住房贷款：在“敲银行门”之前要仔细研究

随着房地产项目的发展，银行的房地产贷款服务也呈现“爆炸式增长”。然而，并非所有人都对这一信贷产品及其可能面临的风险了如指掌。因此，在决定“敲开银行的门”贷款买房之前，借款人应该谨慎行事，仔细研究。

利率真的有吸引力吗？

6个月、1年甚至2年仅0%利率的贷款，或低于现行利率的优惠利率；长达10-15年的分期还本付息……这些都是银行房贷产品的诱人之处。如果仅仅停留在这些信息上，大多数借款人都会觉得颇具吸引力，尤其是对很多人来说，银行被视为拥有房屋等大额资产的唯一“大门”。

但实际上，银行的房地产贷款产品并不像宣传的那样“便宜”，因为优惠利率仅在短期内有效，之后借款人需要按照市场利率支付利息，即包括资金动员利率加上银行3-3.5%的管理和运营成本。资金动员利率的提高意味着贷款利率也会提高。因此，借款人除了仔细研究房地产项目外，还需要考虑借款时间、贷款金额以及整个贷款期间的合理利率方案。

借款人还应参考专家对短期和中期利率波动可能性的预测。尽管利率长期以来保持相对稳定，但货币市场正显示出利率可能出现上行波动的迹象。

据国家银行统计，5月中旬，越南盾定期存款及期限少于1个月的存款的统一利率为0.8-1%/年；期限为1个月至6个月的存款的统一利率为4.5-5.4%/年；期限为6个月至12个月的存款的统一利率为5.4-6.5%/年；期限为12个月以上的存款的统一利率为6.4-7.2%。许多银行将长期存款利率上调至7.8-8%/年。

虽然动员利率略有提高，但主要适用于长期贷款，因此贷款利率变化不大。具体而言，重点领域短期贷款利率为6-7%/年，中长期贷款利率为9-10%/年。正常生产经营领域贷款利率为短期6.8-9%/年，中长期9.3-11%/年。

加息预测

据VCB证券公司（VCBS）称，今年剩余时间贷款利率趋于上升。这是由于一些银行正在经历一些局部性因素，这些因素导致存款利率上升。VCBS认为，近期许多银行持续发行高息存款证，以补充资本并满足安全比率，这显著增加了银行的竞争压力。

尤其是在2017年下半年，汇率风险可能再次“升温”，利率压力将逐步加大。此外，流动性短缺的压力也迫使银行提高利率以吸引存款。此外，信贷增速较高（截至一季度末，信贷增速达年初4.03%，远高于2016年同期的1.79%）也被认为是动员需求增长的原因之一。

如果出现加息情景，银行的房地产贷款产品也将面临强大的加息压力，直接影响借款人。此外，房地产项目也将受到影响，因为如果不得不以更高的利率借款，项目投资者将被迫调整售价。因此，选择合适的时机向银行贷款购房至关重要，要避开利率可能上涨的时期，因为利率上涨会导致房价上涨，并加重借款人的利息负担。

事实上，目前房地产贷款利率较2个多月前已上涨约0.5%/年，若从年初算起，房地产贷款利率则以约1%/年的速度上涨，达到12.5-13%/年。

借款人还应注意，银行提供的优惠项目和利率优惠越多，后期弥补损失的力度就越大。因此，借款人在研究信贷合同时，应注意基准利率和利差，以计算整个贷款期间的利率。

经济学家阮智孝博士表示，银行通常通过两种方式发放房地产贷款。首先，借款人将支付固定金额，例如在整个贷款期间每月支付1000万越南盾，金额保持不变。其次，借款人将根据本金余额支付利息，利息会逐渐减少，直至贷款期结束。第二种方式下，借款人的风险较大，因为利率波动较大。因此，在签订贷款合同之前，选择合适的利息计算方式也至关重要。

据河内新政