Lập lại trật tự quản lý, thực hiện dự án đất đô thị

(Baonghean) - Liên quan đến các dự án đất đô thị, biệt thự liền kề và nhà chung cư (gọi tắt là dự án kinh doanh nhà ở), lâu nay nhân dân, cử tri phản ánh rất nhiều vấn đề đến đại biểu dân cử. Vừa qua, HĐND tỉnh đã tiến hành giám sát tình hình quản lý, thực hiện một số dự án đô thị trên địa bàn tỉnh và qua đó chỉ  ra nhiều tồn tại, bất cập cần sớm giải quyết.

Người dân tại chung cư cao tầng Lộc Châu (thị xã Cửa Lò) phản ánh với đoàn giám sát của HĐND tỉnh. Ảnh: Mai Hoa

Thực tế tồn tại, bất cập

Đến thời điểm này, trên địa bàn tỉnh có 166 dự án kinh doanh nhà ở đô thị được cấp phép đầu tư. Trong đó có 66 dự án triển khai đầu tư và đã có 26 dự án đã hoàn thành công trình hoặc hoàn thành một phần công trình đưa vào sử dụng.

Điều không thể phủ nhận đóng góp của các dự án kinh doanh nhà trong việc cải thiện kiến trúc, cảnh quan đô thị; tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu sử dụng đất; giải quyết nhu cầu và cải thiện điều kiện về nhà ở tốt hơn cho nhiều người dân ở một số địa phương, nhất là thành phố Vinh. 

Tuy nhiên, thông qua giám sát về tình hình quản lý, thực hiện các dự án đất đô thị trên địa bàn tỉnh tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các cuộc làm việc với UBND thành phố Vinh, UBND thị xã Cửa Lò, một số sở, ngành và UBND tỉnh vừa qua, HĐND tỉnh đã chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý các dự án đô thị trên địa bàn tỉnh.

Không khó để chỉ ra những dự án đầu tư chung cư có diện tích nhỏ, xen dắm trong khu dân cư, gây áp lực rất lớn đến hệ thống hạ tầng tại TP. Vinh, như chung cư PVLAND 2 (phường Hưng Bình); dự án Trung tâm thương mại và chung cư Kim Trường Thi (phường Trường Thi)... Rồi tình trạng nhiều dự án kinh doanh nhà ở được điều chỉnh quy hoạch, không chỉ 1 lần, 2 lần, thậm chí là 3 đến 4 lần.

Thông qua giám sát trực tiếp một số dự án, Thường trực HĐND tỉnh đã ghi nhận thực tế, chất lượng nhà chung cư Glory, thành phố Vinh chưa đảm bảo. Ảnh tư liệu

Điều đáng nói là việc điều chỉnh hầu hết theo hướng có lợi cho nhà đầu tư như tăng tầng, tăng diện tích xây dựng, chuyển mục đích diện tích sử dụng công cộng thành phân lô, bán nền, giảm diện tích cây xanh và điều kiện sinh hoạt khác của dân cư.

Để dẫn chứng, ông Hồ Phúc Hợp - Trưởng ban Tuyên giáo Tỉnh ủy, Trưởng ban Văn hóa - Xã hội HĐND tỉnh đơn cử dự án Khu tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn cao tầng, văn phòng cho thuê, chung cư cao tầng và nhà liền kề do Công ty CP Xây dựng số 9.1 làm chủ đầu tư (tại phường Quán Bàu, thành phố Vinh), có nhà chung cư với quy hoạch ban đầu 15 tầng, sau điều chỉnh lên 20 tầng, nghĩa là tăng lượng người trong khu dự án; trong khi đó quy hoạch ban đầu từ hệ thống giao thông đến nhà để xe, kể cả hệ thống thang máy chỉ phù hợp với quy mô cư dân theo quy hoạch ban đầu, thế nên đã ảnh hưởng đến việc sử dụng các diện tích công cộng như giao thông nội bộ, nơi để xe, diện tích cây xanh…

Tình trạng dự án chậm triển khai, triển khai dở dang, chậm tiến độ xảy ra còn nhiều. Trong tổng 166 dự án được cấp phép đầu tư có 100 dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai thực hiện. Nêu vấn đề về tỷ lệ dự án triển khai thấp, ông Cao Tiến Trung - Phó trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh cho rằng, không ít chủ đầu tư cùng một lúc được cấp phép nhiều dự án nhưng đều chậm tiến độ; có những chủ đầu tư không có năng lực về tài chính và những dự án được cấp phép trước đó chưa thấy rõ hiệu quả, nhưng vẫn tiếp tục được cấp phép dự án sau đó.

