识别侵占土地相关财产的欺诈手段

吸引“资本投入”、“资本投入”

一些不法分子利用房地产市场的波动和吸引力，以各种手段诱骗他人出资投资，从而诈骗和侵吞大量资金。例如，2024年9月19日，乂安省公安厅刑事警察局逮捕了居住在清章县同文乡的阮氏春，罪名是利用共同出资投资房地产的名义“诈骗侵吞财产”。

因此，由于她认识住在同一地区的一名女子，知道受害者能够筹集到大量资金，阮氏春告诉受害者，她有一个信誉良好的哥哥，擅长经商，人脉广泛，可以投资大型、高利润的房地产项目，并且正在寻找投资房地产的资金。

为了博取受害者的信任，Thoan 向受害者发送了他和他兄弟的照片、建筑工地照片、正在进行的项目照片以及土地使用权证书照片，并谎称这些是 Thoan 的兄弟投资的项目，并承诺这些项目将产生数百亿越南盾的利润。

托安还告诉受害者，他是哥哥的秘书，受其委派筹集资金投资房地产。一旦房地产投资盈利，托安会从哥哥那里拿到钱，然后将房地产的本金和利息返还给投资者。

受害者轻信了Thoan提供的信息，多次向Thoan转账。Thoan从受害者处骗取的总金额超过72亿越南盾。

居住在河内市古炉镇宜树坊的河氏谭（1980年出生）也利用共同投资房地产的伎俩，诈骗了居住在河内市纸桥郡的阮文氏先生（1986年出生）。为了博取受害者的信任，谭伪造了一份购地存款合同，并要求阮文氏先生出资。

Th先生汇款为Tam购买土地后，多次要求Tam提供共同购买土地的法律文件，但Tam始终未能提供。Th先生意识到自己被骗后，向警方报案。2024年9月27日，义安省人民法院以诈骗和侵占财产罪判处Ha Thi Tam七年有期徒刑。

利用伪造文件建立广泛的人脉关系，以博取信任

除了要求投入资金外，诈骗分子还会使用伪造的文件（伪造的红皮书、伪造的土地记录等）通过买卖和转让房地产来骗取受害者的钱财。

因此，不法分子通过社交网络向有关部门订购假印章，伪造土地使用权转让文件；他们展示位置优越的地块信息，并散布消息称这些地块吸引了众多投资者，利用了许多消费者“不买就是亏本”的心理。这些伪造文件制作得非常逼真，难以与真品区分，导致许多人上当受骗。

一些嫌疑人还吹嘘自己人脉广泛，能够办理土地手续侵占财产。2023年10月，宜禄县公安局作出决定，对居住在奠州县奠奇乡的被告人黎清雄提起诉讼，指控其犯有侵占财产罪。

根据调查结果，黎清雄声称能够处理“全套”土地手续，例如：准备土地用途变更文件、更改土地使用权证信息、准备土地分割文件和颁发土地使用权证。

为了博取受害者的信任，洪某在收到钱款后，伪造了土地使用权登记收据，并用伪造的主管机关印章盖章，交给受害者。此外，他还通过社交网络订购伪造的土地使用权证书，并交给受害者。

利用上述伎俩，从 2022 年 10 月底到 2023 年 6 月，洪某诈骗并侵占了 6 名受害者的财产，总金额超过 27 亿越南盾。

2024年9月10日，义安省人民法院对黎清雄进行了审判，判处其“侵占财产罪”16年有期徒刑，并判处其“伪造机关组织文件、使用机关组织印章和文件的伪造罪”6年有期徒刑。

一块土地多次转手

除了挪用存款、诈骗资金筹集、冒充投资者或信誉良好的人士进行土地销售诈骗、使用假账簿和假文件进行房地产交易诈骗等欺诈手段外，诈骗分子还会利用设立“幽灵”项目的伎俩来诱骗人们“付款”或将一处房产出售给多人。

例如，前建设投资股份公司董事 Mai Xuan Dieu（居住于奠州县奠福乡）因“滥用信任侵占财产”的行为被义安省侦查警察署起诉。

调查过程中，警方认定麦春妙组织从多人手中购买土地，然后将地块分割出售。

然而，在收到客户的转账款项后，麦轩妙并没有履行承诺，而是继续将款项转售给其他人，侵吞受害者的钱财。

利用州政府机构官员的“掩护”

此外，一些不法分子利用法律漏洞和国家管理的局限性，瞄准人们想要快速办理手续、以合理价格购买土地的心理，并迅速转移所有权，从中牟利，实施欺诈和侵占财产的行为。

值得注意的是，一些诈骗犯曾是国家机构的官员，因此很多人因为信任他们而“落入了陷阱”。

典型案例是黎文平（1970 年出生），他以 Cua Lo 镇城市秩序管理队队长的身份为掩护，号召并说服人们出资共同投资 Cua Lo 镇、宜禄县、荣市的土地，金额高达数百亿越南盾，然后进行诈骗和侵占。

荣市雄勇坊原地籍官陈文江利用土地“热潮”，主动接近熟人（多为经济条件优越、手头宽裕之人或干部、公务员），吹嘘自己是地籍官，掌握地主买卖土地信息，诱骗受害者将钱交给他“投资”。收到钱后，陈文江用这些钱偿还债务和用于个人开支。

提高警惕，加强管理

针对上述情况，警方建议有意购买土地或投资房地产的人士主动核实地块的合法性。如通过中介投资，务必仔细调查中介的个人信息，亲自参与与有关部门签订的合同中信息的核实确认，以避免风险，切勿轻信中介的广告宣传和诱导之词。

对于售价远低于市场价的项目，投资前务必谨慎，仔细调查相关信息。在房产买卖过程中，如果发现任何异常情况或文件、红皮书疑似伪造，应立即报警处理。

近日（2024年9月23日），义安省人民委员会发布第8203/UBND-CN号公函，加强房地产价格管理和控制。

具体而言，要求有关部门、分支机构、行业、区、市、乡人民委员会加大土地法律的宣传普及力度，特别是土地使用权证、房屋所有权证和其他土地附属物证的发放；组织开展信息、规划、土地利用规划、基础设施建设投资以及地方行政单位合并、设立、升级等方面的公开公告；审批房地产项目，确保市场信息透明；防止房地产交易中的欺诈、欺骗和诈骗行为。