Supprimer les obstacles au logement social.

(Baonghean) – Actuellement, 15 projets d'investissement dans le logement social sont enregistrés dans notre province, mais seuls 3 sont achevés et opérationnels, pour un investissement total de 191,13 milliards de VND. Cela montre que, malgré l'intérêt que suscite ce secteur auprès des investisseurs, il se heurte encore à de nombreuses difficultés et obstacles, ce qui freine sa progression. Récemment, le gouvernement a promulgué le décret n° 188-CP (du 20 novembre 2013) relatif au développement et à la gestion du logement social, assorti de nombreuses dispositions assouplissantes.

Le gouvernement a mis en place de nombreux mécanismes politiques relatifs à l'investissement dans la construction de logements sociaux. Le Comité populaire provincial a également promulgué des mesures complémentaires visant à inciter les acteurs économiques à participer au développement du logement social, notamment : un soutien financier pour les études topographiques et géologiques et la planification détaillée des constructions ; une aide financière pour l'indemnisation des terrains et des biens immobiliers ; un soutien aux travaux de nivellement des terrains, etc. Par ailleurs, la province a élaboré un plan de développement du logement social pour la ville de Vinh, la commune de Cua Lo et les zones industrielles denses, assorti de conditions préférentielles en matière de foncier et d'indemnisation pour le déblaiement des terrains. À noter qu'elle a reçu 20 milliards de VND du budget pour la mise en œuvre de projets d'investissement dans le cadre du plan pilote de développement du logement social à Vinh, dans la commune de Cua Lo et dans les zones industrielles.

Suite à la mise en œuvre du plan de soutien de 30 000 milliards de VND assorti de taux d'intérêt préférentiels pour le secteur du logement social, 15 entreprises se sont inscrites pour investir dans la construction de projets de logements sociaux à Vinh. Parmi elles figurent le projet mixte de logements sociaux et de services dans le quartier de Le Loi, à Vinh, financé par TECCO Construction et Application des Nouvelles Technologies (succursale de Nghe An) ; et le projet mixte de logements sociaux et de services dans la commune de Hung Loc, à Vinh, financé par TECCO Centre du Vietnam.

Cependant, à ce jour, seuls trois projets ont été achevés et mis en service, comprenant quatre ensembles de logements sociaux (trois immeubles de cinq étages et un de sept étages, pour une surface totale de 13 017 m² et 202 appartements). Entre 2010 et 2011, la société par actions TECCO Construction et Applications Industrielles a réalisé deux ensembles de logements sociaux de cinq étages, totalisant 106 appartements et une surface totale de 7 048 m², dans le quartier de Le Loi. Par ailleurs, dans le cadre du projet de logements sociaux et de services intégrés de Hung Loc, financé par la société par actions TECCO Centre du Vietnam (2010-2012), un immeuble de cinq étages abritant 41 appartements a été mis en service. Au cours de la même période, le projet de logements sociaux du bloc 7, quartier Trung Do (investisseur : Trung Do Joint Stock Company) a également achevé et mis en service un immeuble de 7 étages avec 50 appartements (chaque appartement ayant une superficie de 56 m2) et une surface totale de 3 873 m2 en peu de temps (2011-2012).

De 2013 à nos jours, le Comité populaire provincial a autorisé la conversion de 3 projets de logements commerciaux en projets de logements sociaux (projet de logements Minh Khang, projet Dong Dau et projet de la société alimentaire Thanh-Nghe-Tinh) et le ministère de la Construction a inclus 5 projets de logements sociaux de la province dans la liste des projets de prêts préférentiels pour un montant total de 330 milliards de VND ; cependant, ces projets progressent très lentement.

