NÊN TÍNH THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰA TRÊN CHÊNH LỆNH GIỮA GIÁ MUA VÀ GIÁ BÁN
Phát biểu thảo luận, ông Hoàng Minh Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đại biểu đoàn Nghệ An cho rằng một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất. Trong thời gian vừa qua, cơ quan soạn thảo đã có nhiều nỗ lực trong việc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện nội dung này; tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề cần được thảo luận, nghiên cứu rõ hơn.
Liên quan đến quy định tại điểm d khoản 3 Điều 159 của dự thảo về việc bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, đây là nội dung mới mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu: Thứ nhất là để tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng; và thứ hai là chống thất thu thuế vào thời điểm mà bảng giá đất tiệm cận được với giá thị trường.
Tuy nhiên, vị đại biểu đoàn Nghệ An nhận thấy xung quanh quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Trước hết là việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc cho phép người dân tuỳ nghi ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng.
“Điều này không bảo đảm sẽ khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng. Chẳng hạn như việc cố tình tạo ra đồng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định; hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hoá trách nhiệm kê khai tài sản, hoặc thực hiện hành vi rửa tiền;…”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu phân tích.
Trong khi đó, quy định tại điểm a khoản 3 Điều 158 của dự thảo luật lại khẳng định, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là thông tin đầu vào quan trọng để tiến hành định giá đất. Như vậy, đến lượt mình, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác. Đầu vào dữ liệu theo thời gian thực không chính xác thì sẽ lại dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách quy định này có khả năng không đạt được.
Vấn đề thứ hai liên quan đến quy định này, theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, bản thân cách tính thuế thu nhập dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân, bởi vì giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, thậm chí có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những vấn đề nêu trên, vị đại biểu đoàn Nghệ An kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng; vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân.
Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệnh giữa giá mua và giá bán. Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế.
“Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực để ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế. Cụ thể, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu nêu quan điểm.
Liên quan đến vấn đề này, ông cũng cho rằng trước đây, chúng ta lo ngại sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể ở những thời điểm khác nhau. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội hiện nay thì yêu cầu này là hoàn toàn có thể thực hiện được, khi mà dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 165 về cơ sở dữ liệu giá đất, cho phép cập nhật giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian thực. Vì vậy áp dụng phương án này là hoàn toàn khả thi.
CẦN QUY ĐỊNH CỤ THỂ HƠN VỀ NGUYÊN TẮC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Về sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá, theo quy định của dự thảo luật tại các điều ở mục 2 chương 11 thì việc định giá đất cụ thể cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất. Tuy nhiên, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai hiện hành trong thời gian vừa qua thì đại biểu nhận thấy các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá đất.
Chẳng hạn, theo thông tin của báo chí thì trong năm 2022, các cơ quan của tỉnh Đồng Nai đã gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký, trong đó chỉ có 1 hồ sơ đủ năng lực. Ở Bình Dương thì từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá thì nay chỉ còn 3 đơn vị.
Theo thống kê của Bộ Tài chính thì hiện nay có 288 doanh nghiệp thẩm định giá; trong đó số có đủ năng lực thẩm định giá đất còn thấp hơn do còn phải đáp ứng những điều kiện riêng. Trong khi đó theo quy định của dự thảo thì việc định giá sẽ diễn ra ở cấp huyện, cấp tỉnh trên cả nước. Điều này dự kiến sẽ gây ra nhiều ách tắc trong công tác định giá đất.
Vì vậy, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có những quy định phù hợp, đặc biệt là về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá, bảo đảm được tính khả thi của dự án luật.
Về các phương pháp định giá đất, vị đại biểu đoàn Nghệ An bày tỏ đồng ý với việc dự thảo luật đã được tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp được sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 158.
Tuy nhiên, theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, quy định tại dự thảo chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Chẳng hạn, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là hệ số K, có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ; góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định, đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có ở Việt Nam, việc xác định hệ số K còn có những yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng giá thị trường.
Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định, chẳng hạn như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Từ đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, cần có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng phương pháp định giá đất trong dự thảo luật.
