Luật đất đai: Những vướng mắc cần sửa đổi

(Baonghean) - Trong các loại tranh chấp dân sự mà tòa án các cấp giải quyết thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thường là những vụ việc khá phức tạp, kéo dài, trong nhiều trường hợp là do sự thiếu chặt chẽ, cụ thể trong luật đất đai cũ... Trước thực tế trên, nhiều ý kiến đã đưa ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để Luật Đất đai ngày càng được hoàn thiện hơn.

Vào mỗi một thời kỳ, việc tranh chấp, kiện tụng về đất đai có một đặc điểm riêng. Đặc biệt kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với việc Nhà nước công nhận 5 quyền của người sử dụng đất thì quan hệ đất đai ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp, xuất hiện nhiều quan hệ mới liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn... làm gia tăng các quan hệ tranh chấp đất đai. Qua các phiên tòa, các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất, chủ yếu tranh chấp về di sản thừa kế, tranh chấp việc đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, tranh chấp lối đi chung, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

Liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, việc phải hủy bản án, kháng án là chuyện không quá xa lạ. Ngoài những lý do chủ quan, thì một trong những nguyên nhân khác đó là do có quá nhiều những văn bản quy phạm quy định về giải quyết tranh chấp đất đai và ở nhiều thời điểm khác nhau. Bên cạnh đó, một số nội dung do Luật Đất đai không quy định rõ ràng nên khó có căn cứ để đưa ra kết luận. Thiếu định vị trong các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một ví dụ. Hiện nay, ở các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện tứ phía Nam, Bắc, Đông, Tây chứ không có một định vị cụ thể, ví như phần đất được cấp được tính từ mốc giới nào, có cái gì làm chỉ giới. Vì thế trong nhiều trường hợp nếu chỉ căn cứ vào bìa đỏ không xác định được chính xác phần đất của hai bên.

Dự án khu liên hợp y tế, siêu thị và nhà ở của công ty TNHH Minh Khang sau ba năm vẫn vướng mắc về chi trả tiền đền bù cho một số hộ dân.

Ông Nguyễn Giang Nam, Trưởng phòng Tổ chức - kiểm tra, Giám đốc thi hành án hình sự, Tòa án tỉnh, thành viên trong Ban chỉ đạo đợt lấy ý kiến dự thảo về Luật Đất đai sửa đổi cũng đồng ý với ý kiến trên và cho biết: Hiện có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến đất đai vì thiếu sự định vị nên khó xác định ranh giới, hoặc có thể dẫn đến hiệu ứng dây chuyền, nhất là tại các lô đất thuộc dự án, đất quy hoạch.

Ví như, vụ tranh chấp 11 lô đất ở huyện Quỳnh Lưu, mặc dù chỉ có một người khởi kiện hiện trạng đất không đủ như trong bìa đỏ đã được cấp. Nhưng tòa án cũng không biết căn cứ vào đâu để lấy lại đất cho người khởi kiện vì hộ liền kề không lấn, hộ sát hơn nữa cũng không. Hộ lấn đất là hộ đầu tiên trong khu quy hoạch nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không có định vị nên không có căn cứ để bảo họ lấn. Trường hợp đó, xử đúng thì sẽ thiệt cho nguyên đơn, nhưng xử sai thì lại thấy “không đúng, không công tâm”.

Thực tế cũng cho thấy, hầu hết người dân đòi lại đất cũ đối với đất mà trước đây ông bà, cha mẹ đã sử dụng hoặc chính bản thân họ đã sử dụng nhưng do chiến tranh phải đi sơ tán, hoặc chuyển công tác ở địa phương khác, đất bỏ hoang không sử dụng, để người khác quản lý, sử dụng... Trong Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2003 có nói đến vấn đề này nhưng lại không áp dụng được để giải quyết khiếu nại của công dân bởi có quy định không thừa nhận đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác. Trong khi đó, các trường hợp đất bỏ hoang chuyển đi nơi khác sinh sống và hộ gia đình, cá nhân khác đến sử dụng thửa đất đó, tại thời điểm đó lại không được Nhà nước giao đất theo quy định mà thường rơi vào trường hợp giao đất trái thẩm quyền (do Hợp tác xã, UBND cấp xã giao đất). Vì thế, hầu hết các trường hợp "đòi lại đất cũ" chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Hơn nữa, quy định như Dự thảo là không phù hợp với quy định về thời hiệu của Luật Khiếu nại (thời hiệu khiếu nại là 90 ngày) và Nhà nước vẫn xem xét, giải quyết đơn khiếu nại đòi lại đất cũ của công dân nhưng không thừa nhận nên sẽ làm vụ việc kéo dài, gây tốn kém tiền bạc của Nhà nước và của công dân

Trước thực tế này, một số ý kiến cho rằng: Nên chăng Nhà nước không xem xét, giải quyết trường hợp đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất trước ngày 1/7/1991 (ngày Pháp luật Nhà ở năm 1991 có hiệu lực) hoặc đòi lại quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) của Nhà nước. Các trường hợp đòi lại nhà đất sau ngày 1/7/1991 hoặc đòi lại quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 thì căn cứ vào hồ sơ vụ việc để giải quyết theo trình tự, thủ tục của pháp luật về khiếu nại hoặc tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Bên cạnh đó, đang còn một số vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003 như việc xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có nguồn gốc trước ngày 18/12/1980; chưa giải quyết được bất cập trong chính sách hỗ trợ bồi thường đất nông nghiệp trong và ngoài khu dân cư; chưa quy định đầy đủ hạn mức, định mức sử dụng đất áp dụng cho từng loại đất nên không thể khắc phục được tình trạng thẩm định hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thiếu cơ sở khoa học và pháp lý; Chưa giải quyết được vướng mắc xung quanh vấn đề giá đất; chưa giải quyết được tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giải quyết các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai giữa Tòa án và cơ quan hành chính; chưa phân định được rõ ràng trường hợp đòi lại đất và tranh chấp đất đai... Đây cũng là những vấn đề thiết yếu được nhiều cơ quan Nhà nước và người dân quan tâm và đang chờ vào sự thay đổi trong Luật Đất đai mới sắp được ban hành.

M.H