提出解决方案以限制土地拍卖中的负面效应

许多规定...
自1993年《土地法》颁布以来，土地使用权（LUR）已正式被视为组织和个人的资产，并在市场上进行估价和交易，并真正成为一种非常重要的经济资源，尤其是在土地资金雄厚的地区。
在义安省，各级地方政府很早就开始大力推进土地开发，尤其是在土地使用权拍卖方面。特别是自2003年《土地法》生效以来，土地使用权拍卖制度已较为系统、严格地运行。

据司法部介绍，目前，全省共有19家专业拍卖机构，截至2016年底，共举办2382场拍卖会，拍卖成交价与起拍价之差达2500亿越南盾。总体而言，各资产拍卖机构均依法合规进行资产拍卖。

琼红乡（琼闾）土地拍卖现场。图片档案。

乂安省人民委员会2018年11月2日签发的关于加强全省土地使用权拍卖活动管理的4883/UBND-NC号文件也指出，“……在实际操作中，土地使用权拍卖活动还存在一些不足之处，如：一些地方在执行选择房地产拍卖组织的规定方面还存在混乱……，没有正确执行公布选择房地产拍卖组织的规定，县级人民委员会的监督作用不强，没有按照规定的程序进行；一些地方发布的房地产拍卖公告信息不完整，在拍卖开始前泄露拍卖登记人信息的情况仍然存在；一些地方还存在“拍卖经纪人”、蓝军横行、相互勾结，压低或抬高价格，篡改拍卖结果，造成地方安全和秩序混乱，损失预算收入，影响拍卖行参与者的权益……”。

但最引人注目的是新的规定，例如：第五十六条：“...房产所有者在其网站和房地产拍卖专业网站上公开公告其选择房地产拍卖机构的情况。”；

第五十七条：“……对于房地产，房地产拍卖机构应当在拍卖房地产所在地的中央或者省、直辖市的纸质报纸、杂志和房地产拍卖专门电子信息页面上至少公开公告两次……”。
为了明确和执行《2016年财产拍卖法》，2018年3月2日，乂安省人民委员会颁发了第12/2018/QD-UBND号决定，颁布了关于在乂安省拍卖土地使用权以有偿分配土地或租赁土地的规定，其中规定了许多内容以尽量减少拍卖中的消极因素，例如：规定价格阶梯不低于起拍价的5％（第11条）；规定拍卖个人住宅用地的押金为起拍价的20％，拍卖用于实施投资项目的土地，押金为5％至20％（第14条）；...

具体而言，为了克服土地使用权拍卖中的缺点和消极方面，乂安省人民委员会在2018年11月2日的第4883/UBND-NC号文件中要求司法厅宣传普及房地产拍卖法律；加强对土地使用权拍卖活动的检查、审核和监督。要求自然资源与环境厅牵头配合相关机构指导解决土地使用权拍卖中的困难和问题；责成省公安局加强情况监测，确保土地使用权拍卖的安全与秩序；及时发现并严厉处理土地使用权拍卖中的违法行为。各区、市、镇人民委员会要就其管理范围内的土地使用权拍卖结果向省人民委员会负责……
...但仍然脆弱
有了上述具体规定，近期土地使用权拍卖中存在的不足和弊端已有所收敛。但研究表明，新的土地使用权拍卖法规仍然存在诸多漏洞，容易被利用。

拍卖区外经常聚集着一群群人，似乎存在串通作弊和哄抬价格的迹象。图片：档案

在中央或地方媒体上发布信息 据分析，在目前媒体报道量大的情况下，拍卖机构很容易“欺骗”拍卖参与者。在拍卖房产所在乡镇人民委员会总部发布信息，其他地区的人们也很难找到信息。
关于拍卖机构的监管，根据规定，主管级人民委员会将成立拍卖机构监管组。然而，这是一个新课题，很大程度上取决于级别、能力、职责和人员。直接在拍卖机构总部或拍卖机构指定地点组织拍卖，监管难度很大，监管设备匮乏，主管人员难以检查监管组的责任，也难以发现问题。

义安省房地产拍卖服务中心土地拍卖现场。图片由越南国家税务总局提供。

拍卖登记：根据现行规定，参与拍卖的个人和机构需向房产拍卖机构提交文件和押金，房产拍卖机构负责出售拍卖文件，并在办公时间内接收拍卖文件，自房产拍卖挂牌之日起至拍卖开始前两天不间断。虽然有相关规定，但当局很难直接监督房产拍卖机构接收文件的情况，而且现实中也发生过一些负面事件，因此需要解决这个问题。

更多解决方案以限制消极情绪并增加预算收入
为克服上述限制，减少负面影响，增加预算收入，我们建议对乂安省人民委员会 2018 年 3 月 2 日第 12/2018/QD-UBND 号关于土地使用权拍卖的决定进行补充，并规定如下：
一是，增加强制性规定，在义安省电子信息门户网站上免费公开披露拍卖信息，以便当局进行在线监控，消除信息隐瞒现象。
第二，允许人们直接在区人民委员会“一站式”总部注册并提交拍卖参与文件。该部门负责将文件和预付款转交给拍卖组织。
第三，各区级以上地方要统一安排拍卖场所，配备齐全的网络监控（有条件的可以在省政府网站上进行现场直播），以便及时发现拍卖过程中的不良事件，识别“土地经纪人”，并采取相应的处理措施。