Autoriser le paiement des investisseurs par des fonds fonciers.

(Baonghean) - Un journaliste du journal Baonghean s'est entretenu avec M. Tran Duc Thang, directeur du Département de la gestion des actifs publics (ministère des Finances), à ce sujet.

L'investissement en partenariat public-privé (PPP) constitue l'une des principales orientations économiques du pays actuellement. Toutefois, inciter les investisseurs individuels à participer aux projets de manière sûre et efficace requiert un soutien important des instances décisionnelles. Afin de diversifier les sources de financement pour les investissements dans les infrastructures (hôpitaux, écoles, etc.) contribuant au développement socio-économique, le gouvernement a promulgué le décret n° 15/2015/ND-CP relatif au mécanisme de paiement par fonds fonciers, abrogeant ainsi la réglementation antérieure prévoyant le paiement des contrats de PPP en numéraire.

PV :Monsieur, dans le cadre du mécanisme par lequel l'État indemnise les investisseurs par des fonds fonciers lors de la mise en œuvre de projets d'investissement dans la construction sous la forme de construction-transfert (BT), la détermination de la valeur des redevances d'utilisation des terres et des redevances de location des terres était autrefois très difficile, n'est-ce pas ?

M. Tran Duc Thang :Il est vrai que la décision n° 23/2015/QD-TTg, qui définit le mécanisme de paiement par l'État des investisseurs par le biais de fonds fonciers dans le cadre de projets d'investissement BT (Construction-Transfert), a permis de résoudre les difficultés rencontrées par ce type de projets. Elle a notamment levé les difficultés liées à la détermination de la valeur des redevances d'utilisation et de location des terrains utilisés comme garantie. Conformément à la réglementation relative au financement foncier, la détermination de ces redevances ne peut intervenir qu'après décision de l'État concernant l'affectation ou la location des terrains. Or, en pratique, au moment de la signature du contrat BT, la plupart des terrains utilisés comme garantie n'avaient pas encore fait l'objet d'une décision d'affectation ou de location. Par conséquent, la détermination de la valeur de ces terrains à ce moment précis était dépourvue de fondement juridique.

Dans sa décision n° 23/2015/QD-TTg, le gouvernement a précisé que le fonds foncier destiné au paiement comprend : les terrains identifiés dans les plans d’aménagement du territoire et les plans approuvés par les organismes d’État compétents à des fins de développement économique, conformément à la législation foncière ; ainsi que les terrains des bâtiments existants et les terrains situés à l’ancien emplacement, utilisés pour financer les projets BT destinés à la construction d’ouvrages sur le nouvel emplacement. En conséquence, la décision n° 23/2015/QD-TTg a défini les procédures applicables aux terrains non encore défrichés, aux terrains des bâtiments existants et aux terrains situés à l’ancien emplacement, afin que les autorités locales et les investisseurs disposent des éléments nécessaires pour réaliser les travaux préalables à l’attribution des terrains, conformément à chaque type de fonds foncier destiné au paiement, tel que prévu par la législation foncière.

Ces dispositions réglementaires visent à accélérer le processus d'attribution des fonds fonciers destinés au paiement des investisseurs, conformément à la législation foncière. Une fois les fonds fonciers validés et les conditions d'attribution ou de location du terrain remplies, la décision n° 23/2015/QD-TTg stipule que la valeur des fonds fonciers servant de base au paiement correspond à la redevance d'utilisation ou de location du terrain fixée lors de la décision d'attribution ou de location, conformément à la législation foncière. Cette valeur sert de déduction à la valeur du projet BT.

PV :Qu’en est-il des problèmes liés au calendrier des paiements pour les contrats BT, monsieur ?

M. Tran Duc Thang :En pratique, les politiques précédentes stipulaient que le paiement interviendrait après l'achèvement du projet de transfert de propriété. Cette réglementation n'est pas entièrement adaptée aux cas où le paiement est effectué au moyen de fonds fonciers. Premièrement, du point de vue de l'investisseur, bien qu'il ait investi des capitaux pendant un certain temps pour mettre en œuvre le contrat de transfert de propriété, il doit encore consacrer beaucoup de temps à l'accomplissement des procédures et démarches prévues par le droit foncier pour obtenir : l'attribution du terrain, le bail foncier, la détermination des redevances d'utilisation du terrain, les redevances de bail pour le fonds foncier utilisé pour le paiement, la reconnaissance de l'exécution des obligations financières, etc. Ce n'est qu'après l'achèvement de ce processus que l'investisseur peut exercer ses droits en tant qu'utilisateur du fonds foncier utilisé pour le paiement. Deuxièmement, du point de vue de l'État, il est arrivé que le fonds foncier destiné au paiement soit constitué, que l'investisseur accepte le terrain et qu'aucun intérêt sur le capital emprunté pour le projet de transfert de propriété ne soit facturé à compter de la date de remise du terrain jusqu'à l'achèvement du projet ; or, les parties n'ont pas respecté l'accord.

