Depuis cinq à sept mois, les organismes gouvernementaux et le public débattent, commentent et organisent des séminaires sur la réforme de la loi foncière. Le principal problème réside dans les difficultés rencontrées au quotidien en raison des lacunes de la loi actuelle. Entre 2016 et 2020, le Premier ministre a demandé à quatre reprises une réforme de la loi foncière.
Le premier amendement visait à favoriser le développement d'une agriculture de grande envergure et de haute technologie (2016). Le deuxième amendement visait à créer un cadre juridique pour le développement du secteur de l'immobilier touristique (2018). Le troisième amendement visait à lever les obstacles juridiques à l'approbation des projets immobiliers résidentiels (2020). Le quatrième amendement visait à prévenir les risques sécuritaires liés à la détention de terrains présentant des avantages stratégiques en matière de défense par de nombreux investisseurs étrangers (2020).
Ce n’est que le 16 juin 2022, lorsque le 13e Comité central du Parti communiste vietnamien a adopté la résolution 18-NQ/TW lors de sa 5e Conférence sur « la poursuite de l’innovation et de l’amélioration des institutions et des politiques, le renforcement de l’efficacité et de l’efficience de la gestion et de l’utilisation des terres, la création d’une dynamique pour faire du Vietnam un pays développé à revenu élevé », que la modification de la loi foncière a été considérée comme une initiative politique cruciale, renforçant encore les mesures de développement visant à amener le pays à un niveau de revenu élevé.
Si l'on examine l'évolution du droit foncier depuis les réformes du pays jusqu'à nos jours, il apparaît clairement que le principe directeur a été de considérer les ressources foncières comme un intrant économique. La loi foncière de 1987 prévoyait une structure d'économie purement planifiée, ce qui n'est guère surprenant puisque l'économie de marché n'a été officiellement adoptée qu'au cours du VIIe Congrès du Parti en 1991.
Après quatre ans, la loi foncière de 1993 s'est rapprochée d'un mécanisme de marché en définissant les prix fonciers comme étant réglementés par l'État et en établissant un marché des droits d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers. Dix ans plus tard, la loi foncière de 2003 a pleinement intégré le marché des droits d'utilisation des terres pour les organisations économiques, les ménages et les particuliers ; les prix fonciers réglementés par l'État doivent désormais refléter les forces du marché. La loi foncière de 2013 conserve ces dispositions, mais recourt fréquemment à des outils administratifs pour pallier les insuffisances du mécanisme de marché.
À ce jour, force est de constater que la réglementation juridique relative à la promotion du marché des droits fonciers demeure lettre morte et ne s'est pas traduite par une application concrète dans un contexte de vie quotidienne en constante évolution. Cette lacune a engendré une situation où les litiges fonciers représentent régulièrement près de 70 % de l'ensemble des plaintes civiles, et où le nombre de fonctionnaires faisant l'objet de poursuites judiciaires ne cesse d'augmenter.
La législation foncière actuelle présente deux lacunes majeures : premièrement, les prix des terrains fixés par l’État, bien qu’en augmentation progressive, restent toujours nettement inférieurs aux prix du marché ; deuxièmement, le processus de transfert de propriété foncière n’est pas lié au partage des bénéfices.
Le premier inconvénient réside dans l'existence de deux prix fonciers, alors que la loi stipule que les prix des terrains publics doivent refléter les valeurs marchandes. Cette situation perdure depuis 20 ans. L'écart entre ces deux prix est à l'origine des plaintes des personnes expropriées et des avantages dont bénéficient les investisseurs qui se voient attribuer ou louer des terrains, avantages liés à l'autorité des fonctionnaires. Cet écart peut être considéré comme un indicateur de la volatilité du marché des droits d'usage des terres, du niveau de contestation des expropriés et des risques de corruption parmi les agents publics.
