Avant d'évoquer les violations, il convient d'évoquer la naissance et les ajustements apportés à l'aménagement du quartier résidentiel de la rue Nguyen Sinh Cung. Le 2 février 2007, le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 du projet de complexe de villas avec terrain de golf, hôtel et complexe hôtelier dans la ville de Cua Lo a été approuvé par le Comité populaire provincial par la décision n° 476/QD-UBND. Sur la superficie totale de 132,7 hectares du projet, une superficie de 18,6 hectares est prévue pour la construction d'entrepôts, d'ouvrages auxiliaires, de logements pour le personnel, de pépinières, etc., avec une réglementation sur la faible densité de construction (14 %), combinant la pépinière avec la conservation et la restauration du lac existant pour protéger l'environnement.
Trois ans plus tard, après avoir examiné la proposition de l'investisseur, le Comité populaire provincial a approuvé le plan détaillé de construction de la zone résidentielle Nguyen Sinh Cung pour remplacer le complexe d'entrepôts, les ouvrages auxiliaires, les logements du personnel, la pépinière, etc. (dans la décision n° 1690/QD.UBND.CN du 27 avril 2010). En conséquence, la zone résidentielle Nguyen Sinh Cung a une superficie totale de 17,2 hectares, bordant la rue Nguyen Sinh Cung au nord ; la route n° 14 au sud ; la route n° 3 à l'est ; et la zone résidentielle à l'ouest.
Français L'infrastructure technique et sociale de la zone résidentielle Nguyen Sinh Cung décrite dans la décision n° 1690/QD.UBND.CN est très riche, assurant le confort des résidents qui y vivent. Sur une superficie totale de 17,2 hectares, la zone résidentielle n'occupe que plus de 7,92 hectares. Les 9,3 hectares restants sont aménagés pour les zones de divertissement, les clubs sportifs (0,6883 hectares) ; la maternelle (0,4137 hectares) ; le centre médical (0,1379 hectares) ; la maison culturelle communautaire (0,1256 hectares) ; les travaux commerciaux, les services publics (0,3298 hectares) ; l'espace vert (1,2 hectares) ; les voies de circulation, les parkings publics (4,926 hectares). En outre, il y a également des appartements pour les personnes à faibles revenus (1,143 hectares) et des hôtels (0,3621 hectares).
Huit ans plus tard, la société par actions Cua Lo Sea Golf a proposé d'adapter le plan d'urbanisme du quartier résidentiel Nguyen Sinh Cung, proposition approuvée. Le 24 juillet 2018, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 3166/QD-UBND approuvant l'adaptation du plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 du quartier résidentiel Nguyen Sinh Cung afin de « réaménager et réaménager certaines zones fonctionnelles ». La zone de loisirs, le club de sport, les commerces de service public et le parking ont été transformés en logements de faible hauteur ; le terrain prévu pour la construction du centre médical a été transformé en espace vert sportif ; le terrain prévu pour la construction d'appartements pour personnes à faibles revenus, d'hôtels, d'espaces verts a été transformé en appartements pour personnes à faibles revenus, en commerces de service public, en zone de loisirs, en club de sport et en logements de faible hauteur. Grâce à ces ajustements, la superficie du terrain réservée aux logements de faible hauteur est passée de 7,92 hectares à plus de 9,27 hectares !
Mais la modification de la planification n'a pas cessé. En 2021, l'investisseur a demandé la transformation du « complexe d'appartements pour personnes à faibles revenus » en « zone de logements sociaux », demande approuvée par le Comité populaire provincial par la décision n° 3172/QD-UBND.
On pensait que l'investisseur mettrait sérieusement en œuvre un projet résidentiel urbain à partir d'un terrain destiné à la construction d'ouvrages auxiliaires, créant ainsi un écosystème adapté. Or, ce projet actuel démontre tout le contraire.
Le quartier résidentiel de la rue Nguyen Sinh Cung est entouré de trois axes routiers principaux (le sud est bordé par une route de 30 m de large ; le nord longe la rue Nguyen Sinh Cung ; l'est longe la rue Nguyen Hue), ce qui en fait le véritable centre de la zone urbaine côtière de Cua Lo. Mais douze ans plus tard, le projet est resté vide et ennuyeux, car il ne reste que quelques maisons, un système de circulation interne, un lac inculte contenant de l'eau et des mauvaises herbes. Les travaux de service, les infrastructures sociales et les services publics mentionnés dans le plan, tels que les zones de divertissement, les clubs sportifs, les jardins d'enfants, les maisons culturelles communautaires, les zones commerciales de service public, les appartements pour les personnes à faibles revenus ; les espaces verts et les plans d'eau… n'ont montré aucun signe d'investissement ou de construction.
