Giá căn hộ tại Việt Nam tăng hơn 300% sau 10 năm, vượt xa nhà liền thổ

Thị trường bất động sản Việt Nam trong một thập kỷ qua ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, trong đó phân khúc căn hộ nổi lên như kênh đầu tư có hiệu quả sinh lời cao nhất. Theo dữ liệu nghiên cứu, giá căn hộ đã tăng hơn 300% trong vòng 10 năm, tương đương tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 19%/năm, vượt mức tăng trưởng của phân khúc nhà liền thổ.

Diễn biến thị trường qua các chu kỳ biến động

Diễn biến này phản ánh quá trình phát triển nhiều thăng trầm của thị trường. Sau giai đoạn bùng nổ 2008 - 2010, thị trường từng bước vào chu kỳ điều chỉnh kéo dài từ 2010 - 2013. Từ năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt khi chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được triển khai, góp phần thúc đẩy đáng kể nguồn cung và tính thanh khoản.

Giai đoạn 2017 - 2019 được xem là thời kỳ tăng trưởng cao điểm khi nguồn cung mới mỗi năm vượt mốc 50.000 căn. Dù đối mặt với khó khăn từ đại dịch và biến động tài chính trong giai đoạn 2020 - 2023, thị trường đã dần phục hồi từ đầu năm 2025. Mặt bằng giá căn hộ liên tục thiết lập mức cao mới, phản ánh nhu cầu hiện hữu của người dân và giới đầu tư.

Thiết lập mặt bằng giá kỷ lục tại phân khúc cao cấp

Đáng chú ý, riêng trong quý II/2025, giá bán trung bình đã vượt ngưỡng 6.000 USD/m2. So với mức giá 1.500 USD/m2 từng được coi là chuẩn mực trước đây, các dự án mới hiện nay đã đạt mức giá cao hơn nhiều lần. Đặc biệt tại phân khúc hạng sang, một số dự án nổi bật đã ghi nhận mức giá kỷ lục từ 15.000 đến 20.000 USD/m2.

Sự dịch chuyển này cho thấy xu hướng nâng cấp chất lượng sản phẩm và nhu cầu ngày càng lớn đối với các không gian sống tích hợp tiện ích cao cấp. Song song đó, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận mức tăng giá hơn 300% trong cùng giai đoạn, nhưng tỷ suất lợi nhuận trung bình chỉ đạt khoảng 14%/năm, thấp hơn so với loại hình căn hộ.

Áp lực tăng giá tại TP.HCM và sự phân hóa nguồn cung

Tại thị trường TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Dù mặt bằng giá ở mức cao, thanh khoản thị trường vẫn cải thiện đáng kể với khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công trong năm qua. Tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang bộc lộ sự mất cân đối nghiêm trọng. Các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm đến 56% nguồn cung mới tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc bình dân dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn chiếm khoảng 12%. Khu Đông tiếp tục là điểm sáng với mức tăng giá khoảng 30% tính theo đơn vị USD/m2.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven dựa trên hạ tầng

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm hạn hẹp, nguồn cung nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm trong bán kính từ 10 đến 30 km. Các dự án mới tập trung vào mô hình đô thị tích hợp, đa chức năng, gắn liền với định hướng phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ.

Hạ tầng được xem là yếu tố then chốt quyết định giá trị bất động sản và thúc đẩy quá trình giãn dân. Việc đầu tư vào giao thông và dịch vụ công cộng sẽ góp phần hình thành các đô thị mới bền vững. Trong dài hạn, khi quy hoạch và chiến lược kinh tế được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng tích cực và thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ.