Règles pour éviter que les actifs ne se transforment en passifs lors d'un investissement immobilier

Ayant occupé le poste de directeur, de directeur marketing et de professeur de vente pour des entreprises immobilières et de biens de consommation à Ho Chi Minh-Ville pendant 10 ans, M. Tran Minh Quang a déclaré que de nombreuses personnes investissent tout leur argent dans l'immobilier mais confondent toujours les actifs et les passifs lorsqu'elles prennent des décisions d'investissement.

Cette confusion conduit à une faible efficacité des investissements, voire à des pertes, obligeant à vendre pour limiter les pertes, transformant ainsi un actif immobilier en passif. M. Quang partage quatre règles simples pour distinguer et éviter que l'immobilier ne devienne une marchandise dépréciée et n'entraîne des pertes financières pour les investisseurs.

Règle 1:Les biens immobiliers qui génèrent de l’argent sont appelés un actif.

Il s'agit de clarifier les concepts d'actifs et de passifs. Les actifs sont le résultat d'investissements qui génèrent des revenus, prennent de la valeur ou génèrent un bénéfice spécifique. Les passifs sont des éléments qui vous coûtent continuellement de l'argent sans générer de revenus, même en se dépréciant, en étant déficitaires ou en générant une perte. L'idée selon laquelle l'immobilier est toujours un actif est erronée. Il existe de nombreuses situations où l'on a l'impression d'investir dans un actif, alors qu'il s'agit en réalité d'un passif.

Par exemple, acheter un terrain, attendre que son prix augmente et le revendre avec profit est un investissement rentable. Par ailleurs, investir dans un actif important, comme un appartement meublé (entièrement meublé avec du mobilier haut de gamme) à louer, sans clients pendant longtemps, avec des pertes d'exploitation mensuelles à couvrir et une vente à perte sur le mobilier… est un exemple typique d'investissement négatif.

Règle 2:L'immobilier investi avec ses propres capitaux crée des actifs plus sûrs

Cela signifie que les actifs ou les passifs dépendent largement de la source des flux de trésorerie d'investissement. Les investissements immobiliers avec capitaux empruntés ont un risque plus élevé de se transformer en passifs.

Par exemple, dans le domaine immobilier, si vous investissez avec votre propre capital, également appelé capitaux propres, et que vous calculez raisonnablement la période de flux de trésorerie pendant laquelle cet actif est exploité (loué) ou vendu à un bon prix, alors il s'agit d'un actif précieux.

Pendant ce temps, l'investissement immobilier utilise trop de capital emprunté, avoir un dong mais vouloir investir dans un actif valant 10 dong, c'est-à-dire emprunter 9 dong, puis devoir travailler dur pour payer les intérêts, c'est un taux d'investissement instable, avec une tendance à se transformer en un actif négatif car les coûts financiers rongent le principal.

La formule « actifs » égale les capitaux propres plus les dettes est souvent appliquée en finance et en comptabilité. Mais en réalité, si le ratio d'endettement est trop élevé, le risque que cet actif devienne un passif est très élevé, car cela peut entraîner un scénario de mort sur la pile d'actifs (recouvrement de créances, etc.).

Règle 3:L'immobilier mis en exploitation, la forte liquidité est l'atout

Cela signifie que les biens immobiliers abandonnés, qui ne peuvent être exploités, sont faciles à acheter mais difficiles à vendre... c'est un taux d'investissement négatif.

Par exemple, acheter un appartement achevé pour le louer afin de générer des flux de trésorerie mensuels est considéré comme un investissement patrimonial. À l'inverse, acheter un étage entier d'appartements en construction dans l'intention de les revendre avec profit, mais avec une liquidité du marché en baisse, obligeant à conserver les biens pendant une longue période, constitue un type d'investissement négatif.

Règle 4:Un bien immobilier avec des documents juridiques complets est une propriété.

Au contraire, les litiges immobiliers, les procédures judiciaires prennent beaucoup de temps à se terminer ou ne peuvent pas être menées à bien conformément aux réglementations légales, il y a alors 90% de chances qu'il s'agisse d'un investissement négatif (perte, perte d'argent).

Par exemple, acheter un terrain avec un certificat d'utilisation des sols et un terrain résidentiel (utilisé pour construire une maison) est un actif précieux, car sa valeur peut augmenter avec le temps ou est facilement négociable sur le marché. En revanche, dépenser des milliards pour acheter par erreur un terrain bloqué dans l'urbanisme, dépourvu de certificat, ou entièrement agricole et non convertible en terrain résidentiel, constitue un investissement négatif, avec un risque de perte très élevé.

M. Quang a ajouté qu'en matière d'investissement immobilier, de nombreuses variables influent sur la valeur des actifs (pouvant entraîner une forte hausse ou une chute brutale du prix de l'immobilier sur une courte période). Il s'agit notamment des changements dans les réglementations immobilières, des ajustements des politiques de crédit, de l'excès d'offre affectant la demande et, bien sûr, des fluctuations économiques.

Par conséquent, pour éviter que l’investissement immobilier ne devienne un handicap, les acteurs du marché immobilier doivent surveiller en permanence l’évolution générale de l’économie et du secteur immobilier en particulier afin d’adapter de manière flexible leurs stratégies commerciales pour limiter les risques.

Vu Le