在谈及违规行为之前，有必要先谈一谈阮生宫街住宅区规划的“诞生”及其调整。2007年2月2日，省人民委员会以第476/QD-UBND号决定批准了位于库阿罗镇的高尔夫球场、酒店及度假别墅综合体项目1/500比例的详细建设规划。该项目总用地面积为132.7公顷，其中规划用地18.6公顷，用于建设仓库、辅助工程、员工宿舍、苗圃等，并规定建筑密度较低（14%），将苗圃建设与现有湖泊的保护和修复相结合，以保护环境。
三年后，省人民委员会根据投资者的建议，批准了阮生宫住宅区建设的详细规划，以取代仓库综合楼、辅助工程、员工宿舍、苗圃等（2010年4月27日第1690/QD.UBND.CN号决定）。据此，阮生宫住宅区总面积为17.2公顷，北临阮生宫街，南临14号路，东临3号路，西临住宅区。
阮生宫住宅区（第1690/QD.UBND.CN号决定）的技术和社会基础设施非常完善，为居民生活提供便利。总占地面积17.2公顷，其中住宅区仅占地7.92公顷多，其余9.3公顷规划为娱乐区、体育俱乐部（0.6883公顷）；幼儿园（0.4137公顷）；医疗中心（0.1379公顷）；社区文化中心（0.1256公顷）；商业工程、公共服务（0.3298公顷）；绿地公园（1.2公顷）；交通道路、公共停车场（4.926公顷）。此外，还有面向低收入者的公寓（1.143公顷）、酒店（0.3621公顷）。
时隔8年，炉海高尔夫股份公司提出调整阮生宫住宅区规划并获得批准。2018年7月24日，省人民委员会颁发第3166/QD-UBND号决定，批准调整阮生宫住宅区1/500比例尺的详细建设规划，理由是“调整和重新安排一些功能区域”。其中，娱乐区、体育俱乐部、公共服务商业工程和停车场调整为低层住宅区；计划建设医疗中心的土地调整为绿色运动区；计划建设低收入者公寓、酒店、绿色公园的土地调整为低收入者公寓、公共服务商业工程、娱乐区、体育俱乐部和低层住宅区。经此次调整，该项目低层住宅建设用地面积由7.92公顷增加至9.27公顷以上！
但规划调整并未停止。2021年，投资者要求将“低收入人群公寓区”调整为“社会住房区”，并得到省人民委员会第3172/QD-UBND号决定的批准。
原本以为，从规划建设配套工程用地，到调整环境生态系统，再到实施城市住宅项目，投资者会认真执行。然而，目前该项目的情况却截然相反。
阮生宫街住宅区被三条主干道环绕（南侧有一条30米宽的规划道路；北侧与阮生宫街接壤；东侧与阮惠街接壤），是门罗门滨海城区名副其实的中心。然而，12年过去了，整个项目却空荡荡的，只有几栋房屋、内部交通系统、一个积水的荒地湖泊和杂草丛生。规划中提到的配套工程、社会基础设施和公共设施，例如娱乐区、体育俱乐部、幼儿园、社区文化中心、公共服务商业区、低收入者公寓、绿地公园和水面……至今仍未有任何投资或建设的迹象。
关于阮生宫居住区内11条内部道路，建设厅在2016年第383/TĐ.SXD-HDXD号文件中，对道路的地基结构、层数和基础提出了非常具体和详细的要求；同时规定道路必须铺设路缘石，用预制混凝土铺设沟槽，人行道铺设Terazo砖，并设置绿化带……但实际上，该项目道路的建设质量存在问题，例如，虽然使用时间不长，但部分路段已经出现地面下沉和剥落；没有人行道，也没有绿化带。该项目还评估了11个类似高度（3层）的别墅户型的基本设计，这些要求适用于每条道路。然而，由于目前已建成约30个住宅项目，因此房屋户型取决于每个家庭和个人的喜好和经济能力。每栋房屋都有不同的设计，高度包括2层，3层，甚至4层。
该项目进度落后、基础设施薄弱不足的现状，在当局2022年4月的现场检查报告中也有所体现。报告指出：“尚未建成：3348.54米/3348.54米无人行道道路；449栋房屋/478块土地；体育休闲区、幼儿园、文化中心、商业服务区和低收入者公寓等社会服务设施。”
2017年，自然资源与环境部监察局对Cua Lo Sea高尔夫股份公司遵守土地、环境保护和水资源法律的情况进行了检查。特别是在阮生宫住宅区项目中，在土地方面，监察局发现该公司在未按照已批准的详细规划完成基础设施建设（服务工程、社会基础设施和技术基础设施）的情况下，就将28块土地的使用权以分割和出售的方式转让给家庭和个人建造房屋。监察局认定，此举违反了2013年《土地法》第194条和政府第43/2014/ND-CP号法令第41条。
因此，自然资源与环境部监察局于2018年10月28日签发第256/TTr号监察结论，要求芦湾高尔夫股份公司停止违法行为。为落实国家管理责任，自然资源与环境部监察局建议计划投资厅对芦湾高尔夫股份公司未按照投资法规定延期实施投资项目的情况进行检查和研究处理；建议芦湾镇人民委员会仅在根据批准的规划完成基础设施建设、确保该地区公共基础设施连接、确保提供基本服务后，才允许芦湾高尔夫股份公司办理土地使用权转让、以分割地块形式颁发土地使用权证书和出售阮生宫住宅区项目用地的手续……
因此，阮生宫住宅区项目庐海高尔夫股份公司土地领域的违规行为很快被发现、指出并得到纠正。
但奇怪的是，2022年6月建设厅向省人民委员会提交的检查结果报告中显示，阮生宫住宅区项目投资者无视资源环境厅监察局第256/TTr号检查结论，继续违法。事实上，新的违法行为比2018年指出的违法行为多出许多倍。具体来说，阮生宫住宅区项目包括478个不同类型的地块。到目前为止，虽然Cua Lo Beach Golf股份公司尚未完成技术基础设施，尚未建成服务工程和社会基础设施，但已签署466份合同，调动金额高达4310亿越南盾。在这466份合同中，建设厅澄清有117份房屋买卖和出资合同；其余349份是土地使用权转让合同！义安报记者独立核实还显示，截至目前，349份土地使用权转让文件已有164份完成过户手续并颁发了土地使用权证！
在与法律专家讨论这些内容时，他表示，Cua Lo Sea Golf 股份公司违反了投资、建设和土地方面的法律；此外，在技术基础设施、服务和社会结构建设的投资未按照主管部门批准的规划完成的情况下转让土地使用权，也显示出欺骗客户的迹象。
