寻找改善土地使用指数的解决方案

土地获取与稳定利用指数是省级竞争力指数（PCI）10个重要构成指数之一，反映省级地方政府土地管理质量和成效，为民营企业发展营造良好环境。

完善该指数是做好“改善和提升省区竞争力项目”实施工作的实际行动。

回顾过去3年义安省公布的PCI数据，结果显示“土地获取和稳定土地使用指数”仅处于平均水平，与全国相比排名较低（2014年为5.32/10，排名53/63；2015年为5.38/10，排名47/63；2016年为5.37/10，排名52/63）。

在构成“土地获取与稳定使用指数”的构成指标中，只有“全省土地使用权证持有率”的评估结果较高（三年均为91.58%），其余指标均处于平均或较低水平。那么，实际的构成指标究竟如何？又有哪些解决方案可以克服和提升这些指标呢？

FLC集团在Nghi Tien公社（Nghi Loc）进行了调查。照片：Thu Huyen

可以说，非国有企业评估其在获取土地或扩大经营场所方面没有遇到障碍的比例虽然逐年改善，但仍然处于非常低的水平（2014年为13%，2015年为16.07%，2016年为27.03%）。他们指出的瓶颈在于土地行政审批制度的改进甚微，以及企业担心收回土地时的风险和损失。

关于土地行政程序体系的缺陷，2014年省人民委员会办公室接受的省级科技项目“有效利用土地基金投资于义安省基础设施和城市建设”的研究结果表明：以拍卖和土地使用权评估形式分配的土地基金的程序包括7个步骤、34个工作阶段，涉及14个组织（乡级、县级、省级、技术服务组织）的参与。

土地使用权证的发放程序同样繁琐，需要额外增加一系列程序，如：取得相邻土地使用者的确认签名、确认无争议、说明文件、增加或减少面积等；个人之间（官员、小组长、部门和单位负责人）、部门之间（如土地登记办公室、税务机关、自然资源和环境部门之间）的办理步骤相互交叉；在文件评估和验收过程中，缺乏责任约束（如果下级同意，上级不同意，则文件将从土地使用者开始退回）……导致实际办理时间远远超出规定，造成办案难度和消极情绪。

对于企业土地征用时的风险和损失问题，现实情况是，为了获得划拨或租赁土地，大多数企业都要承担多种成本，而这些成本往往在土地征用时得不到补偿，例如：按市场价格约定的养民金额与按国家价格表计算的金额不同。

荣市-卢门街项目规划图。图片由荣市政府提供

2016年越南农业科学院的一项研究表明，尽管义安省的土地估价系统化、按照正确程序进行，但估价技巧方面仍然存在局限性，导致许多地区国家土地价格与市场土地价格差距较大，特别是房地产项目；执行行政程序的人力资源成本（33.33%的企业表示，2016年他们必须花费10%以上的时间来学习和执行法律和国家规定）；企业必须支付的非官方费用（72.73%的企业表示，2016年他们必须支付这些费用）...

以上分析表明，提高“土地获取与稳定利用指数”意义重大，一方面有助于提高PCI指数，另一方面可以最优地解决土地管理长期存在的固有缺陷。

为了完成这一任务，我们从实践经验中提出了一些解决方案。

首先，关于土地领域的行政流程：对一批典型单位和地方，对涉及职责、权限和时间记录处理的各个环节、步骤和官员岗位进行详细检查和重新确定。在此基础上，调整流程，使其朝着以下方向发展：减少重复和不必要的步骤；落实到每位官员；为处理流程中涉及的每个环节和官员岗位制定详细的流程图；要求所有地方严格执行，不得增加任何额外步骤。违反规定的官员和机构将受到纪律处分。

二是改革“一站式”办理方式：投资者签署投资承诺书、批准选址后，剩余工作交由一个公共行政管理单位负责，该单位代表企业和投资者办理土地租赁、划拨、发放土地使用权证等所有剩余工作步骤，投资者只需按照规定的规范缴纳费用即可。

三是将“生产经营成果”作为考核投资人能力的强制性标准，避免新办企业申请土地租赁，再将整个企业转让或合并以获取利润的情况。

第四，坚决撤销违反《土地法》规定的项目，以消除土地投机或产能不足现象。一方面，为其他有能力的投资者创造机会，另一方面，也为其他投资者充分履行职责创造条件。最后，要优先安排资源，建立清洁的土地基金，用于落实国家规划，避免企业“搞规划”。盘活、妥善管理公共土地基金和公共资产，严格执行企业解散后无需按指定用途使用公共土地和资产的拍卖规定。