Ces derniers temps, tout le monde s'est lancé dans l'immobilier et, avec des réglementations qui ne couvrent pas entièrement ce domaine, les activités immobilières présentent encore des failles potentielles entraînant des pertes fiscales.
Récemment, en raison de l'impact de la pandémie de Covid-19, l'immobilier et le foncier sont passés d'un canal secondaire de détention d'actifs à un canal d'investissement important, attirant des ressources en capital social. Selon les calculs, chaque parcelle de terrain en zone rurale, entre janvier et avril 2022, avait une superficie moyenne de 150 à 200 m².2Les infrastructures construites par l'État sont mises aux enchères entre 1,5 et 2,2 milliards de VND, certains lots étant même vendus au double, ce qui représente un investissement considérable de la société dans le foncier. De fait, ces dernières années, l'exploitation du fonds foncier s'est avérée être l'une des sources de recettes du budget provincial (en 2020, cette source a atteint environ 5 000 milliards de VND, en 2021, elle a dépassé 6 000 milliards de VND et, au cours des quatre premiers mois de 2022, selon les rapports préliminaires, de nombreuses localités ont réalisé jusqu'aux deux tiers de leur plan de collecte budgétaire grâce à l'exploitation du fonds foncier).
M. Phan Thanh Mien, président de l'Association des petites et moyennes entreprises de Nghe An, a déclaré : « En temps normal, le dynamisme du secteur immobilier est un signe positif pour l'économie, car il constitue un canal d'investissement pour les entreprises. Cependant, l'environnement juridique doit être complet et les produits doivent remplir les conditions requises pour être mis en vente. La transaction sera alors sécurisée et l'État percevra également les taxes et redevances. »
Cependant, en raison du cadre juridique incomplet des activités immobilières dans notre pays, l'État manque de canaux d'information pour contrôler les flux de trésorerie et les prix fonciers fixés par l'État pour le calcul des impôts sont trop faibles par rapport aux prix du marché, ce qui entraîne des pertes fiscales croissantes. Lors des forums de mise en œuvre des tâches ces deux dernières années, un représentant du service des impôts de la ville de Vinh a déclaré : « D'après les procédures en vigueur, il suffit de prêter attention aux rapprochements. Il est facile de constater que de nombreuses transactions comportent des prix inscrits sur les contrats de transfert trop bas par rapport à la transaction réelle, mais que, faute de prix inférieurs au prix fixé par l'État, le secteur ne peut pas percevoir l'impôt dû. »
Cette réalité montre que le secteur immobilier connaît des pertes fiscales et que le risque de pertes fiscales s'accroît si les autorités ne trouvent pas de solution. Des représentants du ministère des Finances ont souligné cette réalité lors de forums. Cependant, le problème actuel réside dans l'augmentation du nombre de transactions foncières et dans le fait que le prix des terrains réglementé par l'État est toujours inférieur au prix du marché. Par exemple, conformément à la réglementation, lors de l'achat ou de la vente d'un terrain, en cas de revenus supplémentaires, le vendeur doit s'acquitter de 2 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques, de 0,5 % de taxe de conversion d'affectation foncière et de 45 à 50 % de taxe de conversion d'affectation foncière.
Cependant, afin de réduire les taxes et frais susmentionnés, les parties concluent souvent deux contrats à deux prix : l'un pour les démarches auprès de l'organisme d'État et l'autre pour la valeur réelle de la transaction (afin d'éviter les litiges). En réalité, de nombreux contrats conclus auprès de l'organisme d'État sont inférieurs, ne représentant qu'un cinquième ou un quart du prix réel de la transaction, ce qui entraîne une perte fiscale réelle. Un représentant du Service de soutien à la propagande du Service provincial des impôts a déclaré : « Si certains biens immobiliers de grande valeur, tels que les voitures et les motos, font depuis longtemps l'objet d'un barème de prix prescrit par le Comité populaire provincial pour les procédures de transfert, récemment, les prix de certains nouveaux biens, notamment les terrains, n'ont pas été proches chaque année de l'évolution du marché. Sans solution, le risque de perte fiscale augmente. »
Par exemple : le prix du terrain que les gens vendent sur le marché est de 10 millions de VND/m22S'il s'agit d'un terrain de jardin, converti en terrain résidentiel, vous devez payer 50 % de la taxe de changement d'usage, ce qui signifie payer 5 millions de VND/m2.2Le budget, ainsi que l'impôt sur le revenu et les frais d'enregistrement, sont également plus élevés. Cependant, le prix réglementé par l'État n'étant que de 500 000 VND/m².2Ainsi, la taxe sur la conversion intentionnelle n'est que de 250 000 VND/m2Cette réglementation est avantageuse pour l'État en cas d'acquisition de terrain donnant lieu à une compensation, mais en raison du prix ci-dessus, la perte fiscale s'accroît.
