Acheter une maison avec un contrat de prêt : ne laissez pas les poules vous poursuivre

Les clients qui signent des contrats de prêt pour acquérir un logement sont souvent des investisseurs qui contournent la loi pour vendre de futurs logements alors que le projet n'est pas encore éligible à la vente. Acquérir un logement de cette manière comporte de nombreux risques.

De l'histoire du projet 34 Cau Dien et B5 Cau Dien

Alors qu'il était occupé à préparer la naissance de son troisième enfant par sa femme, M. Tuan était également aux prises avec un plan pour récupérer l'argent qu'il avait payé pour une maison qu'il avait achetée il y a près de 6 ans au Projet 34 Cau Dien (district de Nam Tu Liem, Hanoi) sous la forme d'un contrat de prêt.

En 2011, alors que le marché immobilier était à nouveau en pleine effervescence, acheter un appartement de trois chambres à moins de 17,5 millions de VND/m² était presque un rêve pour M. Tuan et son épouse. Ils ont donc rapidement signé un contrat de prêt avec l'investisseur pour acquérir la maison, sans se soucier des aspects juridiques du projet.

Outre M. Tuan, des centaines d'autres clients ont également acheté des maisons dans ce projet grâce à des contrats de prêt. Ceux qui ont payé moins ont contribué à hauteur de 30 % de la valeur totale de l'appartement, tandis que ceux qui ont payé plus ont contribué jusqu'à 70 %. De plus, de nombreux clients ont dû payer la différence sans reçu lorsqu'ils ont dû racheter auprès d'investisseurs secondaires ou par l'intermédiaire des étages.

Cependant, après la signature du contrat de prêt, de nombreux clients ont appris que le projet n'existait que sous forme de dessins et de modèles 3D, qu'il n'avait pas été approuvé par les autorités et que le statut de l'investisseur était également ambigu.

De nombreux clients se sont donc adressés à l'unité de mobilisation de capitaux pour demander la résiliation du contrat et le remboursement de leur argent. Cependant, après six ans de démarches répétées auprès de l'entreprise pour signer le contrat de prêt, ils n'ont toujours pas été remboursés, alors que le projet est toujours un terrain vague, avec seulement quelques pieux de fondation, envahi par l'herbe et ne montrant aucun signe de démarrage.

Acheter une maison par le biais d’un prêt ou d’un contrat d’apport en capital comporte de nombreux risques.

Après de nombreuses tentatives infructueuses pour récupérer leur argent, les clients ont adressé une pétition aux autorités, leur demandant d'intervenir pour enquêter sur les irrégularités commises par l'investisseur. Cependant, à ce jour, l'affaire n'a toujours pas été résolue.

« La solution consistant à poursuivre l'investisseur en justice pour récupérer son argent est envisageable, mais selon l'avocat, la procédure de règlement des litiges est souvent longue et les résultats imprévisibles, et nous en avons assez de courir après les procédures judiciaires. J'espère donc toujours pouvoir résoudre le problème à l'amiable et récupérer l'argent sans avoir à nous traîner devant les tribunaux », a déclaré M. Tuan.

Parallèlement, dans le cadre du projet B5 Cau Dien, plus de 700 clients ont également financé l'achat de logements sous forme de contrats d'apport en capital, de prêts et de dépôts. Cependant, après huit ans d'existence, le projet n'a toujours pas été approuvé par les autorités compétentes.

Lors du récent procès pour appropriation frauduleuse de biens immobiliers liée au projet B5, la chambre de première instance a déclaré invalides les transactions entre les clients et Housing Group (partie au consortium d'investisseurs du projet), et les parties se sont mutuellement restitué ce qu'elles avaient reçu. Même la demande des clients de percevoir des intérêts conformément à l'accord signé a été rejetée par le tribunal, estimant qu'il n'y avait aucune base de calcul des intérêts, car il s'agissait d'une transaction illégale.

Ainsi, si le projet est relancé, les anciens clients n'ont aucun droit d'exiger du Housing Group la restitution de leurs logements. Par ailleurs, récupérer l'argent de ces clients est actuellement complexe.

