恢复城镇土地项目管理和实施秩序

（奉贤）——长期以来，民众和选民就城市土地项目、周边别墅和公寓楼项目（简称“住宅商业项目”）向民选代表反映了许多问题。近期，省人民议会对全省多个城市项目的管理和实施情况进行了监督，并指出了诸多亟待解决的不足和问题。

洛州（Cua Lo）市高层公寓楼的居民向省人民议会监察团汇报了情况。图片：Mai Hoa

现实存在，缺点

截至目前，全省城镇住房经营性项目投资许可已达166个，其中已落地实施66个，已建成或部分竣工投入使用的项目26个。

不可否认，住房商业项目为改善城市建筑和景观，提高土地使用效率，增加土地使用收入，解决一些地方特别是荣市许多居民的住房需求，改善住房条件做出了贡献。

然而，通过监督荣市、门罗镇等多个省城市土地项目的管理和实施情况以及近期与荣市、门罗镇人民委员会、一些部门、行业和省人民委员会举行的会议，省人民议会指出了该省城市项目管理中存在的许多缺点和局限性。

不难看出，一些小型公寓投资项目穿插在住宅区内，对荣市的基础设施系统造成巨大压力，如PVLAND 2公寓楼（雄平坊）；Kim Truong Thi商业中心和公寓项目（长氏坊）......此外，许多住宅商业项目的规划调整不只是一次、两次，甚至三四次。

省人民议会常务委员会通过对多个项目的直接监督，记录了荣市荣耀公寓楼质量缺乏保障的现实情况。图片：文件

值得一提的是，大部分调整都是朝着有利于投资者的方向进行的，比如增加楼层、增加建筑面积、改变公共使用区域用途细分出售土地、减少绿地面积等影响居民居住条件的调整。

省委宣传部部长、省人民议会文化社会部部长胡福合举例说，9.1号建筑股份公司（位于荣市关保坊）投资建设商业中心、高层酒店、出租办公室、高层公寓和联排别墅综合体项目，其中公寓楼最初规划为15层，后来调整为20层，这意味着项目区人口增加；同时，从交通系统到停车场，包括电梯系统，最初规划仅适用于最初规划的居民规模，因此影响了内部交通、停车场、绿地等公共区域的使用。

项目推进缓慢、半途而废、进度落后的情况仍然频发。在已获批投资的166个项目中，有100个项目进度落后或未实施。针对项目实施率低的问题，省人民议会经济预算委员会副主任高进忠表示，许多投资者同时获得多个项目的许可，但所有项目都进度落后；有些投资者缺乏资金能力，有些先前获得许可的项目没有明显成效，但后来又继续获得项目许可。

Trung先生举例说，越南-老挝经济合作公司有4个许可项目，其中3个项目于2010年获得规划批准，1个项目于2013年获得批准；但截至目前，只有Quan Bau坊的高层公寓结合商业中心项目已竣工并投入使用，该项目部分包括58/59栋低层住宅；还有3个项目尚未开工建设。

选民和民众长期以来关注的问题涉及土地使用权证（LURC）和房屋所有权证（HOW）的发放，省人民议会也对此进行了全面评估。截至目前，获得相邻项目和别墅土地转让的家庭获得LURC的比例仅为37.35%，获得公寓土地转让的家庭获得LURC的比例仅为48.49%。

与此同时，部分公寓的质量和使用寿命有限。例如，荣市城市发展股份公司（Vinh LanD）投资的荣市长氏坊荣耀宫公寓，仅使用3年，公寓和走廊的瓷砖地板就出现剥落；部分公寓的窗户无法保证，下雨时房间内会积水；部分公寓的卫生设施老化损坏；电梯经常出现故障。

此外，荣市黎利坊社会住房、荣新坊新福公寓、义富市区CTA公寓、光忠坊维森特拉公寓等一系列项目也存在天花板油漆部分区域发霉、起泡、地下室漏水、天花板部分区域渗水、周围墙体开裂等问题。公寓楼的行政管理仍然疏于管理。

虽然2014年住房法规定必须设立管理委员会，即公寓楼管理委员会，作为公寓使用者与投资者之间的桥梁，负责公寓楼的管理、使用、运营和维护，保护公寓使用者的合法权益……；但实际上，全省已建成投入使用的59个公寓项目中，只有10个公寓楼设立了管理委员会。

需要确定恢复管理秩序的解决方案

关于我省住房商业项目的管理，涉及多个层级和部门。例如，投资许可证评估和咨询工作属于计划投资厅；规划评估和建设质量咨询工作属于建设厅；财政和税务属于财政部和税务厅；土地划拨和土地使用权证发放属于自然资源与环境厅；城市秩序管理和公寓楼行政管理属于县级；违规处理属于省人民委员会的职权。为了改变管理工作，特别是克服现有的缺点和不足，每个部门和地方应根据其权限和职责，采取更严厉的行动。

为恢复住房商业项目管理秩序，荣市人民议会副主席黎文玉表示，省人民委员会需要建立所有住房商业项目土地的数据库，在此基础上评估、审查和提出适当的发展计划，同时组织定期和不定期检查，严厉处理违法行为。

Ngoc先生认为，除了投资者对项目定期维护的责任外，省人民委员会还需要制定法规，对投资者作出关于项目质量“保修”期的承诺，以避免一些公寓楼像现在一样迅速恶化，并且在“保修”期间，如果出现损坏，投资者有责任花费一定数额的资金进行修复，而不仅仅是从维修基金中拿出2％。

直接监督“金城一号”城市项目。图片库

计划投资部副部长阮春德建议提高投资者能力评估质量，限制未完成或未实施的投资项目，他说：虽然法律没有规定，但计划投资部建议省人民委员会在评估投资者能力的过程中征求财政部和税务厅的意见，以避免投资者向税务厅和计划投资部报告不同的财务报表的情况；同时，将项目可行性评估结果与信贷机构的抵押资产结合起来。

关于土地使用权证和房屋所有权证发放存在的问题，目前存在多种原因：城市项目中有很多地块还没有建房，没有资格办理证书；有的受让人拖欠投资者的钱，有的投资者欠国家的税款，甚至有的项目投资者把整个项目证书抵押给银行；有的房屋建设不符合设计要求……

因此，荣市人民委员会副主席黎思战表示，省人民委员会需要与各部门、地方和投资者举行会议，制定计划以消除出现的困难和障碍，明确各级和各单位的责任。

基于督导工作结果，省委常务副书记、省人民议会主席阮春山同志建议省人民委员会介入检查、审核全省所有城市项目，从而制定计划彻底解决城市项目中土地分配、土地租赁、公寓楼质量管理、颁发土地使用权证、房屋所有权证和土地资产等方面存在的问题和困难……

省人民议会主席还指出，项目评估过程中要求严格落实投资准备工作，特别是对投资者的财务能力进行评估，不接受不符合财务能力要求的投资者。关于项目规划的调整，省人民议会主席要求确保先前已批准的绿化和公共工程面积不减少。

省人民委员会还应重点检查督促投资者加快完成项目；坚决停止未依法实施或进度落后的项目活动；检查并处罚不履行承诺、影响项目受让方权益的投资者……

梅花