识别侵占土地相关财产的欺诈手段

吸引“资本贡献”，“资本贡献”

一些人利用房地产市场的波动和吸引力，使用“诡计”要求共同出资和认捐，以骗取和侵占大笔资金。典型的案例是，2024年9月19日，乂安省公安局刑事警察局逮捕了居住在清章县同文乡的阮氏全（Nguyen Thi Thoan），罪名是通过共同出资形式投资房地产，犯有“诈骗性侵占财产”罪。

因此，由于认识住在同一地区的一名妇女，阮氏春得知受害者能够筹集大量资金，便告诉受害者，她有一个声誉良好的兄弟，擅长做生意，有很多关系可以投资大型、高利润的房地产项目，并正在寻找有人出资投资房地产。

为了取得受害人的信任，Thoan向受害人发送了他和他兄弟的照片、建筑工地照片、在建项目照片以及土地使用权证照片，并谎称这些都是Thoan兄弟正在投资的项目，并承诺这些项目将带来数百亿越南盾的利润。

Thoan还告诉受害者，Thoan是一名秘书，受其兄弟指派，负责筹集资金投资房地产。当房地产盈利时，Thoan会从其兄弟那里获得资金，然后将房地产的本金和利息返还给投资者。

受害人轻信了Thoan提供的信息，多次向Thoan转账，Thoan从受害人处挪用资金总额超过72亿越南盾。

家住门路市义秋坊的何氏心（Ha Thi Tam，1980年出生）也利用“合伙投资房地产”的伎俩，骗取了河内市纸桥郡居民阮文世（Nguyen Van Th.，1986年出生）10亿越南盾。为了取得受害人的信任，何氏心拟定了一份购买土地的预付款合同，并要求阮文世出资。

谭某转账购买土地，并多次要求谭某提供共同购买土地的法律文件，但谭某始终未提供。阮先生意识到自己被骗后，向警方报案。2024年9月27日，乂安省人民法院以诈骗罪和侵占财产罪判处何氏谭有期徒刑7年。

“火力”广泛交往，用假证件获取信任

除了要求缴纳资金外，诈骗分子还利用虚假文件（假红皮书、假土地记录等）通过买卖、转让房地产等方式从受害者手中骗取钱财。

于是，这些人通过社交网络向有关部门订购假印章，伪造与土地使用权转让相关的文件，内容包括地段优越的地块，并散布许多投资者对该地块感兴趣的消息，利用了众多客户“不买就是亏”的心理。这些伪造文件被伪造得与真品相差无几，导致许多人落入陷阱。

一些人还夸耀自己人脉广泛，能办理土地手续，从而侵占财产。2023年10月，宜禄县公安局对此案作出起诉决定，以诈骗罪起诉居住于演州县演祺乡的被告人黎青雄。

调查结果显示，黎青雄公司声称能够办理“全套”土地手续，例如：准备土地用途转换文件、更改土地使用权证信息、准备土地分割文件和颁发土地使用权证。

为了获取受害者的信任，洪某拿到钱后，伪造了土地使用权登记收据，并用主管部门的假印章盖章交给受害者。此外，他还通过社交网络订购假的土地使用权证交给受害者。

利用上述手段，自2022年10月底至2023年6月，Hung共骗取、侵占6名受害人的财产，总额达27亿余越南盾。

2024年9月10日，乂安省人民法院开庭审理了黎青雄一案，以“诈骗罪”判处其有期徒刑16年，以“伪造机关、组织文件；使用假印章、机关、组织文件”判处其有期徒刑6年。

一块土地多次出售

诈骗分子除了采用侵吞定金、骗取资金筹集、冒充投资者或信誉良好人士骗取土地出让金、用假账、假文件骗取房产交易等诈骗手段外，还利用设立“幽灵”项目等手段，诱骗人们“付款”，或者将一处房产卖给多人。

例如，建设投资股份公司前董事长麦春耀（居住于演州县演福乡）因“滥用信托，侵占财产”罪名被乂安省侦查警察局起诉。

警方在调查过程中发现，麦春耀组织多人购买土地，然后分割并转售。

然而，Mai Xuan Dieu在收到客户的转账款后，却不履行承诺，而是继续转卖给他人，侵吞受害者的钱财。

利用国家机关官员的“掩护”

此外，一些主体还利用法律的漏洞和国家管理的局限性，针对群众希望以快捷的手续、合理的价格购买土地的心理，迅速实现土地过户，从中牟利，实施诈骗、侵占财产等行为。

值得注意的是，部分骗子原来是国家机关官员，很多人因为相信他们而“上当受骗”。

典型案例是黎文平（1970年出生），他以担任门罗镇城市治安管理大队长为名，号召、劝说人们出资共同投资在荣市义禄县门罗镇各小区购买土地，金额达数百亿越南盾，然后骗取、侵占财产。

荣市雄勇坊前地籍官员Or Tran Van Giang趁着土地“热”的势头，主动联系熟人（大多是经济条件好、有大量闲钱的人或干部、公务员），“吹嘘”自己是地籍官员，了解地主想买卖的土地信息，然后说服受害人给Giang钱去“投资”。Giang拿到钱后，就用这笔钱来偿还债务和个人开销。

提高警惕，加强管理

面对上述情况，警察机关建议有意购买土地或投资房地产的民众，应主动核实地块的合法性。若通过中介进行投资，则需仔细研究个人信息，直接参与核实并与相关部门核实合同中的信息，以避免风险，切勿轻信中介的广告和诱惑。

对于售价低于市场价的项目，您需要谨慎投资，并在投资前仔细研究信息。在买卖房地产的过程中，如果您发现任何异常情况或文件或红皮书存在伪造迹象，您需要向警方报案以寻求解决方案……

近日（2024年9月23日），乂安省人民委员会发布第8203/UBND-CN号批示，关于加强房地产价格管理和调控。

具体要求各有关部门、行业、部门、区、市、镇人民委员会加大土地法律宣传力度，特别是颁发土地使用权证、房屋所有权证和其他土地附属物权证；组织公布规划、土地使用计划、基础设施建设投资和地方行政单位合并、设立和升级换代的信息；批准房地产项目，确保市场信息透明度；防止房地产交易中的欺诈、欺骗和诈骗。