Selon l'avocat Vu Ngoc Chi, pour obtenir le remboursement, chaque client doit présenter une demande d'exécution. Même si le jugement stipule que le client a droit au remboursement, sans demande d'exécution, l'organisme d'exécution ne traitera pas la demande. De plus, l'éligibilité à l'exécution dépend également des actifs de la partie visée. Si, après vérification, la partie visée n'a plus d'actifs, les conditions d'exécution ne sont pas remplies.

De nombreuses personnes achètent encore volontairement du « risque »

Non seulement au projet 34 Cau Dien et B5 Cau Dien, de nombreux autres clients sont également « bloqués » avec des projets en même temps tels que AZ Lam Vien, AZ Van Canh, 99 Tran Binh... à cause de contrats de prêt.

Fort de cette leçon, et parallèlement à la crise du marché, il y a eu une période où le marché était quasiment exempt de projets de mobilisation de capitaux sous forme de contrats de prêt et d'apports en capital. Cependant, récemment, avec la reprise du marché immobilier, cette forme de mobilisation a refait surface.

Il n'y a pas longtemps, la hotline du journal d'investissement immobilier a reçu un appel à l'aide d'un lecteur nommé C. (de Thanh Hoa), un client qui a versé un acompte pour acheter un appartement dans un projet de Dai Mo (district de Nam Tu Liem).

Selon la demande de ce client, désireux d'acheter une maison, il s'est rendu à la salle des marchés qui distribuait un projet à Dai Mo. Le courtier lui a alors conseillé de signer un accord de transfert d'argent stipulant qu'il signerait un contrat de prêt directement avec l'investisseur pour l'achat d'une maison dans le projet. Interrogé sur la raison de ce contrat de prêt, et l'absence de cachet rond, M. C. s'est vu expliquer par le vendeur : « Ce n'est qu'une procédure administrative. Dès que vous aurez versé 30 %, un contrat de vente sera signé directement avec l'investisseur. »

Ignorant la loi, se fiant aux conseils du courtier et constatant que le projet était proposé à un prix raisonnable, M. C. a accepté de signer le contrat de transfert d'argent. Cependant, après avoir contacté plusieurs banques pour emprunter de l'argent afin d'acheter une maison, aucune n'a accepté ce type de contrat. Par la suite, M. C. a contacté le service commercial pour demander le retrait de l'argent versé, mais la société de courtage lui a refusé cette demande.

Frustré par l'attitude du courtier, M. C. a engagé un avocat pour déposer une requête auprès des autorités et des médias. Après près de six mois de lutte, le service de distribution a accepté de rembourser M. C. Cependant, selon M. C., dans ce projet, seul son cas demandait un remboursement, tandis que de nombreux autres clients acceptaient d'acheter des maisons et de payer selon ce type de contrat de prêt.

L'avocat Tran Duc Phuong, membre du Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré qu'il était impossible d'évaluer pleinement les raisons pour lesquelles les contrats de prêt se répètent et pourquoi les acheteurs, malgré la connaissance des risques, acceptent toujours d'acheter des maisons et de payer sous cette forme. Peut-être est-ce parce que les prix des projets « ouverts à la vente » dans le cadre de contrats de prêt sont souvent inférieurs à la moyenne, et que les prix de l'immobilier ont fortement augmenté, que de nombreux acheteurs acceptent d'acheter des maisons sous cette forme.

Cependant, ce faible prix s'accompagne d'un risque important : si le projet n'est pas autorisé par les autorités, l'investisseur peut utiliser les fonds mobilisés à d'autres fins. Même si le projet est réalisé, ce risque est fréquent, car le contrat de prêt ne vise pas l'achat d'une maison, et les responsabilités de l'investisseur ne sont donc pas clairement définies. Lorsque le projet sera éligible à la conversion en contrat de vente, de nombreux équipements, fonctions, zones, etc., du projet auront peut-être changé.

D'un autre côté, selon l'avocat Phuong, l'achat et la vente de maisons sous contrat de prêt ont connu un regain d'intérêt grâce à la participation de nombreux investisseurs secondaires. Ces derniers achètent des maisons sous contrat de prêt pour obtenir des prix avantageux, puis les cèdent à d'autres pour profiter de la différence, de sorte qu'ils ne prêtent guère attention aux développements ultérieurs du projet.

Selon le journal d'investissement