天价公寓——谁是受益者？第三部分：加强对投机和价格操纵的管理、监督和应对
在当前投资狂热依然存在、房地产资金流入未见减少、金价上涨的背景下，降低公寓价格并非易事。然而，专家认为，要给市场降温，核心仍然是根据正确的细分市场和实际需求增加供应。此外，简化审批流程、降低成本、缩短审批时间、加强检查监管也被认为是帮助公寓市场摆脱“价格狂热”的有效“良方”。
记者团• 2025年10月17日
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在当前投资狂热依然存在、房地产资金流入未见减少、金价上涨的背景下，降低公寓价格并非易事。然而，专家认为，要给市场降温，核心仍然是根据正确的细分市场和实际需求增加供应。此外，简化审批流程、降低成本、缩短审批时间、加强检查监管也被认为是帮助公寓市场摆脱“价格狂热”的有效“良方”。
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消除困难，增加供应
义安省建设厅副厅长段文岱先生表示：“要给公寓价格降温，最有效、最可行的办法是增加供应，特别是推广社会住房项目，因为只有这样，国家才能对价格进行监管和引导。”
据悉，根据2030年前的规划，义安省计划建造近5万套公寓，其中3.6万套属于已获批准的41个社会住房项目；另有约1.2万套社会住房将以商业项目形式建设，相当于土地储备的20%。如果这些项目按计划实施，每年将新增1000至2000套公寓，有助于义安省的房地产市场尽快降温。
义安省财政厅价格与公共资产管理司司长阮忠龙先生表示，尽管荣市老城区的公寓价格相对于居民收入而言大幅上涨，但仍低于河内或胡志明市。由于中心城区的基础设施和交通已不堪重负，该省限制发放核心城区公寓建设许可证是必要的。然而，为了缓解房价过热，该省需要鼓励在郊区投资公寓建设，并完善社会住房项目的优惠政策，从而建立低成本住房基金，减轻中心城区的压力。
荣市及其周边地区是该省最大的经济、社会和城市中心，该地区的公寓价格居高不下，这与全国各大城市的趋势并无二致。据财政部价格和公共资产管理司代表称，为了使房地产和公寓价格恢复正常水平，需要同步的宏观政策，因为房地产价格与黄金价格波动和银行利率调整政策密切相关。当利率下降时，黄金价格上涨，资金流入土地，导致价格上涨。因此，政府需要出台全面、强有力的调控方案。
据投资企业反映，近期由于监管收紧，水泥、钢材、砂石等原材料价格大幅上涨，推高了建筑成本。清荣坊的一位承包商表示：“自2025年初以来，建筑用砂的价格翻了一番，从每立方米15万越南盾涨至30万-35万越南盾；劳动力短缺，日工资从35万越南盾涨至60万-70万越南盾；地块总价也从每平方米110万越南盾涨至150万越南盾。为了降低房价，国家也需要对原材料和劳动力价格进行管控。”
义安省房地产协会主席阮国庆先生进一步分析道：自2025年起，土地价格表和土地租金将进行调整，地段优越、基础设施完善的地块价格将上涨2-3倍，导致投资者和二手投资者同时推高价格。他建议降低社会住房项目的土地使用费和土地租金，并允许按年缴纳，而非像2024年《土地法》规定的那样一次性缴纳，以减轻企业的经济负担。
与此同时，住房管理和房地产市场司（建设司）司长阮世飞先生表示：与以往相比，2024年住房法扩大了社会住房购买者的适用范围，同时，住房经营法允许投资者自行决定售价，无需像以前那样提交审批——这是一项巨大的优势。该省已为许多项目制定并批准了投资政策，基本满足了发展目标的需求，现在的关键仍然是投资者的能力和项目实施的进度。阮世飞先生表示：“以目前的价格水平，如果按照标准建造，公寓投资者将会获利；问题在于如何检查、督促和严格处理进度缓慢的项目，确保对人民的承诺得到兑现。”
义安房地产协会的代表建议：既然荣市老城区核心区域已禁止建造高层建筑，就应该鼓励发展郊区公寓，同时投资建设连接基础设施、超市、学校和社会机构，以便居民能够安家落户，生活便利。