M. Chu Anh Tuan, chef du département de la gestion du marché immobilier du ministère de la Construction, a déclaré : « En raison de mécanismes et de politiques préférentiels inappropriés et inopportuns appliqués à l’investissement et à la construction de logements sociaux, et de la non-application de certaines politiques, le coût des logements sociaux n’a pas diminué de manière significative par rapport aux logements commerciaux… Par conséquent, le gouvernement a promulgué le décret 188-CP (du 20 novembre 2013) relatif au développement et à la gestion des logements sociaux. Ce décret concerne spécifiquement les projets de logements sociaux et prévoit de nombreux mécanismes et politiques nouveaux et flexibles, tels que : les investisseurs sont autorisés à affecter 20 % de la superficie totale du terrain alloué au projet de développement de logements sociaux à des investissements dans la construction commerciale ; les investisseurs sont exonérés des taxes d’utilisation du sol et des redevances de location pour la superficie du terrain incluse dans le projet de construction de logements sociaux. »

L'investisseur peut utiliser les logements et les constructions futures du projet de logement social comme garantie lors de l'obtention d'un emprunt. Il doit réserver au moins 20 % de la surface totale des logements du projet à la location. Cependant, après cinq ans de location, il est autorisé à vendre ces logements aux locataires actuels (s'ils le souhaitent). Cinq ans après le paiement intégral de l'achat ou de la location-vente et l'obtention du certificat de droits d'utilisation du sol, de la propriété des logements et des autres biens attachés au terrain, les acquéreurs ou locataires-acquéreurs de logements sociaux sont autorisés à revendre, hypothéquer ou louer (ce délai était auparavant de dix ans). Grâce aux mesures d'ouverture du décret 188/ND-CP, les investisseurs de notre province auront davantage d'opportunités de mener à bien des projets de logements sociaux. Actuellement, dans la province de Nghệ An, huit projets de logements sociaux, totalisant 1 631 appartements destinés aux personnes à faibles revenus, sont en cours de réalisation.

Il y a quelques années, mobiliser des investissements pour la construction de logements sociaux était difficile, mais une fois la construction achevée, la coordination avec les différents niveaux et secteurs concernés pour vérifier l'éligibilité des acquéreurs s'avérait tout aussi complexe. De nombreux promoteurs ont même fait face à des plaintes et des poursuites judiciaires de la part des résidents. Par exemple, le complexe de logements sociaux TECCO à Trung Do a suscité des plaintes concernant les critères d'éligibilité à l'achat. Ce problème est aujourd'hui largement résolu, mais certains résidents ont procédé à des transferts de propriété illégaux, provoquant le mécontentement général et des difficultés pour le promoteur et le syndic. Un résident du complexe de logements sociaux du quartier de Le Loi témoigne : « Ici, la plupart des résidents respectent scrupuleusement la loi, les règles du promoteur et du syndic, mais certains ménages continuent de déposer fréquemment des plaintes et des recours auprès des instances supérieures, en rapportant des faits mensongers. »

Le complexe de logements sociaux du quartier Le Loi est un investissement de la société par actions TECCO Investment, Construction & New Technology Application.

Il a été constaté que le complexe de logements sociaux du quartier de Le Loi (société par actions TECCO) est en service depuis plus de deux ans. Construit grâce à des prêts bancaires (à taux d'intérêt commerciaux), il a été vendu à un prix moyen de 7,1 millions de VND/m² (soit 3 millions de VND/m² de moins que le prix du logement commercial). Malgré une longue durée d'utilisation et un prix de vente raisonnable, le complexe n'a pas encore recouvré l'intégralité de sa dette, ce qui affecte sa situation financière. Récemment, le promoteur a dû répondre précisément aux préoccupations des résidents, notamment concernant : la gestion et le fonctionnement du service de sécurité ; la gestion des documents de conception et de réalisation ; la délivrance des certificats de droit d'utilisation du sol ; la détérioration des infrastructures techniques ; la construction des fondations des parties communes ; et la construction des murs séparant le quartier des logements sociaux du reste de la zone. L’obligation de payer le loyer… Lors de la gestion et de l’utilisation du quartier de logements sociaux du secteur Le Loi, il a été constaté que l’infrastructure technique présente encore certaines lacunes, comme un niveau de sol trop bas et des fondations du premier étage défectueuses… Ces problèmes peuvent être entièrement résolus localement si l’investisseur et les résidents coopèrent dans un esprit constructif.

La demande de logements sociaux est très forte à Vinh et Cua Lo, mais permettre aux ménages à faibles revenus d'en devenir propriétaires est loin d'être simple. Les incidents regrettables survenus dans le quartier HLM de Le Loi servent d'exemple afin d'éviter que de telles situations ne se reproduisent dans d'autres zones de logements sociaux de Vinh.

Hoang Vinh