Les locaux administratifs du nouvel hôpital général de l'Amitié de Nghệ An ont été récemment rénovés. Photo : Xuan Nhuong.

La décision n° 23/2015/QD-TTg stipule que le délai de paiement des projets BT financés par des fonds fonciers court à compter de la date à laquelle le Comité populaire provincial rend sa décision d'attribution ou de location du terrain à l'investisseur. Cette décision intervient simultanément ou postérieurement à l'achèvement du projet BT, conformément à l'article 43, paragraphe 3, du décret gouvernemental n° 15/2015/ND-CP du 14 février 2015 relatif aux investissements dans le cadre de partenariats public-privé.

En outre, afin d'assurer un équilibre des intérêts entre l'État et les investisseurs, la décision n° 23/2015/QD-TTg prévoit également la cessation des paiements d'intérêts dans le plan financier des contrats BT à compter de la date à laquelle l'investisseur reçoit de l'État la décision d'attribution ou de location du terrain ; elle prévoit également la délivrance aux investisseurs de certificats de droit d'utilisation du sol, conformément à la loi foncière, pour la superficie du fonds foncier utilisé pour le paiement, correspondant à la valeur du projet BT achevé selon le calendrier déterminé par l'agence étatique compétente, conformément à la loi sur l'investissement et la construction, ainsi que le remboursement des obligations financières correspondant à la différence de valeur versée par l'investisseur si la valeur du fonds foncier utilisé pour le paiement est supérieure à la valeur du projet BT.

PV :Concernant les problèmes liés à l'utilisation de bâtiments et de terrains existants comme base de paiement dans le cadre de contrats BT (Build-Transfer) pour la construction de projets sur de nouveaux sites, comment ces problèmes seront-ils résolus, Monsieur ?

M. Tran Duc Thang : En réalité, plusieurs cas récents ont proposé la mise en œuvre de contrats de transfert de propriété (BT) selon une méthode où l'investisseur investit des capitaux pour construire le projet sur un nouveau site conformément au plan, le cède à l'État et demande à être payé avec la valeur du terrain et des bâtiments de l'ancien site. Il s'agit d'une méthode flexible et efficace qui réduit considérablement la pression des dépenses d'investissement sur le budget de l'État. Cependant, en pratique, sa mise en œuvre se heurte à des obstacles liés à la réglementation foncière, tels que l'absence de plan d'aménagement du territoire pour l'ancien site et l'absence de décision d'attribution du terrain par un organisme d'État compétent, décision qui sert de base à la détermination de la valeur du fonds foncier pour le paiement... Par conséquent, avant toute mise en œuvre, les ministères, les secteurs et les collectivités locales doivent rendre compte au Premier ministre pour obtenir des directives sur chaque cas particulier.

Le décret n° 15/2015/ND-CP stipule que les projets mis en œuvre par les investisseurs pour recouvrer les capitaux investis dans des projets d'infrastructure peuvent être réalisés simultanément ou postérieurement à l'achèvement de ces projets, conformément aux termes du contrat. Cette réglementation a permis de résoudre en partie les difficultés susmentionnées relatives au calendrier des paiements. Par ailleurs, la décision n° 23/2015/QD-TTg définit clairement la détermination de la valeur du fonds foncier servant au paiement des bâtiments et terrains existants sur l'ancien site, notamment la valeur des droits d'utilisation du sol, des actifs fonciers, etc.

Compte tenu du budget limité de l'État et des difficultés pratiques rencontrées par le passé pour financer les projets BT avec des fonds fonciers, la décision du Premier ministre d'autoriser la mise en œuvre du règlement susmentionné à compter du 15 août 2015 constitue une solution urgente et efficace pour promouvoir le développement de projets d'investissement dans le cadre du modèle de contrat de construction-transfert.

PV : Merci beaucoup, monsieur.

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