通过间接投票限制“经纪人”参与土地拍卖

限制土地经纪人

2019 年 7 月底，我参加了 Hau Thanh 乡（Yen Thanh）15 块住宅用地的拍卖会，很明显，没有再出现推搡或“土地经纪人”制造混乱的情况；也没有像以前的拍卖会那样有警察部队保护内外区域。

在县监事会的密切监督下，此次拍卖公开、透明、依法进行。仅用了两个小时，后城乡15块土地中的15块就成功拍卖，最高价超过13.02亿越南盾，最低价为3.81亿越南盾。总成交价为83.39亿越南盾，高于43.38亿越南盾的起拍价。

当地居民阮文清先生说：“收到选票后，我填写了价格和地块号码等信息。然后，我把它装进信封，在封口处签上名，封好后就把它放进投票箱，等待结果公布。我觉得这种方式让买家感到安心，不用像以前那样忍受‘经纪人’的压力。”

各地土地间接投票拍卖有序进行。图片来源：

安城县监事会代表表示：“该县原本是土地拍卖的热点地区，由于经纪人串通一气、压低价格、造成混乱、激起民愤、造成预算损失等现象普遍存在。省政府已选定该县作为土地拍卖方式由直接投票制改为间接投票制的试点。新的土地拍卖方式取得了良好的效果，预算有所增加，土地也顺利到达了有需要的居民手中；土地经纪人拉客、胁迫的情况明显减少。”

宜禄县虽然不在选定的地区之列，但仍通过间接投票的方式试点土地拍卖。2019年8月，宜禄县人民委员会协调组织了宜盛乡6村和7村12块土地的秘密投票拍卖。这是该地区首次以这种新形式举行的土地拍卖。

此次拍卖共收到26份报名申请。因此，仅在一次拍卖中，12块地块中的10块就成功成交。最高价地块超过18亿越南盾，最低价地块仅8亿越南盾（其中2块地块因仅有1份申请而不符合拍卖条件）。上述10块地块的拍卖为该地政府筹集了超过167.2亿越南盾的预算资金。

据司法部统计，2018年11月2日第8443/UBND-NC号批示中，省人民委员会选定荣市、演州县、琼吕市、南丹市、安城县和黄梅市等6个单位在土地使用权拍卖中试点采用间接投票拍卖方式。此外，兴原市、宜禄市、清章市、杜良市和门炉市等5个单位在土地使用权拍卖中试点采用间接投票拍卖方式。

因此，2019年前9个月，上述单位签署了77份土地使用权拍卖服务合同，采用间接投票拍卖形式，起拍价为620,510,093,985越南盾，中标价为709,327,100,482越南盾，与起拍价相比差额为169,781,006,487越南盾，超过27.36％。

总体评估显示，间接拍卖的有效性较高，平均成交价高于起拍价（27.36%）。值得一提的是，拍卖现场安全秩序稳定，几乎没有出现拍卖参与者之间串通、谈判的现象，也未出现“拍卖经纪人”和“黑帮”扰乱拍卖秩序、干扰、威胁、压迫拍卖参与者的现象。这有助于真正有购地需求的人们无需承受任何压力，也无需通过任何其他中介机构即可购地。

2018年底，演州县警方成功破获1217G项目，逮捕了两组土地经纪人，共13人。图片来源：迈江省

门罗镇人民委员会代表在10月份土地使用权拍卖监督会议上向省人民议会法制委员会汇报时表示，自2018年1月至2019年9月，门罗镇成功举办17次土地拍卖，其中直接拍卖15次，间接拍卖2次。成功拍卖的土地总数为268块，中标价达2143亿越盾，比起拍价上涨15.7%。

库阿洛镇人民委员会副主席武文雄表示：“以直接拍卖的方式组织土地拍卖，吸引了众多参与者，营造了良好的氛围，拍卖过程中，经过2-3轮拍卖，地块数量不断增加，成交价也高于起拍价。然而，直接拍卖的局限性在于无法‘过滤’‘绿营’，一些不需要购买土地的人也参与了土地拍卖，从而造成市场混乱，安全秩序混乱。”

以此为契机，该镇先后试行了两次间接拍卖，初步结果表明，该镇的“经纪人”数量有限，有意购买土地的人可以自行决定是否参与，出价最高者获胜。

克服缺点和局限性

尽管间接土地拍卖相较于直接拍卖具有诸多优势，但其实施过程中仍存在一些局限性。具体而言，由于实施条件较新，房地产拍卖机构在组织文件接收和公布拍卖结果过程中，对一些情况的处理经验不足。大多数人并不了解市场价格，因此很难确定中标价格。

值得一提的是，拍卖机构负责出售参与拍卖的文件，并保护参与拍卖的人员信息，因此很难监控这些机构的信息保密性。事实上，由于土地拍卖参与者必须在投票前向拍卖单位登记其将竞标的地块，这无意中为“土地经纪人”提供了了解买家、与买家讨价还价和安排交易的漏洞。

在实施间接拍卖方式的11个单位中，大多数单位的中标价高于起拍价。然而，包括Thanh Chuong、Quynh Luu和Hoang Mai Town在内的3个单位的中标价与起拍价相比涨幅不大（5.42% - 7.53%）。许多人认为这种情况并不正常。虽然目前尚无法断定是否达成和解，但如果这种情况持续下去，限制“土地经纪人”的目的将无法完全实现……

在后城乡（安城县）的土地拍卖会上，投票箱打开后，顾客们检查密封的投票箱和信封。照片由 Thai Duong 提供

司法部副部长阮氏贵英女士在接受本报采访时表示：“间接投票拍卖土地的形式初步显示，除了中标价超过高起拍价外，‘土地经纪人’横行、在各地造成拍卖混乱的现象已明显减少，需要购买土地的人都买到了他们需要的土地。

但由于土地间接拍卖、无记名投票方式刚刚实行，难免出现一些问题，因此，今后一段时间，随着试点地区继续推行，以及在其他许多区县城镇推广，相关部门和机构将在广泛听取各地意见的基础上，不断总结研究完善。