Décrypter la fièvre du foncier virtuel à Phu Quoc

Face à la situation de fièvre foncière enPhu QuocComité populaire provincialKien GiangUn séminaire sur le marché immobilier a été organisé. Le discours du directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Kien Giang, Nguyen Xuan Loc, a en partie « dévoilé la vérité » sur l'histoire de la ruée foncière sur l'île aux perles.

Selon M. Loc, le développement économique a contribué au dynamisme du marché des droits d’utilisation des terres à Kien Giang, en particulier à Phu Quoc.

Le marché des droits d'usage des terres sur l'île aux Perles suscite l'intérêt de nombreux citoyens et constitue un signe positif. Cependant, l'urbanisation rapide a entraîné de nombreuses lacunes dans la gestion foncière de l'État. Par conséquent, le transfert des droits d'usage des terres n'est pas strictement contrôlé, ce qui nuit à la transparence du marché immobilier et entraîne des pertes pour le budget de l'État.

Depuis que l'État accorde une attention particulière aux investissements dans le district insulaire de Phu Quoc, les investisseurs et les spéculateurs, soucieux de « profiter », ont provoqué une véritable frénésie foncière. Depuis, l'achat, la vente et le transfert de terres à Phu Quoc sont devenus très complexes. La province de Kien Giang a publié de nombreux documents interdisant strictement l'empiétement sur les terres forestières et mettant en garde contre les transactions foncières illégales.

Malgré les avertissements des autorités, les changements arbitraires d'affectation des terres, les constructions illégales, le nivellement et l'empiètement sur les terres forestières persistent. Les transactions sur les droits d'utilisation des terres, officielles ou non, se multiplient de jour en jour.

Les statistiques sur les transferts de droits d'utilisation des terres montrent que le bureau d'enregistrement foncier et les organisations notariales de Phu Quoc ont été surchargés par le volume élevé de transactions immobilières. En 2017, on a enregistré 7 690 transactions de transfert de terres pour une superficie totale de plus de 634 hectares. Au cours des trois premiers mois de 2018 seulement, Phu Quoc a enregistré 4 578 transactions immobilières (superficie de plus de 361 hectares), soit une augmentation de plus de 200 % par rapport à la même période. La plupart des bénéficiaires de transferts de terres ont enregistré leur résidence à Hanoï, Hô-Chi-Minh-Ville et dans d'autres grandes villes.

De plus, le transfert des droits d'usage des terres se fait sous forme d'autorisation ; l'achat et la vente de terres en violation de la loi à Phu Quoc concernent également des terres forestières, des terres sans certificat, des terres d'origine inconnue… au moyen de documents manuscrits, ce qui présente des risques et des dangers potentiels pour les acheteurs. Certains ménages bénéficiaires de contrats fonciers forestiers ont secrètement transféré des terres sous forme de transfert illégal de certificats de contrat, rendant le marché des droits d'usage des terres difficile à contrôler.

Selon les experts immobiliers, l'une des raisons de la récente flambée des prix des terrains à Phu Quoc réside dans la diffusion de fausses informations. Il s'agit des prédictions sur l'orientation future du développement de l'île. De nombreuses personnes ont diffusé de fausses informations sur l'adaptation de la planification agricole au commerce et aux services dans une zone donnée, ce qui a fait grimper le prix des terres agricoles.

De fausses informations concernant l'achat de terrains sur l'île aux Perles et leur revente pour un profit immédiat ont créé une pénurie de terrains. Les agents immobiliers en ont profité pour faire grimper les prix dans des zones qui avaient reçu de fausses informations sur des ajustements d'urbanisme.

La deuxième raison de la flambée des prix fonciers est que l'information, la publicité sur les projets d'acquisition foncière et leur annonce à la population sont souvent incomplètes et intempestives. Par conséquent, les acheteurs fonciers ou les spéculateurs manquent d'informations officielles et reçoivent de fausses informations.

La troisième cause de la flambée des prix des terrains est le manque de régularité des inspections et des contrôles des terrains et des constructions ; les infractions foncières n’ont pas été traitées sérieusement et rapidement.

Les conséquences de la frénésie foncière virtuelle et du manque d'information sur la planification, évoqués précédemment, ont engendré de nombreux risques et difficultés pour les investisseurs et les gestionnaires fonciers de l'île aux Perles. Par le passé, de nombreuses transactions immobilières se faisaient uniquement à la main, ou concernaient des zones initialement forestières ou agricoles, ce qui aura des conséquences à long terme et engendrera des litiges fonciers et des poursuites judiciaires plus complexes.

Les prix élevés des terrains augmentent non seulement les coûts d'indemnisation, mais engendrent également des transactions complexes et confuses, ce qui allonge le processus d'acquisition des terres et suscite des plaintes. Par conséquent, la mise en œuvre des projets d'investissement est également difficile, ce qui réduit l'attrait de Phu Quoc pour les investisseurs.