Ces derniers temps, tout le monde s’est lancé dans le secteur immobilier et, avec des réglementations qui ne couvrent pas entièrement ce domaine, les activités immobilières présentent encore des failles potentielles qui entraînent des pertes fiscales.
Récemment, en raison de l'impact de la pandémie de Covid-19, l'immobilier et le foncier sont passés du statut de canal secondaire de stockage d'actifs à celui d'importants canaux de transaction d'investissement, attirant des ressources en capital social. Selon les calculs, chaque parcelle de terrain en zone rurale, de janvier à avril 2022, avait une superficie moyenne de 150 à 200 m².2Les infrastructures construites par l'État sont mises aux enchères à un prix compris entre 1,5 et 2,2 milliards de VND, certains lots étant même adjugés au double, ce qui représente une somme considérable investie par la société dans le foncier. En effet, ces dernières années, l'exploitation foncière s'est avérée être l'une des sources de recettes du budget provincial (en 2020, cette source a atteint environ 5 000 milliards de VND, en 2021, elle a dépassé 6 000 milliards de VND, et au cours des quatre premiers mois de 2022, selon les rapports préliminaires, de nombreuses localités ont réalisé jusqu'aux deux tiers du plan de recettes budgétaires provenant de l'exploitation foncière).
M. Phan Thanh Mien, président de l'Association des petites et moyennes entreprises de Nghe An, a déclaré : « En temps normal, le dynamisme du secteur immobilier est un signe positif pour l'économie, car il s'agit d'un canal d'investissement commercial. Cependant, l'environnement juridique doit être complet et les produits de la transaction doivent remplir les conditions pour être cotés en bourse. La transaction sera alors sécurisée et l'État percevra également les taxes et les frais. »
Cependant, en raison du cadre juridique incomplet des activités immobilières dans notre pays, l'État manque de canaux d'information pour contrôler les flux de trésorerie et les prix fonciers prescrits par l'État comme base de calcul des impôts sont trop inadéquats par rapport aux prix du marché, ce qui entraîne des pertes fiscales croissantes. Lors des forums de mise en œuvre des tâches au cours des deux dernières années, un représentant du service des impôts de la ville de Vinh a déclaré : « D'après les procédures réelles, rien qu'en prêtant attention au rapprochement, il n'est pas difficile de constater que de nombreuses transactions ont des prix enregistrés sur les contrats de transfert qui sont trop bas par rapport à la transaction réelle. Or, parce qu'ils ne sont pas inférieurs aux prix prescrits par l'État, le secteur ne peut pas percevoir l'impôt qui aurait dû être perçu. »
Cette réalité montre que le secteur immobilier connaît des pertes fiscales et que le risque de pertes fiscales augmente si les autorités ne trouvent pas de solution. Des représentants du ministère des Finances ont souligné cette réalité lors de forums. Cependant, le problème actuel réside dans l'augmentation du nombre de transactions foncières et dans le fait que le prix des terrains réglementé par l'État est toujours inférieur au prix du marché. Par exemple, conformément à la réglementation, lors de l'achat ou de la vente d'un terrain, en cas de revenus supplémentaires, le vendeur doit s'acquitter de 2 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques, de 0,5 % de frais de mutation foncière et de 45 à 50 % de taxe foncière.
Français Cependant, pour réduire les taxes et frais susmentionnés, les parties concluent souvent deux contrats avec deux prix, dans lesquels, le premier contrat concerne les procédures auprès de l'agence d'État et le second est un document indiquant la valeur réelle de la transaction (afin d'éviter les litiges). En réalité, de nombreux contrats conclus auprès de l'agence d'État sont inférieurs, seulement 1/5 à 1/4 du prix réel de la transaction, ce qui entraîne une perte fiscale réelle. Le représentant du Département de soutien à la propagande du Département provincial des impôts a déclaré : « Si certains biens de grande valeur tels que les voitures, les motos, etc. ont depuis longtemps un cadre de prix prescrit par le Comité populaire provincial pour les cas lors des procédures de transfert, récemment, les prix de certains nouveaux biens, en particulier les terrains, n'ont pas été proches du prix annuel du marché. En l'absence de solution, le risque de perte fiscale augmente. »
Par exemple : le prix d'un terrain vendu sur le marché est de 10 millions de VND/m².2S'il s'agit d'un terrain de jardin, converti en terrain résidentiel, vous devez payer 50 % de taxe sur la conversion, ce qui signifie payer 5 millions de VND/m2.2budget, ainsi que des impôts sur le revenu et des frais d'enregistrement plus élevés. Cependant, le prix réglementé par l'État n'étant que de 500 000 VND/m²2Ainsi, la taxe pour changement d'usage n'est que de 250 000 VND/m².2Cette réglementation est avantageuse pour l'État en cas d'acquisition de terrains donnant lieu à une compensation, mais en raison du prix ci-dessus, la perte fiscale augmente.
