Avant d'évoquer les violations, il convient d'évoquer la naissance et les ajustements apportés à l'aménagement du quartier résidentiel de la rue Nguyen Sinh Cung. Le 2 février 2007, le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 du projet de complexe de villas avec terrain de golf, hôtel et complexe hôtelier à Cua Lo a été approuvé par le Comité populaire provincial par la décision n° 476/QD-UBND. Sur la superficie totale de 132,7 hectares du projet, 18,6 hectares sont prévus pour la construction d'entrepôts, d'ouvrages auxiliaires, de logements pour le personnel, de pépinières, etc., avec une réglementation sur la faible densité de construction (14 %), combinant la pépinière avec la conservation et la restauration du lac existant pour protéger l'environnement.
Trois ans plus tard, après avoir examiné la proposition de l'investisseur, le Comité populaire provincial a approuvé le plan détaillé de construction de la zone résidentielle de la rue Nguyen Sinh Cung pour remplacer le complexe d'entrepôts, les ouvrages auxiliaires, les logements du personnel, les pépinières, etc. (dans la décision n° 1690/QD.UBND.CN du 27 avril 2010). En conséquence, la zone résidentielle de la rue Nguyen Sinh Cung a une superficie totale de 17,2 hectares, bordant la rue Nguyen Sinh Cung au nord ; la route n° 14 au sud ; la route n° 3 à l'est ; et la zone résidentielle à l'ouest.
Français L'infrastructure technique et sociale de la zone résidentielle Nguyen Sinh Cung décrite dans la décision n° 1690/QD.UBND.CN est très riche, assurant le confort des résidents. Sur une superficie totale de 17,2 hectares, la zone résidentielle n'occupe que plus de 7,92 hectares. Les 9,3 hectares restants sont aménagés en espaces de loisirs, clubs sportifs (0,6883 hectares) ; jardin d'enfants (0,4137 hectares) ; centre médical (0,1379 hectares) ; maison de la culture communautaire (0,1256 hectares) ; travaux commerciaux et de services publics (0,3298 hectares) ; espace vert (1,2 hectares) ; voies de circulation, parkings publics (4,926 hectares). De plus, on trouve également des appartements pour personnes à faibles revenus (1,143 hectares) et des hôtels (0,3621 hectares).
Huit ans plus tard, la société par actions Cua Lo Sea Golf a proposé, avec approbation, de modifier le plan d'urbanisme du quartier résidentiel Nguyen Sinh Cung. Le 24 juillet 2018, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 3166/QD-UBND approuvant la modification du plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 du quartier résidentiel Nguyen Sinh Cung afin de « réaménager et réaménager certaines zones fonctionnelles ». La zone de loisirs, le club sportif, les commerces publics et le parking ont été transformés en logements de faible hauteur ; le terrain prévu pour la construction du centre médical a été transformé en espace vert sportif ; le terrain prévu pour la construction d'appartements pour personnes à faibles revenus, d'hôtels et d'espaces verts a été transformé en appartements pour personnes à faibles revenus, en commerces publics, en zone de loisirs, en club sportif et en logements de faible hauteur. Grâce à ces modifications, la superficie du terrain pour la construction de logements de faible hauteur est passée de 7,92 hectares à plus de 9,27 hectares !
Mais la modification de la planification n'a pas cessé. En 2021, l'investisseur a demandé la transformation du « résidence pour personnes à faibles revenus » en « résidence de logements sociaux », demande approuvée par le Comité populaire provincial par la décision n° 3172/QD-UBND.
On pensait que l'investisseur mettrait sérieusement en œuvre un projet résidentiel urbain à partir d'un terrain destiné à la construction d'ouvrages auxiliaires, créant ainsi un écosystème adapté. Or, ce projet actuel démontre tout le contraire.
Le quartier résidentiel de la rue Nguyen Sinh Cung est entouré de trois axes routiers principaux (le sud est bordé par une route de 30 m de large ; le nord borde la rue Nguyen Sinh Cung ; l'est borde la rue Nguyen Hue), ce qui en fait le véritable centre de la zone urbaine côtière de Cua Lo. Mais 12 ans plus tard, le projet tout entier est vide et ennuyeux car il ne reste que quelques maisons, un système de circulation interne, un lac en friche contenant de l'eau et des mauvaises herbes. Les travaux de service, les infrastructures sociales et les services publics mentionnés dans le plan, tels que les zones de divertissement, les clubs sportifs, les jardins d'enfants, les maisons culturelles communautaires, les zones commerciales de service public, les appartements pour les personnes à faibles revenus ; les espaces verts et les plans d'eau... n'ont montré aucun signe d'investissement et de construction.
