的信号，因为这是一条商业投资渠道。但是，法律环境必须完善，交易产品必须符合条件才能在交易大厅上市，这样交易才会安全，国家也会收取税费。”
然而，由于我国房地产行业法律环境不完善，国家缺乏信息渠道监控资金流向，加上国家规定的作为计税依据的地价与市场价格相比过低，导致税收流失日益严重。在过去两年的任务执行座谈会上，荣市税务局一位代表分享道：“从实际操作中，只要注意核对，不难发现很多交易的转让合同上记载的价格与实际成交价格相比过低，但因为没有低于国家规定的价格，导致行业无法征收应收税款。”
上述现实表明，房地产行业存在税收流失，如果当局不采取措施，税收流失的风险将不断加大。财政部代表在论坛上指出了这一现实。然而，当前的问题是，土地出让交易量不断增加，国家规定的土地价格始终“弱于”市场价格。例如，根据规定，目前买卖土地，如果有额外收入，卖方必须缴纳2%的个人所得税、0.5%的土地使用权出让金以及45%至50%的土地使用权出让税。
但为减少上述税费，当事人往往签订两份合同，两份价格，一份在国家机关办理手续，一份是实际成交价的文件（防止纠纷）。实际上，国家机关签订的合同很多，价格都比较低，只有实际成交价的1/5到1/4，因此税收流失是真实存在的。省税务局宣传支助处代表表示：“虽然一些大宗财产，如汽车、摩托车等，在办理过户手续时，省人民委员会早已规定了价格范围，但最近一些新房产，特别是土地价格，还没有接近年度市场价格，如果不加以解决，税收流失的风险就会加大。”
例如：市场上出售的土地价格为 1000 万越南盾/平方米2如果是园地，转为住宅用地，需缴纳50%的转用税，即每平方米缴纳500万越南盾。2预算，以及更高的所得税和登记费。然而，由于国家规定的价格仅为50万越南盾/平方米2因此，改变用途的税仅为 250,000 越南盾/月2这一规定在征地导致补偿的情况下对国家有利，但由于价格过高，税收损失也在增加。
荣市税务局局长白士祥先生统计：过去五年，荣市税务局每年处理超过1.5万笔土地转让记录。其中，2021年土地市场“火爆”，处理记录达1.72万笔，平均每月处理1400笔交易。同样，在义禄县，过去两年，由于土地市场“火爆”，该县一站式部门每天处理约200笔交易。2021年，尽管受新冠疫情影响，需要保持2-3个月的社交距离，但义禄县的土地转让和分割交易记录仍然达3.1万笔，比之前增长了5倍。
义顺乡地籍官员（Nghi Loc）分享道：以前土地没“热”的时候，土地流转交易，双方如果谈妥了，就会到乡里去，自己做不了，就请乡干部指导、申报、报地价，让合同上的价格接近实际价格，但现在大部分买卖交易都是由“经纪人”指导、授权的；如果买卖双方授权“经纪人”，就会想方设法，包括要求公证，以低于实际市场价格的价格成交，以规避法律、逃税。
房地产交易之所以日益复杂，监管难度加大，是因为缺乏严格完备的法律通道。此前，建设部发布通知，规定房地产投资、交易企业必须将产品放到交易大厅进行销售，由此催生了一系列土地、房地产交易大厅。
义安省建设厅房地产管理处一位代表表示：“义安省在鼎盛时期拥有30多个交易大厅，其中既有企业设立的销售投资产品的大厅，也有接受投资者投资产品的大厅。然而，由于运营不力，以及国家缺乏监管，许多交易大厅已经停止运营。目前，全省只有大约10个交易大厅仍在运营，其余大多是社交网络上的交易大厅。”
据我们了解，目前土地交易主要通过社交网络上的个人交易平台进行。一位曾在荣市义富乡做过承包商的楼主表示：“作为信誉良好的地址，委托产品很多，平均每月进行5-7笔交易，每笔只需盈利1000万越南盾，在土地“热”期间，每笔交易的利润可达5亿至7亿越南盾，比做建筑承包商还赚钱……”
荣市分局土地使用权登记办公室主任黎国俊先生表示：“荣市人民委员会一站式服务部门平均每天收到250至300份土地交易记录，其中三分之二是转让和分割交易记录。然而，这些交易仅限于完成更名手续的交易。实际上，也存在一些投机性交易或公证交易，这些交易不完成更名手续，以“逃避”税费。”
房地产行业存在的问题和税收流失在于，虽然有购买拍卖土地或联排别墅的合同，有明确的价格记录，但在拍卖后的过户文件中，仍有人以低于拍卖价或投资者报价的价格“逃税”，导致当局举报并拒绝。因此，如果不加以纠正，房地产行业税收流失的情况将越来越普遍，数量也不少。
2021年，乂安省自然资源与环境厅接收并处理了2,257/2,446个组织的土地记录，同时接收了210,525份登记记录并颁发了家庭和个人证书。
（待续）