2024年土地法规定的土地估价原则、依据和方法

回复：

2024年土地法第158条规定土地估价的原则、依据及方法如下：

1.土地估价必须遵循以下原则：

a) 以市场原则为基础的土地估价方法；

b）遵守正确的土地估价方法、顺序和程序；

c) 确保诚实、客观、公开和透明；

d）确保土地价格确定咨询机构、土地价格表评估委员会、特定土地价格评估委员会与有权决定土地价格的机构或个人之间的独立性；

d) 确保国家、土地使用者和投资者之间的利益和谐。

2.土地估价依据包括：

a) 估价土地用途；

b) 土地使用年限。国家按照农用地划拨指标分配给家庭和个人的农用地，以及土地流转指标范围内的农用地，不以土地使用年限为依据；

c) 按照土地估价方法录入土地估价资料；

d) 其他影响地价的因素；

d) 土地估价时有关法律的规定。

3.按本条第2款c点规定的土地估价方法进行土地估价的输入信息包括：

a) 土地价格记录在国家土地数据库和国家价格数据库中；

b)土地使用权出让合同中载明的土地价格；履行财务义务后，土地使用权拍卖的中标价格；

c）在没有本条a点和b点规定的地价信息的情况下，通过调查和勘测收集的地价；

d) 土地使用收入、支出和收益信息。

4.本条第3款a、b、c点规定的输入地价信息，是本法第91条第2款、第155条第3款规定的土地估价时间起24个月内及以前形成的信息。

按照本条规定收集的信息的使用应当优先使用距离土地估价时间最近的信息。

5.土地估价方法包括：

a) 比较法是通过对市场上转让的、土地用途相同、影响土地价格的因素有一定相似性的土地地块、按照拍卖决定中标的土地使用权已履行财务义务的土地地块的价格进行分析比较，扣除附着于土地的资产价值（如有）后，确定待评估土地地块的价格；

b) 收益法是将土地面积年平均净收益，除以国家持有本省辖区内注册资本或有表决权股份总数50%以上的商业银行12个月越南货币定期存款平均利率，连续3年计算得出，并以土地估价前的数据为准；

c) 盈余法系根据主管机关核准的土地利用规划及详细建设规划，以最有效土地利用方式（土地利用系数、建筑密度、建筑物最高层数）将该地块或土地面积的预计开发总收益减去预计开发总成本后实施。

d) 地价调整系数法，采用地价表中地价乘以地价调整系数的方法计算地价调整系数。地价调整系数是通过比较地价表中地价与市场地价确定的；

d) 政府得于报国会常务委员会核准后，制定本条a、b、c、d点未列明的其他土地估价方法。

6.适用土地估价方法的情形和条件规定如下：

a) 比较法估价适用于土地使用用途相同、市场上转让土地价格影响因素具有一定相似性的土地至少3宗、土地使用权拍卖中标、且中标人按照中标决定履行财务义务的情形；

b) 地块或农用地、非农用地不属于住宅用地，且待估地块或土地不符合适用比较法的条件，但能够按照被估土地使用用途确定土地使用收入和费用的，适用收益法估价；

c) 投资项目实施用地地块或土地面积不满足适用比较法或收益法条件，但能够估算项目总开发收入、总开发成本的，适用盈余法进行评估；

d) 国家征收土地时，对于征收多块相邻、用途相同、且土地价格已在土地价格表列明、但不符合比较法适用条件的土地补偿费，采用土地价格调整系数法具体确定补偿费。

7.依照本条第五款规定的土地估价方法确定具体地价，编制地价清单。

8.适用本条第五款a、b、d项土地估价方法确定具体地价，其结果低于地价表地价的，应当以地价表地价为准。

9.土地估价方法的选择，由土地估价实施机构提出，并由具体的土地估价委员会决定。

10. 政府应详细说明本条款。

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