对房地产市场的3个预期

未来资产证券股份有限公司的房地产行业报告指出，政府正在积极为房地产市场寻找出路。目前，信贷紧缩、债券融资渠道受限以及利率高企等因素，令房地产市场面临诸多挑战。因此，未来资产证券专家预计，如果三个因素得到落实，将有助于市场在一定程度上缓解困境。

荣市景色。图片来源：文件

首先，第65号法令即将获得修订批准，这将帮助企业从第三季度起畅通资金来源。专家和企业认为，第65号法令过于紧缩，与当前形势不符，导致企业发行债券、满足信用评级、抵押品等要求变得困难。

近日，财政部向政府提交了一份修正案草案，其中提出了多项建议，例如：将专业证券投资者资格认定规定和强制信用评级规定推迟一年实施，而不是立即实施。

该部还提议允许企业延长债券偿还期限，但不得超过原定期限两年。根据越南债券市场协会的数据，2023年将有约309万亿越南盾的债券到期，其中仅房地产债券就需要到期119万亿越南盾。

胡志明市房地产协会主席黎黄珠先生评估称，如果政府能尽快批准第65号法令的修订草案，将为债券继续发挥重要的融资渠道作用提供及时的解决方案，从而支持房地产市场复苏并朝着安全的方向发展。丁世贤博士也承认，修订后的法令一旦获得批准，将为发行人，特别是房地产企业、银行和证券公司，创造更多时间来处理债券发行。

其次，未来社会住房将受到更多重视。社会住房被认为是当前打破僵局的解决方案，因为它既能解决实际需求，又能帮助市场渡过危机。然而，长期以来，社会住房领域因程序问题和冗长的流程而举步维艰，而且利润与商业住房项目相比非常低。

为了促进市场平衡并满足民众的住房需求，政府计划到2030年建成100多万套社会住房；出台多项政策鼓励低收入人群，例如对20亿以下的住房给予2%的利率支持；修改《住房法》，加强社会住房二级交易监管，同时规定地方在规划建设社会住房时必须拨付土地专项资金。政府正在改革招标、土地拍卖以及确定低收入人群住房销售价格的程序，以加快审批速度。

最近，建设部提出了一项总额为110万亿越南盾的社会住房信贷计划；国家银行也宣布将为此类住房提供总额为120万亿越南盾的信贷计划，利率比现行利率低1.5-2％。

元大越南证券公司评估了这些信贷方案的影响，认为这些方案可以为市场复苏创造动力。拥有大量社会住房土地资金的企业（例如皇权房地产）将从中受益。然而，该部门也承认，项目开发的行政程序仍然令人担忧，开发商在安排新项目资金方面可能继续面临困难。

元大证券还认为，拥有员工住房用地的工业园区开发商也将长期受益。尽管员工住房占这些企业总净资产的比重较小，但受新政策影响，市场情绪转暖，或将带来股价上涨的潜力。此外，在工业园区建设员工住房有望提升对租户的吸引力，从而支持核心业务活动。

一些企业也认为即将出台的单独社会住房信贷方案是个好消息。例如，120万亿越南盾的方案虽然利率不高，但在贷款利率大幅上涨、房地产信贷受限的背景下，仍然对投资者和购房者的心理产生了积极影响。然而，目前企业关注的是如何让借款人更容易获得贷款并支付贷款。此外，企业还建议继续尽快解决社会住房的政策和法律问题，以帮助该项目尽快实施。

第三，企业的另一个预期是，今年利率不会加息，或者即使加息也只加1%。

目前，多家银行已将存款利率每年下调0.3-1%，使平均动员利率较去年同期每年下降1-2%，在8.7-9%之间波动。投入利率的下降和充裕的存款为银行降低贷款利率创造了条件。此前，在国家银行召开房地产市场信贷会议后，越南外贸股份商业银行（Vietcombank）领导层表示，各商业银行已开会商定降低动员利率，从而为降低企业贷款利率奠定了基础。

此前，利率快速上升给市场带来诸多困难，迫使有意购房的人士推迟购房计划。因此，当利率出现降温迹象时，将有助于促进市场流动性，减轻购房者和企业的利息压力。

DSC证券此前承认，今年市场面临诸多困难，但也为财务状况良好的大型企业收购低成本项目创造了机会。DSC表示：“如果他们能够收购低成本项目并保持收益，这将成为下一波房地产浪潮中企业强劲增长的驱动力。”

该部门建议企业应在债券到期压力最大的第二季度和第三季度买卖和合并廉价项目。此外，DSC专家还预测，到今年年底，当现金流出现缓解迹象时，企业将拥有复苏潜力。

德明