Concernant les 11 routes internes du quartier résidentiel de Nguyen Sinh Cung, le Département de la Construction a, dans le document n° 383/TĐ.SXD-HDXD de 2016, établi des exigences très précises et détaillées concernant la structure des fondations, la couche et les fondations des routes ; il est également stipulé que les routes doivent être bordées de bordures, rainurées en béton préfabriqué, les trottoirs pavés de briques Terazo et comporter des zones de plantation d'arbres verts. Cependant, la qualité de construction des routes du projet pose problème, comme en témoignent les affaissements et l'écaillage constatés à certains endroits, malgré leur utilisation récente ; il n'existe ni trottoirs ni zones de plantation d'arbres verts. Ce projet a également été évalué pour la conception de base de 11 modèles de maisons de villa de hauteur similaire (3 étages), les exigences s'appliquant à chaque route. Cependant, avec une trentaine de projets de logements construits, le modèle de maison dépend des préférences et des capacités financières de chaque ménage et de chaque individu. Chaque maison a une conception différente, la hauteur comprend 2 étages, 3 étages, voire des maisons de niveau 4.
Français Le statut du projet étant en retard, avec des infrastructures faibles et inadéquates a également été inclus dans le rapport d'inspection du site par les autorités en avril 2022. À savoir : « Pas encore construits : 3 348,54 m/3 348,54 m de routes sans trottoirs ; 449 maisons/478 terrains ; ouvrages de services sociaux tels que des zones de sports et de loisirs, des jardins d'enfants, des maisons de la culture, des zones de services commerciaux et des appartements pour les personnes à faibles revenus ».
En 2017, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a contrôlé le respect de la législation foncière, de la protection de l'environnement et des ressources en eau par la société par actions Cua Lo Sea Golf. Concernant le projet de logements de la rue Nguyen Sinh Cung, l'Inspection a constaté que cette société avait cédé les droits d'utilisation de 28 parcelles à des ménages et des particuliers pour la construction de logements, par division de parcelles et vente de terrains, alors que la construction des infrastructures (travaux de service, infrastructures sociales et infrastructures techniques) n'était pas achevée conformément au plan détaillé approuvé. L'Inspection a affirmé que cet acte violait l'article 194 de la loi foncière de 2013 et l'article 41 du décret gouvernemental n° 43/2014/ND-CP.
Par conséquent, dans sa conclusion d'inspection n° 256/TTr du 28 octobre 2018, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a demandé à la société par actions Cua Lo Sea Golf de mettre fin à cette infraction. Afin de remédier à la responsabilité de la gestion de l'État, l'Inspection du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a recommandé au Département de la Planification et de l'Investissement d'inspecter et d'envisager de traiter le cas de la société par actions Cua Lo Sea Golf, qui a mis en œuvre le projet d'investissement en retard conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement. Elle a également recommandé au Comité populaire de la ville de Cua Lo de n'autoriser la société par actions Cua Lo Sea Golf à effectuer les procédures de transfert de droits d'utilisation des terres, d'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres sous forme de division de parcelles et de vente de terrains pour le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung qu'une fois la construction des infrastructures achevée conformément au plan approuvé, assurant la connexion des infrastructures communes de la zone et garantissant la fourniture des services essentiels.
Ainsi, les violations dans le secteur foncier de la société par actions Cua Lo Sea Golf dans le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung ont été rapidement découvertes, signalées et corrigées.
Curieusement, un rapport d'inspection du Département de la Construction de juin 2022, soumis au Comité populaire provincial, a révélé que l'investisseur du projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung avait ignoré la conclusion d'inspection n° 256/TTr de l'Inspection du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement et avait continué de commettre des infractions. En réalité, les nouvelles infractions étaient bien plus importantes que celles signalées en 2018. Plus précisément, le projet de zone résidentielle Nguyen Sinh Cung comprend 478 terrains de différents types. À ce jour, bien que la société par actions Cua Lo Beach Golf n'ait pas encore achevé les infrastructures techniques, ni réalisé d'ouvrages de service ni d'infrastructures sociales, elle a signé 466 contrats pour mobiliser un montant pouvant atteindre 431 milliards de VND. Sur ces 466 contrats, le Département de la Construction a précisé que 117 contrats concernaient l'achat et la vente de logements et des apports en capital ; les 349 contrats restants concernaient des transferts de droits d'utilisation des terres ! Une vérification indépendante effectuée par les journalistes du journal Nghe An montre également que, jusqu'à présent, 164/349 dossiers de transfert de droits d'utilisation des terres ont terminé les procédures de transfert et délivré des certificats de droits d'utilisation des terres !
En discutant de ces contenus avec un expert juridique, il a commenté que Cua Lo Sea Golf Joint Stock Company a violé la loi sur l'investissement, la construction et le foncier ; en outre, le transfert des droits d'utilisation du sol lorsque l'investissement dans la construction d'infrastructures techniques, de services et de structures sociales n'a pas été réalisé conformément à la planification approuvée par les autorités compétentes, il existe également des signes de tromperie du client.
