细究起来，过去几个月，政府机构和民众一直在就《土地法》的修订进行讨论、发表意见，并举办研讨会。主要内容是现行土地法的缺陷给生活带来的障碍。进一步来看，从2016年到2020年，总理已四次要求修订《土地法》。
第一次修订旨在服务大规模、高科技农业经济发展（2016年）。第二次修订旨在构建旅游房地产发展的法律框架（2018年）。第三次修订旨在消除住宅房地产项目审批的法律障碍（2020年）。第四次修订旨在防范众多外国投资者持有具有国防优势的土地带来的安全风险（2020年）。
直到2022年6月16日，越共十三届五中全会通过关于“继续创新和完善体制政策，提高土地管理使用效果和效率，为将我国变成高收入发达国家创造动力”的18-NQ/TW号决议时，修改土地法才被视为加强发展步伐，使国家迈向高收入水平的一项重要政策。
回顾改革开放以来至今的土地法，可以看出其核心思想是将土地资源作为经济的投入市场。1987年土地法采取的是纯粹的补贴经济形式，这并不奇怪，因为直到1991年党的七大才正式承认市场经济。
经过四年，1993年《土地法》更加贴近市场机制，明确土地有价但由国家调控，并建立了面向家庭和个人的土地使用权市场。经过十年，2003年《土地法》全面贴近经济组织、家庭和个人的土地使用权市场，国家调控的土地价格必须与市场接轨。2013年《土地法》仍然保留了这些规定，但经常运用行政手段弥补市场机制的不足。
迄今为止，关于推进土地使用权市场化的法律规定仍停留在法律文本层面，尚未真正落实到实际生活中。这一薄弱环节，造成了土地相关投诉案件始终占到民事投诉总量的70%左右，陷入法律困境的经营者数量日益增多。
现行土地法存在两大弊端：一是国家管制的土地价格虽然逐步上涨，但始终远低于市场价格；二是土地流转过程中没有利益分享。
第一个弊端与现实中存在的两种地价有关，而法律规定国有土地价格必须与市场接轨。20年来，这一弊端始终未变。两种地价之间的差异，既是土地被收回者抱怨的根源，也是与国家官员权力相关的土地出让、租赁投资者利益受损的主要原因。由此可见，两种地价之间的差异是衡量土地使用权市场标准差、土地被收回者抱怨程度以及主管官员腐败机会的指标。
所以，当务之急是建立与市场价格相符的国家土地价格清单。市场价格是根据土地使用权转让合同上的市场价格综合计算得出的。由于土地使用权转让所得税规定不合理，一些参与转让的人为了减少税收，仍然在合同上只登记国家价格。当土地价格清单更加贴近市场，规定只按照价格清单计算土地使用权转让所得税时，转让人就会在合同上登记实际的土地价格。在此基础上，我们将逐步建立市场地价数据库，并计算与市场相符的土地价格清单。当价格清单上涨时，会导致土地使用权转让所得税增加，给人们带来困难，国家将把税率降低到适当的水平。
土地从现有用途转换为投资项目过程中的第二个障碍与利益分享有关。长期以来，法律仅侧重于两种转换机制：一是基于土地收回决定的强制机制；二是基于投资者与现有土地使用者之间市场交易的自愿机制。强制机制总是伴随着复杂的民众投诉。自愿机制使投资者难以与所有现有土地使用者进行谈判，几乎不可能取得成功。
根据宪法，国家在确有必要的情况下，出于国防安全目的或经济社会发展需要，为了国家和公共利益，可以收回土地。从该条款可以看出，在投资项目无利可图的情况下，国家必须适用强制收回土地的机制。需要改进的是重新制定补偿、支持和安置方案，使其更加完善。在盈利性投资项目中，仍然存在一些敏感问题，投资者自身利益与国家和公共利益息息相关，具体情况需根据项目发展阶段确定。
从效益角度看，盈利性投资项目必须采用兼具强制性和自愿性的土地流转机制。强制性的要素是土地流转，自愿性的要素是社会共识，即与社区大多数用地者达成共识，制定一个兼顾各方利益的流转方案。外国人把这叫做社会共识土地流转机制。
上述第18-NQ/TW号决议提出了一系列旨在解决当前遇到的所有法律瓶颈以及指导国家发展的问题。决议确定了“推进土地使用权商业化”的重点任务。
根据我国周边工业化国家的经验，要摆脱“中等收入陷阱”，迈向高收入，我们需要重点培养与高科技相关的高素质人力资源。为此，我们需要大量的资本，而这可以通过土地资本化，挖掘土地的潜在资本来获得。我们认为，土地自投资项目启动以来就具有很高的价值，剩下的问题是如何筹集这些资本以及如何分配。
只有依靠市场机制，结合人民的力量，提高人力资源和技术的价值，控制土地资本化过程，越南才能实现强势发展。
插图：Quang Dung - Thanh Cuong