Concernant 11 routes internes du quartier résidentiel de Nguyen Sinh Cung, le Département de la construction a, dans le document n° 383/TĐ.SXD-HDXD de 2016, des exigences très spécifiques et détaillées concernant la structure des fondations, du revêtement et des fondations des routes ; il est également stipulé que les routes doivent être bordées de bordures, rainurées en béton préfabriqué, les trottoirs pavés de briques Terazo et comporter des zones de plantation d'arbres verts... Mais en réalité, la qualité de construction des routes du projet est problématique, comme en témoignent les affaissements et l'écaillage à certains endroits, bien qu'elles ne soient pas utilisées depuis longtemps ; il n'y a pas de trottoirs ni de zones de plantation d'arbres verts. Ce projet a également été évalué pour la conception de base de 11 modèles de maisons de villa de hauteur similaire (3 étages), les exigences s'appliquant à chaque route. Cependant, avec une trentaine de projets de logements déjà construits, le modèle de maison dépend des préférences et des capacités financières de chaque ménage et de chaque individu. Chaque maison a une conception différente, la hauteur comprend 2 étages, 3 étages, voire 4 niveaux.
Le retard du projet, associé à des infrastructures fragiles et inadéquates, a également été mentionné dans le rapport d'inspection du site d'avril 2022 des autorités. À savoir : « Non encore construits : 3 348,54 m² de routes sans trottoirs ; 449 maisons/478 terrains ; des ouvrages d'intérêt social tels que des aires de sport et de loisirs, des jardins d'enfants, des maisons de la culture, des zones de services commerciaux et des logements pour personnes à faibles revenus ».
En 2017, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a contrôlé le respect de la loi sur le foncier, la protection de l'environnement et les ressources en eau par la société par actions Cua Lo Sea Golf. Concernant le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung, l'Inspection a découvert que la société avait transféré les droits d'utilisation de 28 parcelles à des ménages et des particuliers pour la construction de logements, sous forme de divisions et de ventes de terrains, alors que la construction des infrastructures n'avait pas été achevée conformément au planning détaillé approuvé (travaux de service, travaux d'infrastructures sociales et infrastructures techniques). L'Inspection a affirmé que cet acte violait l'article 194 de la loi foncière de 2013 et l'article 41 du décret gouvernemental n° 43/2014/ND-CP.
Par conséquent, dans sa conclusion d'inspection n° 256/TTr du 28 octobre 2018, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a demandé à la société par actions Cua Lo Sea Golf de mettre fin à cette infraction. Afin de s'acquitter de sa responsabilité en matière de gestion publique, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a recommandé au Département de la Planification et de l'Investissement d'inspecter et d'envisager de traiter le dossier de la société par actions Cua Lo Sea Golf, qui a mis en œuvre le projet d'investissement en retard, conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement. Elle a également recommandé au Comité populaire de la ville de Cua Lo de n'autoriser la société par actions Cua Lo Sea Golf à effectuer les procédures de transfert des droits d'utilisation des terres, d'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres sous forme de lotissements et de vente de terrains pour le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung qu'une fois les infrastructures achevées conformément au plan approuvé, assurant ainsi la connexion des infrastructures communes de la zone et la fourniture des services essentiels.
Ainsi, les violations dans le secteur foncier de la société par actions Cua Lo Sea Golf dans le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung ont été rapidement découvertes, signalées et corrigées.
Curieusement, un rapport d'inspection du Département de la Construction de juin 2022, soumis au Comité populaire provincial, a révélé que l'investisseur du projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung avait ignoré la conclusion d'inspection n° 256/TTr de l'Inspection du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement et avait continué à commettre des infractions. En réalité, les nouvelles infractions sont bien plus importantes que celles signalées en 2018. Plus précisément, le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung comprend 478 terrains de différents types. À ce jour, bien que la société par actions Cua Lo Beach Golf n'ait pas encore achevé les infrastructures techniques, ni réalisé les travaux de service ni les infrastructures sociales, elle a signé 466 contrats pour mobiliser un montant pouvant atteindre 431 milliards de dongs. Sur ces 466 contrats, le Département de la Construction a précisé que 117 contrats concernaient l'achat et la vente de maisons et des apports en capital ; les 349 contrats restants concernaient des transferts de droits d'utilisation des terres ! Une vérification indépendante effectuée par les journalistes du journal Nghe An montre également que, jusqu'à présent, 164/349 dossiers de transfert de droits d'utilisation des terres ont terminé les procédures de transfert et délivré des certificats de droits d'utilisation des terres !
En discutant de ces contenus avec un expert juridique, il a déclaré que la société par actions Cua Lo Sea Golf a violé la loi sur l'investissement, la construction et le foncier ; en outre, le transfert des droits d'utilisation du sol lorsque l'investissement dans la construction d'infrastructures techniques, de services et de structures sociales n'a pas été réalisé conformément à la planification approuvée par les autorités compétentes, montre également des signes de tromperie du client.
