À y regarder de plus près, ces derniers mois, les agences gouvernementales et le public ont débattu, émis des avis et organisé des ateliers sur la modification de la loi foncière. Le principal sujet d'inquiétude concerne les difficultés de vie causées par les lacunes de la loi foncière actuelle. De 2016 à 2020, le Premier ministre a demandé à quatre reprises la modification de la loi foncière.
Le premier amendement vise à favoriser le développement d'une économie agricole de haute technologie à grande échelle (2016). Le deuxième vise à créer un cadre juridique pour le développement du secteur immobilier touristique (2018). Le troisième amendement vise à supprimer les obstacles juridiques à l'approbation de projets immobiliers résidentiels (2020). Le quatrième amendement vise à prévenir les risques sécuritaires liés à la détention de nombreux terrains présentant des avantages pour la défense nationale par des investisseurs étrangers (2020).
Ce n'est que le 16 juin 2022, lorsque le 13e Comité central du Parti a adopté la résolution 18-NQ/TW lors de la 5e Conférence sur « continuer à innover et à perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créer une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé », que l'amendement de la loi foncière a été considéré comme une politique politique importante pour renforcer les étapes de développement pour amener le pays à un niveau de revenu élevé.
En examinant la législation foncière depuis la rénovation du pays jusqu'à nos jours, on constate que l'idée principale est de faire des ressources foncières un intrant de l'économie. La loi foncière de 1987 adopte une forme économique purement subventionnée, ce qui n'est pas surprenant puisque ce n'est qu'en 1991 que l'économie de marché a été officiellement acceptée lors du 7e Congrès du Parti.
Après quatre ans, la loi foncière de 1993 s'est rapprochée du mécanisme du marché en définissant le foncier avec un prix, mais réglementé par l'État, et en instaurant un marché des droits d'usage du foncier pour les ménages et les particuliers. Dix ans plus tard, la loi foncière de 2003 a pleinement intégré le marché des droits d'usage du foncier pour les organisations économiques, les ménages et les particuliers ; le prix du foncier réglementé par l'État doit être cohérent avec le marché. La loi foncière de 2013 conserve cette réglementation, mais recourt souvent à des outils administratifs pour remédier aux lacunes du mécanisme du marché.
Jusqu'à présent, les réglementations juridiques relatives à la promotion du marché des droits d'usage du foncier restent inscrites dans les textes juridiques et ne sont pas encore appliquées au quotidien. Cette faiblesse a créé un contexte où les plaintes foncières représentent environ 70 % du total des plaintes civiles, et le nombre de gestionnaires aux prises avec des problèmes juridiques augmente de jour en jour.
Le droit foncier actuel présente deux inconvénients majeurs : d’une part, les prix des terres réglementés par l’État augmentent progressivement mais sont toujours bien inférieurs au prix du marché, et d’autre part, le processus de conversion des terres n’est pas associé à un partage des bénéfices.
Le premier inconvénient est lié à la réalité des deux prix fonciers, alors que la loi stipule que les prix des terrains domaniaux doivent être conformes au marché. Au cours des vingt dernières années, cet inconvénient est resté le même. La différence de valeur entre les deux prix fonciers est la principale cause de plaintes des personnes dont les terres ont été récupérées et des intérêts des investisseurs auxquels des terres sont attribuées et louées, associés à l'autorité des fonctionnaires de l'État. On constate que la différence entre les deux prix fonciers est un indice mesurant l'écart type du marché des droits d'utilisation des terres, le niveau de plaintes des personnes dont les terres ont été récupérées et le risque de corruption des fonctionnaires compétents.
Il est donc essentiel d'établir une liste des prix fonciers de l'État cohérente avec la valeur marchande. Cette valeur est calculée à partir des prix du marché figurant dans les contrats de transfert de droits d'usage. En raison d'une réglementation déraisonnable sur l'impôt sur le revenu des transferts de droits d'usage, les parties prenantes au transfert continuent d'inscrire sur le contrat le prix du terrain correspondant uniquement au prix de l'État afin de réduire l'impôt. Lorsque la liste des prix fonciers se rapproche du marché et que la réglementation sur l'impôt sur le revenu des transferts de droits d'usage est calculée uniquement en fonction de cette liste, le cédant inscrira le prix réel du terrain sur le contrat. À partir de là, nous collecterons progressivement la base de données des prix fonciers du marché et calculerons une liste des prix fonciers cohérente avec le marché. Toute augmentation de la liste des prix fonciers entraînera une hausse de l'impôt sur le revenu des transferts de droits d'usage, ce qui engendrera des difficultés pour les personnes concernées. L'État réduira alors le taux d'imposition à un niveau approprié.
Le deuxième inconvénient du processus de conversion de terres d'usage courant en projets d'investissement est lié au partage des bénéfices. Pendant longtemps, la loi n'a privilégié que deux mécanismes de conversion : le mécanisme obligatoire, basé sur la décision de récupération des terres, et le mécanisme volontaire, basé sur des transactions commerciales entre investisseurs et utilisateurs actuels des terres. Le mécanisme obligatoire est toujours associé à des plaintes complexes de la part des populations. Le mécanisme volontaire rend difficile pour les investisseurs de négocier avec 100 % des utilisateurs actuels des terres, rendant ainsi toute réussite quasi impossible.
Conformément à la Constitution, l'État récupère des terres en cas de nécessité réelle, pour des raisons de défense et de sécurité nationales, ou de développement économique et social, dans l'intérêt national et public. Cette disposition montre que, lorsque les projets d'investissement ne sont pas rentables, l'État doit appliquer le mécanisme de récupération forcée des terres. Il convient de réorganiser le plan d'indemnisation, d'accompagnement et de réinstallation afin qu'il soit satisfaisant. Des questions sensibles subsistent concernant les projets d'investissement rentables, les intérêts de l'investisseur étant liés à l'intérêt national et public, déterminés en fonction de chaque stade de développement.
En termes d'avantages, les projets d'investissement rentables doivent utiliser un mécanisme de transfert foncier comportant des éléments obligatoires et volontaires. L'élément obligatoire est le transfert foncier, mais l'élément volontaire est le consensus social, c'est-à-dire un consensus avec l'opinion majoritaire des utilisateurs des terres, avec un plan de transfert tenant compte des intérêts de toutes les parties. Les étrangers appellent cela un mécanisme de transfert foncier basé sur le consensus social.
La résolution 18-NQ/TW susmentionnée a soulevé une série de questions visant à résoudre les obstacles juridiques actuels, ainsi que les enjeux liés au développement du pays. La résolution a fixé comme objectif principal la promotion de la commercialisation des droits d'utilisation des terres.
D'après l'expérience des pays industrialisés voisins du nôtre, pour sortir du piège du revenu intermédiaire et progresser vers des revenus élevés, nous devons nous concentrer sur la formation de ressources humaines qualifiées, associées à la haute technologie. Pour ce faire, nous avons besoin de capitaux importants, qui peuvent être obtenus en exploitant le potentiel foncier grâce à la capitalisation foncière. Nous imaginons que la terre a une valeur très élevée depuis le projet d'investissement foncier ; le problème qui subsiste est de savoir comment mobiliser ce capital et comment le partager.
Le Vietnam peut se développer fortement s'il sait s'appuyer sur les mécanismes du marché, combiner la force du peuple pour accroître la valeur des ressources humaines avec la technologie et se tenir debout lorsqu'il peut contrôler le processus de capitalisation foncière.
Illustration : Quang Dung - Thanh Cuong
