L’augmentation des prix de l’immobilier est-elle due au fait que les autorités locales « poussent » les prix des terrains à la hausse de 15 à 20 % ?
De nombreuses localités ont émis des coefficients d'ajustement des prix des terrains applicables en 2021, avec une augmentation moyenne d'environ 15 à 20 % par rapport à la liste des prix des terrains des 5 années précédentes...
Photo d'illustration.
Autorité du logement et du développement urbainmarché immobilier(Le ministère de la Construction) vient de publier un rapport évaluant l'impact des prix des terrains sur les prix de l'immobilier et du logement, soulignant que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter en 2020 et au cours des deux premiers mois de 2021, certaines zones et projets ayant vu leurs prix augmenter de plus de 10 % par rapport au début de 2020.
En réponse à l'opinion selon laquelle la publication de nouvelles listes de prix des terrains par les localités, plus élevées qu'auparavant, est également la cause de l'augmentation des prix de l'immobilier, en particulier de l'immobilier résidentiel, provoquant davantage de difficultés pour les entreprises immobilières ainsi que des opportunités de logement pour les personnes à faible revenu, le Département du Logement et de la Gestion du Marché Immobilier a souligné que le phénomène d'augmentation des prix de l'immobilier dans les localités a de nombreuses causes différentes.
Les raisons invoquées sont les suivantes : lorsque la population augmente, l'économie se développe, l'industrialisation - l'urbanisation mais l'offre n'a pas pu répondre à la demande, ce qui a entraîné un déséquilibre entre l'offre et la demande ; en raison du déplacement des flux de capitaux d'investissement pour assurer la sécurité lorsque d'autres canaux d'investissement rencontrent des difficultés pendant la période épidémique ; ... en raison des spéculateurs immobiliers profitant de facteurs tels que la préparationplanification urbaine, se préparant à construire des projets d'infrastructures, à étendre des zones urbaines... provoquant des perturbations de l'information pour « gonfler les prix » en vue de profits illégaux...
L’augmentation des prix du marché des matières premières, des carburants et des coûts des intrants pour les projets immobiliers est également la raison de l’augmentation des prix des produits immobiliers.
Prix de vente d'un appartement sur le marché de Hanoi.
Pour un projet immobilier, le coût du terrain est un facteur de coût important qui influence le prix final. Cependant, la structure et la part du coût du terrain dans le coût immobilier varient considérablement d'un projet à l'autre : en moyenne, en zone urbaine, les frais d'occupation du sol représentent environ 10 % du coût d'un appartement ; environ 20 à 30 % du coût d'une maison de ville de faible hauteur ; environ 50 % du coût d'une villa (dans les zones suburbaines et rurales où les prix du foncier sont très bas, ce ratio est plus faible ; dans les zones urbaines centrales où les prix du foncier sont très élevés, les frais d'occupation du sol constituent le principal coût).
Suite à la publication par le gouvernement du décret 96/2019/ND-CP du 19 décembre 2019 relatif au cadre des prix fonciers, les comités populaires des provinces et des villes ont élaboré et publié des décisions visant à promulguer les barèmes locaux des prix fonciers applicables pour la période 2020-2024 ; les localités ont également publié des décisions visant à promulguer les coefficients d'ajustement des prix fonciers applicables en 2021 pour mise en œuvre. En conséquence, les prix fonciers publiés par les localités ont enregistré une augmentation moyenne d'environ 15 à 20 % par rapport au barème des prix fonciers des cinq années précédentes.
Ainsi, lorsque le coût du terrain d'un projet immobilier est directement lié au prix du foncier figurant dans la liste des prix fonciers publiée, une augmentation de ce prix d'environ 15 à 20 % dans certaines localités n'entraînera qu'une augmentation du coût de l'immobilier résidentiel d'environ 1,5 à 5 %. En revanche, pour les projets immobiliers réalisés par enchères de droits d'utilisation du sol, appels d'offres pour des projets utilisant des terres ou cessions de droits d'utilisation du sol, le coût du terrain est influencé par le prix du marché (l'ajustement de la liste des prix fonciers locaux n'ayant alors qu'un impact indirect).
D’autre part, l’applicationcadre des prix du terrain,La nouvelle liste des prix fonciers dans les localités n'a pas été publiée depuis longtemps (au plus tôt depuis le 1er janvier 2020). Les projets achevés et mis en vente en 2020 sont principalement des projets appliquant des prix fonciers conformes à l'ancien cadre tarifaire et à la liste des prix fonciers. Par conséquent, la publication par les localités de nouvelles listes de prix fonciers plus élevées que les précédentes n'est pas la principale cause de la hausse des prix des logements et des terrains en 2020 et au cours des dernières années.
Cependant, le Département du logement et de la gestion du marché immobilier a également souligné que l'augmentation des prix des terrains aura toujours un impact sur l'augmentation des prix de l'immobilier dans les temps à venir, en particulier sur les prix des logements des personnes dans les zones existantes.