负责义安省几栋大型公寓楼施工的工程师陈清碧也评论道：“土地、材料和劳动力价格的上涨只会使投入成本增加约5-7%。投资者平均可获得约30%的利润。然而，在经历了市场低迷和投资者损失之后，价格被推高，甚至翻了一番。”
据义安省财政厅价格与公共资产管理司司长阮忠龙先生表示：为了使房地产价格可持续地“降温”，需要对2024年土地法进行修订，使其朝着国家监管土地价格的方向发展，因为目前采用市场价格会造成管理上的困难。此外，还必须消除法律纠纷，处理“搁置”项目，并制定透明的土地分配、估价和用途变更程序，以帮助市场稳定运行。要从根本上解决问题，住房政策必须与供需同步。在消除企业经营障碍的同时，必须创造条件，使人们能够以合理的利率获得长期贷款。当购房者能够获得资金时，市场将自我平衡，从而抑制投机和价格狂热。
缩短许可证办理时间也是企业的愿望，因为大部分投资资金都是从银行贷款，所以办理时间越长，利息成本和土地税就越高。
加强对投机行为的检查和处理
在与有关部门就修改《土地法》方向举行的工作会议上，杜林总书记指示：国家必须确保所有人享有公平有效的土地使用权；必须合理利用土地，避免浪费；同时最大限度地提高土地资源利用效率，促进国家发展。
2025年9月22日下午，在中央住房政策和房地产市场指导委员会会议上，总理范明征发表讲话，指出目前大城市的房价高企，使得工薪阶层难以负担。
面对变幻莫测的市场形势，国家住房指导委员会召开多次会议，总理要求简化程序、打击投机行为、加强监管，确保市场透明稳定。2025年10月7日，总理范明征签署第190/CD-TTg号公函，要求各部委、部门和地方政府坚决落实各项措施，增加住房供应、降低房价、稳定房地产市场。总理强调，近期政府出台了多项机制和政策，以消除困难、促进房地产项目、规范土地使用和估价、规范土地使用权拍卖。然而，由于市场信息不透明、投机行为、价格虚高、虚拟定价以及供应短缺等问题，许多地区的房价仍然居高不下，远远超出民众的承受能力。
总理还要求建设部、农业和环境部、国家银行以及地方政府审查行政程序，降低成本，为企业以合理价格投资建设社会住房、职工住房和商业住房创造条件。同时，必须严格管控市场，严打操纵和投机行为，并公开信息，使房价保持在合理水平，保障人民享有住房的权利。政府责成财政部和建设部加强对房地产业务和转让活动的管理；研究对拥有第二套及以上住房的业主征税；及时公布材料价格和建筑指数，准确反映市场情况；严打投机、囤积和哄抬房价牟利的行为。
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国家需要加强对房地产交易活动的检查和审查。一些观点认为，每处房产都应该有一份“时间线”，记录价格变动、经纪人信息、交易历史，并提高交易后利润的税率。
自2025年7月起，义安省人民委员会成立了由省人民委员会副主席率领的督查组，负责监督房地产项目，特别是社会住房项目的进展情况。同时，该省还审查了非预算投资项目的土地利用成效，坚决收回了进度滞后项目的土地，并设立了土地基金，供有能力的企业接手并按承诺实施。
到2025年，义安省将新增7个公寓项目，提供约2100套公寓。这也标志着公寓供应量将有所增加。预计中央和地方各级将采取强有力的协调措施来规范市场，使房价，特别是义安省的公寓价格，回归其真实价值，满足人民的需求，并最终实现人人享有住房权的目标。
据悉，义安省人民委员会已批准可从12000亿越南盾信贷计划中借款的社会住房项目清单，其中包括：永兴坊北部城区566套公寓；清荣坊新城区1332套公寓（Eurowindow合资公司 - 第一建设项目管理股份公司）；永江南部城区406套公寓（Tri Duong - Ecopark Hai Duong TD-Home合资公司）；以及兴兴股份公司兴禄城区项目中12700平方米的社会住房用地。