Ông Trung đơn cử như Công ty Hợp tác kinh tế Việt - Lào có 4 dự án được cấp phép, trong đó 3 dự án được phê duyệt quy hoạch vào năm 2010 và 1 dự án được phê duyệt năm 2013; nhưng đến nay chỉ có duy nhất dự án nhà ở chung cư cao tầng kết hợp trung tâm thương mại tại phường Quán Bàu mới hoàn thành và đưa vào sử dụng 1 phần dự án gồm 58/59 nhà thấp tầng; 3 dự án chưa khởi công. 

Vấn đề mà cử tri, nhân dân bức xúc lâu nay liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở (QSHNO) cũng được HĐND tỉnh đánh giá thấu đáo. Đến thời điểm này, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ cho các hộ nhận chuyển nhượng đất các dự án liền kề, biệt thự mới chỉ đạt 37,35% và tỷ lệ cấp GQSHNO cho người nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư chỉ đạt 48,49%.

Cùng đó, chất lượng và tuổi thọ ở một số chung cư hạn chế. Điển hình như Chung cư Glory Palace (phường Trường Thi, TP. Vinh) do Công ty CP Phát triển Đô thị Vinh (Vinh LanD) làm chủ đầu tư, mới sau 3 năm đưa vào sử dụng, nhưng hệ thống sàn gạch trong các căn hộ, hành lang bị bong tróc; cửa sổ ở một số căn hộ không đảm bảo, mưa xuống nước tràn vào phòng ở; công trình vệ sinh trong một số căn hộ xuống cấp, hư hỏng; thang máy thường xuyên trục trặc. 

Ngoài ra, hàng loạt dự án trên địa bàn TP. Vinh như nhà ở xã hội ở phường Lê Lợi; chung cư Tân Phúc (phường Vinh Tân); chung cư CTA thuộc Khu đô thị Nghi Phú; chung cư Vicentra (phường Quang Trung)…, cũng có tình trạng sơn tường trần một số vị trí bị rêu mốc, bong rộp hoặc có hiện tượng rò rỉ nước ở nền tầng hầm, tầng mái trần có một số vị trí bị thấm, tường bao có hiện tượng bị nứt. Việc quản lý hành chính tại các nhà chung cư còn bỏ ngỏ. 

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 quy định bắt buộc phải thành lập Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư để làm cầu nối giữa những người sử dụng chung cư với chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng, vận hành, bảo trì nhà chung cư và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng chung cư…; nhưng, thực tế hiện nay, trong 59 dự án chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng trên địa bàn tỉnh mới chỉ có 10 nhà chung cư thành lập được ban quản trị. 

Cần quyết liệt cho giải pháp lập lại trật tự quản lý

Liên quan đến quản lý các dự án kinh doanh nhà ở trên địa bàn tỉnh thuộc trách nhiệm nhiều cấp, nhiều ngành. Chẳng hạn liên quan đến thẩm định, tham mưu cấp phép đầu tư là thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư; công tác tham mưu thẩm định quy hoạch và chất lượng công trình thuộc Sở Xây dựng; về tài chính – thuế thuộc Sở Tài chính và Cục Thuế; về giao đất, cấp GCNQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; quản lý trật tự đô thị, quản lý hành chính khu chung cư thuộc cấp huyện; xử lý vi phạm thuộc thẩm quyền UBND tỉnh. Để tạo ra bước chuyển trong công tác quản lý, đặc biệt là khắc phục những tồn tại, bất cập đang đặt ra, thì mỗi ngành và các địa phương trên cơ sở thẩm quyền, trách nhiệm của mình cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn.

