限制土地拍卖消极影响的解决方案建议

许多规定...
自1993年《土地法》颁布以来，土地使用权（LUR）已正式被视为组织和个人的资产，并在市场上进行估价和交易，并真正成为一种非常重要的经济资源，特别是在土地资金雄厚的地区。
在义安省，各级地方政府很早就开始大力推进土地开发，特别是在住宅用地使用权拍卖方面。特别是自2003年《土地法》生效以来，住宅用地使用权拍卖制度已较为系统、严格。

据司法部介绍，目前，全省共有19家专业拍卖机构，截至2016年底，共举办2382场拍卖会，拍卖成交价与起拍价之差达2500亿越南盾。总体而言，各资产拍卖机构依法合规开展资产拍卖活动。

琼红乡（琼吕）土地拍卖现场。图片库。

乂安省人民委员会2018年11月2日签发的关于加强全省土地使用权拍卖活动管理的第4883/UBND-NC号文件也指出，“……在实际操作中，土地使用权拍卖活动还存在一些不足之处，如：一些地方在执行选择房地产拍卖组织的规定方面还存在混乱……，没有正确执行公布选择房地产拍卖组织的规定，县级人民委员会的监督作用不严肃，没有按照规定的顺序和程序进行；一些地方张贴的房地产拍卖公告信息不完整，在拍卖开始前仍有透露拍卖登记人信息的情况；一些地方还存在“拍卖经纪人”、蓝军横行、相互勾结，压低或抬高价格，篡改拍卖结果，造成地方安全和秩序混乱，损失预算收入，影响拍卖行参与者的权益……”。

但最引人注目的是新的规定，例如：第五十六条：“……业主应当在其电子信息页面和房地产拍卖专用电子信息页面上，公开公告选定的拍卖机构。”；

第五十七条：“……房地产拍卖机构应当在拍卖地的中央或者省、直辖市的报纸、杂志和房地产拍卖专门电子信息页面上至少两次公开公告……”。
为了明确和执行《2016年财产拍卖法》，2018年3月2日，乂安省人民委员会颁发了第12/2018/QD-UBND号决定，颁布了关于在乂安省拍卖土地使用权以有偿分配土地或租赁土地的规定，其中规定了许多内容以尽量减少拍卖中的消极因素，例如：规定价格阶梯不得低于起拍价的5％（第11条）；规定个人家庭住宅用地拍卖的押金为起拍价的20％，对于实施投资项目的土地拍卖，押金为5％至20％（第14条）；...

具体而言，为了克服土地使用权拍卖中的缺点和消极方面，乂安省人民委员会在2018年11月2日的第4883/UBND-NC号文件中要求司法厅宣传普及房地产拍卖法；加强对土地使用权拍卖活动的检查、审查和监督。要求自然资源与环境厅牵头配合相关机构指导解决土地使用权拍卖中的困难和问题；责成省公安局加强情况监测，确保土地使用权拍卖的安全与秩序；及时发现并严厉处理土地使用权拍卖中的违法行为。各区、市、镇人民委员会要就其管理范围内的土地使用权拍卖结果向省人民委员会负责……
...但仍然脆弱
通过以上具体规定，近期土地使用权拍卖中存在的不足和弊端已有所收敛。但研究表明，新的土地使用权拍卖规章制度仍然存在诸多漏洞，容易被利用。

拍卖区外经常聚集着一群群人，似乎存在串通作弊、哄抬价格的迹象。图片由拍卖行提供

在中央或地方媒体上发布信息据分析，在目前媒体报道量大的情况下，拍卖机构很容易“欺骗”拍卖参与者。在拍卖房产所在乡镇人民委员会总部发布信息，其他地区的人们也很难找到信息。
关于拍卖机构的监管，根据规定，主管级人民委员会将成立拍卖机构监管组。然而，这是一个新课题，很大程度上取决于级别、能力、职责和人员。直接在拍卖机构总部或拍卖机构指定地点组织拍卖，监管难度很大，监管设备匮乏，主管人员难以检查监管组的责任，也难以发现负面信息。

义安省房地产拍卖服务中心土地拍卖现场。图片由越南政府供图

拍卖登记：根据现行规定，参与拍卖的个人和组织需向房产拍卖机构提交文件和押金，房产拍卖机构负责出售拍卖文件，并在办公时间内接收拍卖文件，自房产拍卖挂牌之日起直至拍卖开始前两天。虽然有相关规定，但当局监管房产拍卖机构直接接收文件将非常困难，现实中也曾发生过一些负面事件，亟待解决这一问题。

更多解决方案来限制消极情绪并增加预算收入
为了克服上述限制，减少负面影响，增加预算收入，我们建议补充乂安省人民委员会 2018 年 3 月 2 日第 12/2018/QD-UBND 号关于土地使用权拍卖的决定，并规定如下：
一是，增加规定，要求在义安省电子信息门户网站上免费公开拍卖信息，以便有关部门进行在线监控，杜绝信息隐瞒。
第二，允许人们在区人民委员会“一站式”总部注册并提交参加拍卖的文件。该部门负责将文件和预付款转交给拍卖组织。
第三，各区级以上地方要统一安排拍卖场所，配备齐全的网络监控摄像头（有条件的可在省政府网站上进行现场直播），以便及时发现拍卖过程中的不良事件，识别“土地经纪人”，并采取相应的处理措施。