À y regarder de plus près, ces derniers mois, les agences gouvernementales et le public ont débattu, émis des avis et organisé des ateliers sur la modification de la loi foncière. Le principal sujet d'inquiétude concerne les difficultés de vie causées par les lacunes de la loi foncière actuelle. De 2016 à 2020, le Premier ministre a demandé la modification de la loi foncière à quatre reprises.
Le premier amendement vise à favoriser le développement d'une économie agricole de haute technologie à grande échelle (2016). Le deuxième vise à créer un cadre juridique pour le développement du secteur immobilier touristique (2018). Le troisième amendement vise à supprimer les obstacles juridiques à l'approbation de projets immobiliers résidentiels (2020). Le quatrième amendement vise à prévenir les risques sécuritaires liés à la détention de nombreux terrains présentant des avantages pour la défense nationale par des investisseurs étrangers (2020).
Ce n'est que le 16 juin 2022, lorsque le 13e Comité central du Parti a adopté la résolution 18-NQ/TW lors de la 5e Conférence sur « continuer à innover et à perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créer une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé », que l'amendement de la loi foncière a été considéré comme une politique politique importante pour renforcer les étapes de développement pour amener le pays à un niveau de revenu élevé.
L'examen de la législation foncière depuis la rénovation du pays jusqu'à nos jours révèle que l'idée principale est de faire des ressources foncières un facteur de production de l'économie. La loi foncière de 1987 adopte une forme purement subventionnée, ce qui n'est pas surprenant car ce n'est qu'en 1991 que l'économie de marché a été officiellement adoptée lors du 7e Congrès du Parti.
Après quatre ans, la loi foncière de 1993 s'est rapprochée du mécanisme du marché en définissant le foncier avec un prix, mais réglementé par l'État, et en instaurant un marché des droits d'usage pour les ménages et les particuliers. Dix ans plus tard, la loi foncière de 2003 a pleinement intégré le marché des droits d'usage pour les organisations économiques, les ménages et les particuliers ; le prix du foncier réglementé par l'État doit être cohérent avec le marché. La loi foncière de 2013 conserve cette réglementation, mais recourt souvent à des outils administratifs pour remédier aux lacunes du mécanisme du marché.
Jusqu'à présent, les réglementations juridiques relatives à la promotion du marché des droits d'usage du foncier restent inscrites dans les textes juridiques et ne sont pas encore pleinement appliquées au quotidien. Cette faiblesse a créé un contexte où les plaintes foncières représentent environ 70 % du total des plaintes civiles, et le nombre de gestionnaires concernés par la loi augmente de jour en jour.
Le droit foncier actuel présente deux inconvénients majeurs : d’une part, les prix des terres réglementés par l’État augmentent progressivement mais restent toujours bien inférieurs au prix du marché, et d’autre part, le processus de conversion des terres n’est pas associé à un partage des bénéfices.
Le premier inconvénient est lié à l'existence de deux prix fonciers, alors que la loi stipule que le prix des terres domaniales doit correspondre au marché. Cet inconvénient est resté inchangé au cours des vingt dernières années. La différence de valeur entre ces deux prix fonciers est la principale cause de plaintes des personnes dont les terres ont été récupérées et des intérêts des investisseurs auxquels des terres sont attribuées et louées, sous l'autorité des fonctionnaires de l'État. On constate que la différence entre ces deux prix fonciers constitue un indice mesurant l'écart type du marché des droits d'usage des terres, le niveau de plaintes des personnes dont les terres ont été récupérées et les possibilités de corruption des fonctionnaires compétents.
Il est donc essentiel d'établir une liste de prix des terrains de l'État conforme à la valeur marchande. Cette valeur est calculée à partir des prix du marché figurant dans les contrats de transfert de droits d'usage. En raison d'une réglementation déraisonnable sur l'impôt sur le revenu des transferts de droits d'usage, les personnes concernées continuent d'inscrire sur le contrat le prix du terrain correspondant uniquement au prix de l'État afin de réduire l'impôt. Lorsque la liste de prix des terrains se rapproche du marché et que la réglementation sur l'impôt sur le revenu des transferts est calculée uniquement en fonction de cette liste, le cédant inscrira le prix réel du terrain sur le contrat. Nous collecterons ensuite progressivement la base de données des prix du marché des terrains et calculerons une liste de prix conforme à celle-ci. Toute augmentation de la liste de prix des terrains entraînera une hausse de l'impôt sur le revenu des transferts, ce qui engendrera des difficultés pour les personnes concernées. L'État réduira alors le taux d'imposition à un niveau approprié.
Le deuxième inconvénient du processus de conversion de terres d'usage courant en projets d'investissement est lié au partage des bénéfices. Pendant longtemps, la loi n'a privilégié que deux mécanismes de conversion : un mécanisme obligatoire basé sur des décisions de récupération des terres et un mécanisme volontaire basé sur des transactions commerciales entre investisseurs et exploitants actuels. Le mécanisme obligatoire est toujours associé à des plaintes complexes de la part des populations. Le mécanisme volontaire complique la négociation avec 100 % des exploitants actuels, rendant ainsi toute réussite quasi impossible.
Conformément à la Constitution, l'État récupère des terres en cas de nécessité réelle, pour des raisons de défense et de sécurité nationales, ou de développement économique et social, dans l'intérêt national et public. L'examen de cette disposition montre que, lorsque les projets d'investissement ne sont pas rentables, l'État doit appliquer le mécanisme de réinstallation forcée. Il convient de réorganiser le plan d'indemnisation, d'accompagnement et de réinstallation afin qu'il soit satisfaisant. Des questions sensibles subsistent concernant les projets d'investissement rentables, les intérêts de l'investisseur étant liés à l'intérêt national et public, déterminés en fonction de chaque stade de développement.
En termes d'avantages, les projets d'investissement rentables doivent utiliser un mécanisme de transfert foncier comportant des éléments obligatoires et volontaires. L'élément obligatoire est le transfert foncier, mais l'élément volontaire est le consensus social, c'est-à-dire un consensus avec l'opinion majoritaire des utilisateurs des terres, et un plan de transfert tenant compte des intérêts de toutes les parties. Les étrangers appellent cela un mécanisme de transfert foncier basé sur le consensus social.
La résolution 18-NQ/TW susmentionnée a soulevé une série de questions visant à résoudre les obstacles juridiques actuels, ainsi que les enjeux liés au développement du pays. La résolution a fixé comme objectif principal la promotion de la commercialisation des droits d'usage des terres.
D'après l'expérience des pays industrialisés voisins du nôtre, pour sortir du piège du revenu intermédiaire et progresser vers des revenus élevés, nous devons nous concentrer sur la formation de ressources humaines qualifiées, associées à des technologies de pointe. Pour ce faire, nous avons besoin de capitaux importants, obtenus en exploitant le potentiel foncier grâce à la capitalisation foncière. Si la valeur des terres a augmenté depuis les projets d'investissement, la question reste de savoir comment mobiliser et partager ces capitaux.
Le Vietnam peut se développer fortement s'il sait s'appuyer sur les mécanismes du marché, combiner la force du peuple pour accroître la valeur des ressources humaines avec la technologie et se tenir debout sur ses deux pieds lorsqu'il peut contrôler le processus de capitalisation foncière.
Illustration : Quang Dung - Thanh Cuong
