乂安省许多家庭对新的土地使用转换税感到“震惊”

土地使用转换税增加

荣市雄禄坊陈文英女士接到家人土地用途变更税通知后，不禁感叹“家人都惊呆了”。陈文英女士在个人脸书上分享道，由于担心税费上涨，家人于5月16日（当时适用旧地价表）提交了土地用途变更申请，但由于某些原因，直到5月19日才收到申请，并于6月份转交税务机关，这时，省人民委员会于2025年5月21日颁布的第18/2025/QD-UB号决定才生效，该决定修改并补充了第45/2019/QD-UB号决定关于公布旧门罗镇地价表和第57/2019/QD-UBND号决定关于公布荣市2019年至2024年地价表。

据 Van Anh 女士介绍，改变用途后的价格为 1500 万越南盾/平方米² ；家庭登记搬迁300米²税务局计算出的土地使用转换和登记费总额为44970亿越南盾。上述财务义务不仅让范英女士本人感到震惊，也让她的整个家庭感到震惊！

荣市人民委员会办公室副主任、公共行政服务中心负责人武红海先生表示：“自从实施新的土地价格表以来，这种情况并非个例。最近一次是在今年6月，荣市兴化乡一家三兄弟在1980年之前就拥有土地，并在那里建了房子，现在想改变用途，把土地所有权从父母手中划拨给兄弟俩。最初，这家人计划按照旧价格表花费约14亿越南盾来改变用途，但按照新价格表，花费却高达近110亿越南盾，翻了9倍。”

同样，福寿乡的另一起案件也提交了文件，改变了近500平方米的土地用途。²父母的菜园地改成住宅用地后，改变用途的税额竟高达60多亿越南盾，这让“震惊”不已。

荣市公共行政服务中心的一位代表也表示，自从新的价格表实施以来，中心处理的土地用途转换申请数量有所减少。然而，由于距离两级地方政府模式正式实施仅剩几天时间，许多人仍然急于提交行政文件。

省土地登记办公室主任阮功清先生在接受本报采访时表示：“自然资源与环境厅（现农业与环境厅）在2024年土地法和关于土地使用费和土地租金的第103/2024/ND-CP号法令的宣传活动中已经明确提出这一点。因此，当荣市及周边地区众多民众接受变更并争相办理变更用途手续时，省土地登记办公室也指示各分支机构尽力为民众办理相关手续。”

进一步了解后，我们了解到，与之前相比，第103/2024/ND-CP号法令关于土地使用费和土地租金的规定发生了变化，不再是缴纳45-50%的土地使用费，而是在改变用途时必须缴纳100%的土地使用费。2019-2024年期间的土地价格表价格相当低，现在新的土地价格表更新了市场价格，新的税率让很多人感到震惊。

例如，根据研究，在宜风乡兴禄坊或宜德坊的一些路线和地点，如果以前，旧的土地价格表只在300万至500万越南盾/平方米之间波动²或最多只有500-700万越南盾/平方米²，但现在已经飙升至1700-2000万越南盾，甚至超过4000万越南盾/平方米²！

一些县镇农业和环境部门的代表也表示，有些地方的地价已经上涨了数十倍，因此改变用途时，财务义务也会增加数十倍。尽管民众和企业仍有意见，但土地价格清单规定已经生效，税务部门必须予以执行，想要改变用途的人也必须遵守。

“理性而感性”的解决方案？

很多人之所以感到担忧，是因为此前根据《土地使用转换税法》和《民法典》的规定，父母将土地遗赠、赠予或分割给子女时，可免缴或减缴土地使用转换税，仅需缴纳登记费。但目前，根据《土地法》和第103/2024/ND-CP号法令关于土地使用费和土地租金的第8条，上述规定已不复存在。

相反，第103/2024/ND-CP号法令第2部分第17、18和19条关于减免土地使用费的规定仅适用于在边境地区、岛屿划拨土地、改变土地用途；特殊困难地区或为社会住房项目划拨土地、对革命有功人员……，土地使用费可减少50%至20%……

截至目前，第103/2024/ND-CP号法令中尚无关于城市或三角洲地区父母将土地赠予或赠予子女，或将其他土地用途改为住宅用地，而免除或减少其土地使用费的案例。

显然，在短短的时间内，土地价格上涨过快，家长不得不缴纳高额的土地转换税，才能将园地的用途改为住宅用地，为子女分配土地，这给民众带来了诸多困难。需要一个“合理且富有同情心”的解决方案。

通过对荣市土地文件接收和处理情况的调查发现，目前存在一些混乱的情况，因为一些部门、办公室、坊和乡对新地价表适用不同的时间范围。一些部门和办公室解释说，根据省人民议会第 03/2025/NQHD 号决议，新地价表自 2025 年 5 月 9 日起生效。但根据 X 区税务局的说法，荣市适用的日期是 2025 年 5 月 21 日，即省人民委员会第 18/2025/QD-UB 号决定关于荣市土地价格表正式生效的时间。2025 年 5 月 21 日之前提交的文件适用旧地价表，除非另有规定。

省土地登记处负责人表示，如果公民面临上述过高的土地使用转换税，可以停止转换土地用途，之前分配的土地仍归其父母所有。家庭可以通过民事协议赠予或赠予子女，待条件成熟后再办理将园地或其他土地用途转换为住宅用地的手续，用于建造房屋、转让……

此外，据我们了解，第103/2024/ND-CP号法令颁布后，由于存在一些缺陷，包括关于将土地转换为住宅用地时征收100%土地使用费的规定，各部委、行业和地方已向政府提出修改该法令的建议，将转换率恢复到之前的50%。决策权属于政府。

另一方面，关于义安省土地价格表，虽然省人民议会第03/2025/NQ-HDND号决议修改和补充了第19/2019/NQ-HDND号决议，批准了2019-2024年义安省土地价格表，但新土地价格表已获批准，部分地区和地点的价格调整幅度高于之前的水平。目前，省人民议会第03/2025/NQ-HD-ND号决议已生效。但目前，根据2024年《土地法》，各省的土地价格表将由本省每年进行调整和更新。据悉，省人民委员会正在指示各区、镇和荣市人民委员会指示坊、乡（以及2025年7月1日之后的新坊）调查并收集2026年土地价格清单。如果任何地区或地方存在任何不足之处，并且人民和地方提出要求，也将提交审议并进行相应调整。