Par conséquent, l'étape cruciale consiste à établir un barème foncier officiel reflétant la valeur marchande. Cette valeur marchande est calculée à partir des prix de marché figurant dans les actes de transfert de propriété. En raison de la réglementation inadaptée de l'impôt sur le revenu applicable aux transferts fonciers, les personnes impliquées dans ces transactions continuent d'inscrire dans les actes un prix égaux au prix officiel afin de réduire leurs impôts. En actualisant le barème foncier pour qu'il reflète plus fidèlement les prix du marché et en stipulant que l'impôt sur le revenu applicable aux transferts fonciers soit calculé uniquement sur la base de ce barème, les acquéreurs et acquéreurs seront incités à inscrire le prix réel du terrain dans les actes de transfert. Ainsi, nous pourrons progressivement constituer une base de données des prix fonciers du marché et établir un barème foncier reflétant la réalité du marché. L'augmentation du barème foncier entraînera une hausse de l'impôt sur le revenu applicable aux transferts fonciers, ce qui engendrera des difficultés pour les particuliers et incitera l'État à abaisser le taux d'imposition à un niveau plus approprié.
Le second inconvénient du processus de transfert des terres de leur usage actuel vers des projets d'investissement concerne le partage des bénéfices. Pendant longtemps, la loi s'est concentrée sur deux mécanismes de transfert seulement : l'un obligatoire, fondé sur des décisions d'expropriation, et l'autre volontaire, basé sur des transactions de marché entre investisseurs et utilisateurs actuels des terres. Le mécanisme obligatoire suscite systématiquement de nombreuses plaintes de la part des populations. Quant au mécanisme volontaire, il rend difficile pour les investisseurs de parvenir à un accord avec l'ensemble des utilisateurs actuels des terres, ce qui compromet fortement la réussite du projet.
Conformément à la Constitution, l'État peut procéder à des expropriations en cas de nécessité absolue pour la défense et la sécurité nationales, ainsi que pour le développement économique et social dans l'intérêt national et public. À la lumière de cette réglementation, il apparaît clairement que lorsque des projets d'investissement ne sont pas rentables, le mécanisme d'expropriation par l'État doit être appliqué. Il convient toutefois de revoir le plan d'indemnisation, d'aide et de réinstallation afin d'en garantir l'équité. Des questions délicates subsistent quant aux projets d'investissement rentables, lorsque les intérêts privés de l'investisseur sont liés aux intérêts nationaux et publics, tels que définis pour chaque étape du développement.
En résumé, les projets d'investissement rentables doivent recourir à un mécanisme de transfert foncier comprenant des éléments obligatoires et volontaires. L'élément obligatoire est le transfert foncier lui-même, tandis que l'élément volontaire repose sur le consensus social, c'est-à-dire un accord avec la majorité de la communauté qui utilise actuellement le terrain sur un plan de transfert avantageux pour tous. À l'étranger, ce mécanisme est connu sous le nom de transfert foncier par consensus social.
La résolution 18-NQ/TW mentionnée ci-dessus abordait une série de questions liées à la résolution des obstacles juridiques rencontrés actuellement dans la pratique, ainsi qu'à des enjeux orientant le développement du pays. Elle fixait comme objectif principal la « promotion de la commercialisation des droits d'utilisation des terres ».
S’appuyant sur l’expérience des pays industrialisés voisins du Vietnam, pour sortir du piège du revenu intermédiaire et accéder au statut de pays à revenu élevé, il est indispensable de se concentrer sur la formation d’une main-d’œuvre hautement qualifiée et connectée aux hautes technologies. Pour ce faire, des capitaux importants sont nécessaires, lesquels peuvent être obtenus en valorisant le potentiel foncier. On peut imaginer que la valeur des terrains augmente considérablement une fois un projet d’investissement réalisé ; la question qui demeure est celle de la collecte et de la distribution de ces capitaux.
Le Vietnam peut prospérer en s'appuyant sur les mécanismes du marché, en tirant parti de la force de sa population pour valoriser ses ressources humaines, en adoptant la technologie et en devenant autonome grâce au contrôle du processus de valorisation foncière.
Photo d’illustration : Quang Dung – Thanh Cuong
