识别侵占土地相关财产的欺诈手段
近年来,土地相关的房产诈骗案件形势愈发复杂,骗术也愈发精妙。尽管有关部门已多次发出警告,但仍有部分人“落入”骗子的圈套。
吸引“资本贡献”,“资本贡献”
一些人利用房地产市场的波动和吸引力,使用“诡计”要求共同出资和认购,以骗取和侵占大量财产。典型的案例是,2024年9月19日,乂安省公安局刑警局逮捕了居住在清章县同文乡的阮氏全(Nguyen Thi Thoan),其罪名是通过共同出资投资房地产,犯有“诈骗性侵占财产”罪。

因此,由于认识一名居住在同一地区的女子,阮氏春知道受害者有能力筹集大量资金,便告知受害者,她有一个声誉良好、擅长经商的兄弟,拥有许多关系网,可以投资大型、高利润的房地产项目,并正在寻找有人出资投资房地产。
为了取得受害人的信任,Thoan 向受害人发送了他和他兄弟的照片、建筑工地照片、开创性项目和土地使用权证书,并谎称这些都是 Thoan 兄弟正在投资的项目,并承诺这些项目将产生数百亿越南盾的利润。
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Thoan还告诉受害者,Thoan是一名秘书,受其兄弟指派,负责筹集资金投资房地产。当房地产盈利时,Thoan会从其兄弟那里拿到钱,然后将房地产的本金和利息返还给投资者。
受害人轻信了Thoan提供的信息,多次向Thoan转账,Thoan从受害人处挪用的资金总额超过72亿越南盾。
家住门路市义秋坊的何氏心(Ha Thi Tam,1980年出生)也利用“合伙投资房地产”的伎俩,骗取了河内市纸桥郡居民阮文世(Nguyen Van Th.,1986年出生)10亿越南盾。为了获取受害人的信任,何氏心拟定了一份购买土地的预付款合同,并要求阮文世出资。

谭某转账购买土地后,曾多次要求谭某提供共同购买土地的法律文件,但谭某始终未提供。阮先生意识到自己被骗了,便向警方报案。2024年9月27日,乂安省人民法院以诈骗罪和侵占财产罪判处何氏谭有期徒刑7年。
“火力”广泛交往,用假证件获取信任
除了要求缴纳资金外,诈骗分子还利用虚假文件(假红皮书、假土地记录等)通过买卖、转让房地产等方式从受害者手中骗取钱财。
于是,这些人通过社交网络订购了政府部门的假印章,伪造了与土地使用权转让相关的文件,内容包括地块位置优越,并散布许多投资者对该地块感兴趣的消息,利用了众多客户“买不买就是亏”的心理。这些伪造文件被伪造得与真品相差无几,难以辨别,导致许多人落入陷阱。

一些人还夸耀自己人脉广泛,能办理土地手续,从而挪用财产。2023年10月,宜禄县警方对此案作出起诉决定,以诈骗罪起诉居住在演州县演祺乡的被告人黎青雄。
调查结果显示,黎青雄自称可以办理“全套”土地手续,如:办理土地用途转换文件、变更土地使用权证信息、办理土地分割文件、发放土地使用权证等。

为获取受害人信任,洪某收钱后,伪造土地使用权登记档案收据,并用主管部门的假印章盖章交给受害人。此外,他还通过网络订购假土地使用权证交给受害人。
利用上述手段,自2022年10月底至2023年6月,Hung共骗取、侵占6名被害人财产共计27亿余越南盾。
2024年9月10日,乂安省人民法院开庭审理,以“侵占财产罪”判处黎青雄有期徒刑16年,以“伪造机关、组织文件;使用假印章和机关、组织文件”判处黎青雄有期徒刑6年。
一块土地多次出售
除挪用定金、骗取资金、冒充投资者或信誉良好者骗卖土地、使用假账、假文件骗买骗卖房产等诈骗手段外,骗子们还利用设立“幽灵”项目等手段,引诱人们“付款”,或者将一处房产卖给多人。

例如,建设投资股份公司前董事长麦春耀(居住于演州县演福乡)因“滥用信托,侵占财产”罪名被乂安省侦查警察局起诉。

警方在调查过程中查明,麦春耀曾组织多人购买土地,然后分割、再转售。
然而,麦春耀在收到客户转账款后,却不履行承诺,而是继续转卖给他人,侵吞受害者的钱财。
利用国家机关官员的“掩护”
此外,一些主体还利用法律的漏洞和国家管理的局限性,针对群众希望以快捷的手续、合理的价格购买土地的心理,迅速将土地过户给某些人牟利,实施诈骗、侵占财产等行为。
值得注意的是,部分骗子曾是国家机关官员,不少人因信任而“上当受骗”。

典型案例是黎文平(1970年出生),他以担任门罗镇城市治安管理大队长的名义,号召、劝说人们出资共同投资在荣市义禄县门罗镇各小区购买土地,金额达数百亿越南盾,然后骗取、侵占财产。

荣市雄勇坊前地籍官员Or Tran Van Giang利用土地“热”的形势,主动联系熟人(大多是经济条件好、有大量闲钱的人或干部、公务员),“吹嘘”自己是地籍官员,了解地主想买卖的土地信息,然后说服受害者给Giang钱用于“投资”。Giang拿到钱后,用这笔钱偿还债务和个人开支。
提高警惕,加强管理
面对上述情况,警察机关建议有意购买土地或投资房地产的民众,应主动核实地块的合法性。若通过中介进行投资,则需仔细研究个人信息,并直接与中介机构核实合同中的信息,以避免风险,切勿轻信中介机构的广告和诱导。

对于价格低于市场价的项目,您需要谨慎投资,并在投资前仔细研究信息。在房地产买卖过程中,如果您发现任何异常情况或文件或红皮书存在伪造迹象,您需要向警方报案以寻求解决方案……
近日(2024年9月23日),乂安省人民委员会发布第8203/UBND-CN号批示,关于加强房地产价格管理和调控。
具体要求各有关部门、行业、领域、区、市、镇人民委员会加大土地法律宣传和普及力度,特别是颁发土地使用权证、房屋所有权证和其他土地附属物权证;组织公布规划、土地使用计划、基础设施建设投资和地方行政单位合并、设立和升级换代的信息;批准房地产项目,确保市场信息透明度;防止房地产交易中的欺诈、欺骗和诈骗。