Để lập lại trật tự trong quản lý các dự án kinh doanh nhà ở, ông Lê Văn Ngọc - Phó Chủ tịch HĐND thành phố Vinh cho rằng, UBND tỉnh cần xây dựng bộ cơ sở dữ liệu về đất đai toàn bộ các dự án kinh doanh nhà ở, trên cơ sở đó đánh giá, xem xét lại cũng như đề ra kế hoạch phát triển một cách phù hợp, đồng thời tổ chức kiểm tra thường xuyên, đột xuất và xử lý nghiêm vi phạm.

Cũng theo ông Ngọc, ngoài trách nhiệm bảo trì công trình thường xuyên của các chủ đầu tư, UBND tỉnh cần có quy định ràng buộc các chủ đầu tư bằng các cam kết thời gian “bảo hành” chất lượng công trình để tránh tình trạng xuống cấp nhanh ở một số công trình chung cư như hiện nay, và trong thời gian “bảo hành” mà hư hỏng thì chủ đầu tư có trách nhiệm bỏ một lượng kinh phí khắc phục, chứ không phải chỉ từ 2% nguồn bảo trì. 

Giám sát trực tiếp tại dự án đô thị Golden City I. Ảnh tư liệu

Đề xuất về nâng cao chất lượng thẩm định năng lực nhà đầu tư, hạn chế dự án đầu tư dở dang hoặc không triển khai, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Xuân Đức, cho biết: Mặc dù luật không quy định, nhưng Sở Kế hoạch và Đầu tư đã tham mưu cho UBND tỉnh trong quá trình thẩm định năng lực chủ đầu tư có lấy ý kiến của Sở Tài chính và Cục Thuế, tránh trường hợp chủ đầu tư báo cáo tài chính với Cục Thuế và Sở Kế hoạch và Đầu tư khác nhau; đồng thời kết hợp kết quả thẩm tra tính khả thi của dự án và tài sản thế chấp từ các cơ sở tín dụng.

Liên quan đến vướng mắc trong cấp GCNQSDĐ, QSHNO, hiện tại có nhiều lý do: đó là có nhiều lô đất ở các dự án đô thị chưa xây dựng nhà ở nên chưa đủ điều kiện để cấp giấy; một số người nhận chuyển nhượng nợ tiền chủ đầu tư và một số chủ đầu tư nợ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, thậm chí có dự án, chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng giấy chứng nhận cả dự án; một số trường hợp lại xây dựng nhà sai thiết kế…

Cho nên, theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Vinh Lê Sỹ Chiến, UBND tỉnh cần có cuộc làm việc với các ngành, địa phương và chủ đầu tư để có phương án tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đang đặt ra, trong đó giao rõ trách nhiệm của từng cấp, từng đơn vị. 

Trên cơ sở kết quả công tác giám sát, đồng chí Nguyễn Xuân Sơn - Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh đề nghị UBND tỉnh vào cuộc để thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án đô thị trên địa bàn tỉnh, từ đó có phương án xử lý dứt điểm các tồn tại, vướng mắc có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, quản lý chất lượng nhà chung cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất ở các dự án đô thị… 

Chủ tịch HĐND tỉnh cũng chỉ rõ, quá trình thẩm định các dự án, yêu cầu phải thực hiện chặt chẽ công tác chuẩn bị đầu tư, đặc biệt là thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, không chấp thuận chủ đầu tư không đáp ứng về năng lực tài chính. Về việc điều chỉnh quy hoạch dự án, Chủ tịch HĐND tỉnh yêu cầu phải đảm bảo không giảm diện tích cây xanh, công trình công cộng đã được phê duyệt trước đó.

UBND tỉnh cũng cần chỉ đạo tập trung rà soát, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án; kiên quyết chấm dứt hoạt động đối với các dự án không triển khai hoặc chậm tiến độ theo quy định của pháp luật; kiểm tra, xử phạt các chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng tại các dự án…

Mai Hoa