M. Bach Sy Tuong, chef du service des impôts de la ville de Vinh, a déclaré : « Au cours des cinq dernières années, le service des impôts de la ville de Vinh a traité plus de 15 000 transferts de propriété chaque année. En 2021, la fièvre foncière a provoqué 17 200 transferts, soit une moyenne de 1 400 transactions par mois. De même, dans le district de Nghi Loc, ces deux dernières années, en raison de la forte fièvre foncière, environ 200 transactions sont arrivées chaque jour au guichet unique du district. En 2021, malgré l'application de la distanciation sociale pendant deux à trois mois en raison de l'épidémie de Covid-19, le district de Nghi Loc a enregistré 31 000 transferts et divisions de propriété, soit cinq fois plus qu'auparavant. »
Un officier cadastral de la commune de Nghi Thuan (Nghi Loc) a partagé : Auparavant, lorsque le terrain n'était pas « chaud », les transactions de transfert de terrain, si les deux parties vendeuses parvenaient à un accord, se rendaient à la commune, si elles ne pouvaient pas le faire elles-mêmes, elles demandaient aux fonctionnaires de la commune des conseils, une déclaration et le prix du terrain afin que le prix enregistré dans le contrat soit proche du prix réel, mais maintenant la plupart des transactions d'achat et de vente sont guidées et autorisées par des « courtiers » ; si l'acheteur ou le vendeur autorise un « courtier », ils trouveront des moyens, y compris la demande de notarisation, pour enregistrer un prix inférieur au prix réel du marché afin de contourner la loi et d'échapper aux impôts.
La complexité croissante des transactions immobilières et leur difficulté à les contrôler s'explique par l'absence de cadre juridique strict et exhaustif. Auparavant, le ministère de la Construction avait publié une circulaire obligeant les entreprises d'investissement et de négoce immobiliers à mettre leurs produits en vente sur les parquets, ce qui a donné naissance à une série de parquets fonciers et immobiliers.
Un représentant du Département de la gestion immobilière du Département de la construction de Nghe An a déclaré : « À son apogée, Nghe An comptait plus de 30 salles de marché, dont des salles créées par des entreprises pour vendre leurs produits d’investissement, mais aussi des salles qui acceptaient les produits des investisseurs. Cependant, en raison de l’inefficacité de leur fonctionnement et du manque d’inspection et de supervision de l’État, de nombreuses salles de marché sont fermées. Actuellement, seule une dizaine de salles de marché sont en activité dans toute la province, les autres étant principalement des salles de marché sur les réseaux sociaux. »
À notre connaissance, les transactions foncières se font actuellement principalement via des plateformes de négociation personnelles sur les réseaux sociaux. Un ancien entrepreneur de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh) a déclaré : « En tant qu'adresse réputée, on y trouve de nombreux produits en consignation, avec en moyenne 5 à 7 transactions par mois, chacune générant un bénéfice de seulement 10 millions de VND. En période de forte demande foncière, certaines transactions génèrent un bénéfice de 500 à 700 millions de VND, ce qui est plus avantageux que d'être entrepreneur en bâtiment. »
M. Le Quoc Tuan, Directeur du Bureau d'enregistrement des droits d'usage du sol de la section de Vinh, a déclaré : « En moyenne, le service du guichet unique du Comité populaire de Vinh reçoit chaque jour entre 250 et 300 transactions foncières, dont les deux tiers concernent des transferts et des lotissements. Or, il ne s'agit là que de transactions concluant des procédures de changement de nom. En réalité, il existe également des transactions de surf ou des notarisations qui sont conclues sans pour autant aboutir à une procédure de changement de nom afin d'éviter les taxes et les frais. »
Le problème des pertes fiscales dans le secteur immobilier réside dans le fait que, même si des contrats d'achat de terrains ou de maisons de ville vendus aux enchères sont clairement établis, certains affichent un prix inférieur au prix d'adjudication ou à l'offre de l'investisseur dans les documents de transfert post-adjudication afin d'éviter l'impôt, ce qui incite les autorités à dénoncer et à refuser les demandes. Par conséquent, si rien n'est fait, les pertes fiscales dans le secteur immobilier deviendront de plus en plus fréquentes et leur nombre est considérable.
En 2021, en plus de recevoir et de traiter 2 257/2 446 dossiers fonciers d'organisations, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Nghe An a reçu 210 525 dossiers d'enregistrement et délivré des certificats de ménages et de particuliers.
(À suivre)