库阿洛海滩高尔夫项目进展缓慢概述

2022年6月20日，建设厅向省人民委员会颁发第2134/SXD-BC号文件，汇报了Cua Lo镇高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目的检查结果。

门罗海高尔夫股份公司于2006年获得计划投资部颁发的营业执照；2007年4月，省人民委员会向位于门罗市义香坊的高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目颁发了投资许可证。项目占地面积132.478公顷，包括高尔夫球场、酒店及别墅综合体两个区域；仓库区、辅助工程、托儿所和职工宿舍，总投资额为15278.5万亿越南盾。迄今为止，投资许可证已调整四次。

第四次投资许可证变更（2014年5月31日），项目规模包括1个18洞高尔夫球场、1个五星级酒店（420间客房）、1个三星级酒店（300间客房）；284栋别墅；体育及服务区；阮生宫住宅区。项目实施工期8年，自2007年4月27日起实施，至2015年4月28日前实施。

关于位于库阿洛镇的高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目（比例尺1/500）的详细建设规划，已于2007年2月2日经省人民委员会第467/QD-UBND号决定批准；2007年10月，规划进行了调整。当时，该项目由两部分组成：高尔夫球场、酒店及别墅综合体（面积114.14公顷）；仓库区、辅助工程、托儿所及职工宿舍（面积18.34公顷）。

2010年4月27日，省人民委员会以第1698/QD-UBND.CN号决定批准了阮生宫街住宅区详细建设规划，总面积为172,500平方米。²取代仓库区、辅助工程、托儿所和职工宿舍。迄今为止，阮生宫居住区规划已根据2018年7月24日第3166/QD-UBND号决定和2021年8月27日第3172/QD-UBND号决定进行过两次调整。

对于高尔夫球场、酒店和别墅综合体，截至2021年1月20日，省人民委员会已批准第168/QD-UBND号决定中的规划调整；剩余面积为1,135,515平方米²调整理由为：“调整规划以配合荣市-库阿洛大道分区规划及荣市-库阿洛大道两侧区域”。本次规划调整中，高尔夫球场、酒店及别墅综合体不再规划2座五星级和3星级酒店，而是规划建设一座40层高的酒店及贸易中心；度假别墅建设用地由284块增加至382块，总用地面积达17.1公顷。

建设厅在文件编号2134/SXD-BC中对Cua Lo Sea高尔夫股份公司投资建设高尔夫球场综合体、酒店、别墅和阮生宫住宅区的情况有单独详细的报告。

对于高尔夫球场、酒店、别墅综合体（根据2021年1月20日第168/QD-UBND号决定中的最新规划调整），已修建道路、电力、排水沟和树木3900米/4800米；已完成排水沟、路缘石和路缘石900米/4800米；运营商住宅1；运营商住宅2；高尔夫球场；绿地、交通已实施；已建造16栋住宅（16块土地）/382块度假别墅。在游乐、度假村和海滩区，已建造1个项目，面积506平方米。²但未按照规划建设。投资方未建成366栋住宅/382栋别墅、广场、商业中心等配套设施。娱乐、度假、沙滩等区域也未按照批准的规划建设。另有900米/4800米交通道路未铺设或未铺设人行道。

阮生宫街住宅区（根据2018年7月24日批准调整规划决定3166/QD-UBND号）已建成交通道路、排水沟、水电配套设施3,348.54米/3,348.54米；建成住宅29栋（29块地）/478块住宅地。未建成住宅449栋/478块住宅地、体育训练区、幼儿园、文化馆、商业服务区、低收入者公寓。交通道路3,348.54米/3,348.54米，无人行道。

整个项目目前土地面积为1,308,017.51平方米。²其中建筑面积860644.96平方米²已建成面积达65.8%，未建成面积达34.2%。已投入的预算约占总投资的30-40%（由于尚未建成的大型项目包括：度假别墅、住宅；广场区；娱乐、度假村、海滩区；商业中心区；体育休闲区；幼儿园、文化馆；商业服务区；低收入者公寓）。

关于财务义务履行情况，根据税务局2604/CT-HKDTK号文件，截至2022年4月25日，投资者拖欠土地使用费6,972,614,300越南盾，拖欠土地使用费961,685,164越南盾；土地租金6,179,791,068越南盾，拖欠土地租金59,734,385越南盾。同时，投资者已筹集资金8530亿越南盾。其中，在高尔夫球场、酒店、别墅综合体（共382块土地）项目上，投资者已签署142份合同，筹集资金4220亿越南盾。阮生宫住宅区共有土地478块，投资者已签订合同466份，金额达4310亿越南盾（其中土地使用权转让合同349份，房屋买卖及出资合同117份）。

根据第四次调整后的投资许可证，项目实施进度必须在2015年4月28日前完成。截至验收时（2022年4月-PV），项目已比计划落后6年零7个月。客观原因是省人民委员会批准调整永安-库阿卢大道及大道两侧区域的分区规划，导致部分项目受到影响；近年来，新冠疫情也影响了部分进度。

主观原因方面，投资方因财力不足，未按批准的规划全部投入项目建设，或投资方故意不实施（检查组无权核查投资方的财力，无法断定具体原因）。此外，已获得自建房权的户籍居民和个人未按规定建造房屋，国家管理机构虽进行了检查，但检查后的督促处理不够严厉、彻底，也在一定程度上影响了项目进展。

建设部表示，项目延误的主要责任在于投资者和被转让建房权的住户及个人。此外，国家管理机构在督促和事后检查中的责任不够严厉和彻底。

2017年，省人民委员会颁布了第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定，允许将阮生宫住宅区自建房权转让给居民和个人。省人民委员会特别规定，投资者在将自建房权转让给居民之前，必须完成绿化工程和基础设施项目建设，包括服务工程、社会基础设施和技术基础设施，并与该地区的总体系统同步对接。

检查时，投资者尚未建设服务工程和社会基础设施，这不符合省人民委员会第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定规定的条件，但已将自建房屋的权利转让给住户和个人。这是项目进展缓慢的主要原因。自然资源与环境部在2018年10月26日第256/KL-TTr号检查结论中也指出了这一点，但迄今为止，投资者尚未纠正。

因此，建设厅建议省人民委员会考虑撤销第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定。只有当Cua Lo海滩高尔夫股份公司完全符合条件时，才会考虑允许继续将建造自有住房的权利转让给家庭和个人，并按规定建造自有住房。