进展缓慢的 Cua Lo 海滩高尔夫项目概述

2022年6月20日，建设厅向省人民委员会颁发第2134/SXD-BC号文件，汇报了Cua Lo镇高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目的检查结果。

门罗海高尔夫股份公司于2006年获得计划投资部颁发的营业执照；2007年4月，省人民委员会向门罗市义香坊高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目颁发了投资许可证。项目用地面积132.478公顷，包括高尔夫球场、酒店及别墅综合体2个区域；仓库区、辅助工程、托儿所和职工宿舍，总投资额为15,278.5万亿越南盾。迄今为止，投资许可证已调整4次。

投资许可证第四次变更（2014年5月31日），项目规模包括1个18洞高尔夫球场、1个五星级酒店（420间客房）、1个三星级酒店（300间客房）；284栋别墅；体育及服务区；阮生宫住宅区。项目实施工期8年，自2007年4月27日起至2015年4月28日前。

关于位于库阿洛镇的高尔夫球场、酒店及别墅综合体项目（比例尺1/500）的详细建设规划，已于2007年2月2日经省人民委员会第467/QD-UBND号决议批准；2007年10月，该规划进行了调整。目前，该项目包括两个区域：高尔夫球场、酒店及别墅综合体（面积114.14公顷）；仓库区、辅助工程、托儿所和职工宿舍（面积18.34公顷）。

2010年4月27日，省人民委员会以第1698/QD-UBND.CN号决定批准了阮生宫街住宅区详细建设规划，总面积为172,500平方米。²，取代仓库区、辅助工程、托儿所和职工宿舍。迄今为止，阮生宫居住区规划已根据2018年7月24日第3166/QD-UBND号决定和2021年8月27日第3172/QD-UBND号决定进行过两次调整。

对于高尔夫球场、酒店和别墅综合体，截至2021年1月20日，省人民委员会已批准第168/QD-UBND号决定中的规划调整；剩余面积为1,135,515平方米²调整理由为：“调整规划，以配合荣市-库阿洛大道分区规划及荣市-库阿洛大道两侧区域”。本次规划调整中，高尔夫球场、酒店及别墅综合体不再规划2座5星级和3星级酒店，而是规划建设1座40层高的酒店及贸易中心；度假别墅建设用地由284块增至382块，总用地面积达17.1公顷。

建设厅在文件编号2134/SXD-BC中，对Cua Lo Sea高尔夫股份公司投资建设高尔夫球场综合体、酒店、别墅和阮生宫住宅区的情况进行了单独详细的报告。

对于高尔夫球场、酒店、别墅综合体（根据2021年1月20日第168/QD-UBND号决定中的最新规划调整），已修建道路、电力、排水沟和植树3900米/4800米；已完成排水沟、路缘石和路缘石900米/4800米；运营商住宅1；运营商住宅2；高尔夫球场；绿地、交通已实施；已建造16栋住宅（16块土地）/382块度假别墅。在游乐、度假村和海滩区，已建造1个项目，面积506平方米。²但未按照规划建设。投资者尚未建设366栋住宅/382栋度假别墅地块、广场、商业中心。娱乐、度假和海滩区也未按照批准的规划建设。仍有900米/4800米的交通道路未铺设或未铺设人行道。

阮生宫街住宅区（根据2018年7月24日批准调整规划决定3166/QD-UBND号）已建成交通道路、排水沟、水电配套设施3,348.54米/3,348.54米；建成住宅29栋（29块地）/478块住宅地。未建成住宅449栋/478块住宅地，体育训练区，幼儿园，文化会馆，商业及服务区，低收入者公寓。交通道路3,348.54米/3,348.54米，无人行道。

整个项目目前用地面积为1,308,017.51平方米²其中建筑面积860644.96平方米²已建面积达65.8%，未建面积达34.2%。已投入资金约占总投资的30-40%（由于尚未建成的大型项目有：度假别墅、住宅；广场区；娱乐、度假村、海滩区；商业中心区；体育休闲区；幼儿园、文化馆；商业服务区；低收入者公寓）。

关于财务义务履行情况，根据税务局2604/CT-HKDTK号文件，截至2022年4月25日，投资者拖欠土地使用费6,972,614,300越南盾，逾期缴纳土地使用费961,685,164越南盾；土地租金6,179,791,068越南盾，逾期缴纳土地租金59,734,385越南盾。同时，投资者已筹集资金8530亿越南盾。其中，在高尔夫球场、酒店、别墅综合体（共382块土地）项目上，投资者已签署142份合同，筹集资金4220亿越南盾。阮生宫住宅区共有478块土地，投资者已签订466份合同，金额达4310亿越南盾（其中349份为土地使用权转让合同；117份为房屋买卖及出资合同）。

根据第四次调整后的投资许可证，项目实施进度必须在2015年4月28日前完成。截至验收时（2022年4月-PV），项目已比计划落后6年零7个月。客观原因是省人民委员会批准调整荣门大道及大道两侧区域的区域规划，对部分项目造成影响；近年来，Covid-19疫情也对部分进度造成影响。

主观原因方面，投资主体因财力不足未按批准的规划全部投入项目建设，或因投资主体故意不实施（检查组无权核查投资主体的财力，无法断定具体原因）。此外，已获得自建房权的户籍居民和个人尚未按规定建造房屋，国家管理机构虽进行了检查，但检查后的督促处理不够严厉、彻底，也在一定程度上影响了项目进展。

建设部认为，项目进展缓慢的主要责任在于投资者和被转让建房权的住户及个人，此外，国家管理机构在督促和事后检查处理方面的责任也不够严厉和彻底。

2017年，省人民委员会颁布了第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定，允许将阮生宫住宅区自建房权转让给居民和个人。省人民委员会特别规定，投资者在将自建房权转让给居民之前，必须完成绿化工程和基础设施项目建设，包括服务工程、社会基础设施和技术基础设施，并与该地区的总体系统同步对接。

检查时，投资者尚未建设服务工程和社会基础设施，不符合省人民委员会第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定规定的条件，而是将自建房屋的权利转让给住户和个人。这是项目进展缓慢的主要原因。自然资源与环境部在2018年10月26日第256/KL-TTr号检查结论中也指出了这一点，但迄今为止，投资者尚未纠正。

因此，建设厅建议省人民委员会考虑撤销第382/QD-UBND号决定和第2896/QD-UBND号决定。只有当Cua Lo海滩高尔夫股份公司完全符合条件时，才会考虑允许继续将建造自有住房的权利转让给家庭和个人，并按规定建造自有住房。