M. Bach Sy Tuong - Chef du service des impôts de la ville de Vinh, statistiques : Au cours des cinq dernières années, le service des impôts de la ville de Vinh a traité plus de 15 000 dossiers de transfert chaque année, dont 17 200 en 2021, alors que le marché foncier était en pleine effervescence, soit 1 400 transactions par mois en moyenne. De même, dans le district de Nghi Loc, au cours des deux dernières années, en raison de la forte effervescence du marché foncier, environ 200 transactions sont arrivées chaque jour au guichet unique du district. En 2021, malgré l'application de la distanciation sociale pendant deux à trois mois en raison de l'épidémie de Covid-19, le district de Nghi Loc a enregistré 31 000 transactions de transfert et de division de terres, soit cinq fois plus qu'auparavant.
Un officier cadastral de la commune de Nghi Thuan (Nghi Loc) a partagé : Auparavant, lorsque le terrain n'était pas « chaud », les transactions de transfert de terrain, si les deux parties étaient parvenues à un accord, allaient à la commune, si elles ne pouvaient pas le faire elles-mêmes, elles demandaient aux fonctionnaires de la commune des conseils, une déclaration et le prix du terrain afin que le prix indiqué dans le contrat soit proche du prix réel, mais maintenant la plupart des transactions d'achat et de vente sont guidées et autorisées par des « courtiers » ; si l'acheteur ou le vendeur autorise un « courtier », ils trouveront des moyens, y compris en demandant une notarisation, pour enregistrer un prix inférieur au prix réel du marché pour contourner la loi et échapper aux impôts.
La complexité croissante des transactions immobilières et leur difficulté à les contrôler s'explique par l'absence de cadre juridique strict et exhaustif. Auparavant, le ministère de la Construction avait publié une circulaire obligeant les entreprises d'investissement et de négoce immobiliers à mettre leurs produits en vente sur les marchés, ce qui a donné naissance à une série de marchés fonciers et immobiliers.
Un représentant du Département de la gestion immobilière du Département de la construction de Nghe An a déclaré : « À son apogée, Nghe An comptait plus de 30 salles de marché, dont des salles créées par des entreprises pour vendre leurs produits d’investissement, mais aussi des salles qui acceptaient les produits des investisseurs. Cependant, en raison de l’inefficacité de leurs opérations et du manque d’inspection et de supervision de la part de l’État, de nombreuses salles de marché sont fermées. Actuellement, la province ne compte qu’une dizaine de salles de marché en activité, les autres étant principalement des salles de marché sur les réseaux sociaux. »
À notre connaissance, les transactions foncières se font actuellement principalement via des plateformes de négociation personnelles sur les réseaux sociaux. Un ancien entrepreneur de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh) a déclaré : « À une adresse réputée, les produits sont nombreux. En moyenne, 5 à 7 transactions sont effectuées chaque mois, chacune devant générer un bénéfice de 10 millions de VND. En période de forte demande foncière, certaines transactions génèrent un bénéfice de 500 à 700 millions de VND, ce qui est plus avantageux que d'être un entrepreneur en bâtiment. »
M. Le Quoc Tuan, directeur du Bureau d'enregistrement des droits d'utilisation des terres de la section de Vinh, a déclaré : « En moyenne, le service du guichet unique du Comité populaire de Vinh reçoit chaque jour entre 250 et 300 transactions foncières, dont les deux tiers concernent des transferts et des lotissements. Or, il ne s'agit que de transactions qui effectuent des changements de nom. En réalité, il existe également des transactions spéculatives ou notariées qui ne procèdent pas à des changements de nom afin d'éviter les taxes et les frais. »
Le problème et la perte de recettes fiscales dans le secteur immobilier résident dans le fait que, même si des contrats d'achat de terrains ou de maisons de ville vendus aux enchères comportent un historique clair de détermination du prix, certains, dans les documents de transfert postérieurs à la vente aux enchères, inscrivent encore un prix inférieur au prix d'adjudication ou à l'offre de l'investisseur pour « éviter » l'impôt, ce qui incite les autorités à dénoncer et à refuser. Par conséquent, si rien n'est fait, les pertes fiscales dans le secteur immobilier deviendront de plus en plus fréquentes et leur nombre est considérable.
En 2021, en plus de recevoir et de traiter 2 257/2 446 dossiers fonciers d'organisations, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Nghe An a reçu 210 525 dossiers d'enregistrement et délivré des certificats de ménages et de particuliers.
(À suivre)