“Lướt cọc”, bỏ cọc sau đấu giá đất - mặt trái từ những cơn sốt đất ở Nghệ An

“Lướt cọc”, bỏ cọc hàng loạt

Qua ghi nhận thực tế tại nhiều địa phương ở Nghệ An, phần lớn các trường hợp bỏ cọc đều gắn với những khu đất từng trải qua “cơn sốt” giá ngắn hạn. Điểm chung của các cơn sốt này là được kích hoạt từ những thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng đầy đủ, thậm chí mới chỉ dừng ở mức đề xuất, trong khi giá đất tại các phiên đấu giá lại bị đẩy lên vượt xa giá trị sử thực tế.

Khi thông tin quy hoạch được lan truyền, dòng người nhanh chóng đổ về các khu vực được cho là “đón sóng”, tạo nên không khí "mua bán" sôi động trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi thị trường không còn “sóng”, hạ tầng chưa kịp hình thành, thanh khoản suy giảm, dòng tiền đầu cơ lập tức rút lui, để lại hàng loạt lô đất bị bỏ cọc và nhiều hệ lụy cho chính quyền địa phương.

Một trong những ví dụ điển hình là khu đất đấu giá Rú Cụp – Nam Lĩnh, xã Đại Huệ. Khoảng 1 tháng trước, sau khi xuất hiện thông tin đề xuất xây dựng khu công nghiệp trên địa bàn, khu vực này nhanh chóng trở thành tâm điểm săn đất của giới đầu cơ.

Tại đây, hình thức giao dịch chủ yếu không phải là mua bán hoàn chỉnh mà là “lướt cọc”. Ông Hồ Viết Định, trú tại xã Đại Huệ, cho biết ông trúng đấu giá 2 lô đất tại khu vực Rú Cụp. Trong đó, lô đất số 18 có diện tích 252 m², giá khởi điểm 882 triệu đồng và được ông trúng đấu giá với mức hơn 2,389 tỷ đồng. Sau khi trúng đấu giá, ông Định đã thực hiện việc sang nhượng tiền đặt cọc, hiện lô đất này đã qua 2 lượt lướt cọc, giá trị giao dịch lên tới hơn 3,4 tỷ đồng.

Đối với lô đất còn lại là lô góc số 19, với diện tích 248 m² có giá khởi điểm 868 triệu đồng và được đấu giá thành công với mức 2,528 tỷ đồng. Theo ông Định, cách đây mấy tuần, khi đang “sốt nóng”, lô đất này được hỏi với mức giá rất cao nhưng ông không bán. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dù đang được rao bán với giá khoảng 3,1 tỷ đồng, lô đất vẫn chưa có người mua.

Anh Trần Văn T, một môi giới bất động sản hoạt động tại phường Thành Vinh, cho biết: “Những lô đất chủ cũ trúng đấu giáp phần lớn giao dịch chỉ là mua bán cọc, ăn theo thông tin quy hoạch”.

Theo anh T, trong giai đoạn thị trường nóng sốt, tiền đặt cọc cho mỗi lô đất dao động từ 100 – 200 triệu đồng, thời gian giữ cọc từ 10 đến 20 ngày. Nhiều môi giới và nhà đầu tư nhỏ lẻ tranh nhau xuống tiền với kỳ vọng sang tay nhanh để hưởng chênh lệch vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng, bất chấp việc giá đất đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Chị Lê Thị H, một môi giới tại xã Diễn Châu, chia sẻ: "Thời điểm sốt giá tôi mua một lô đất tại đây, giá chênh khoảng 700 triệu đồng. Nhưng nếu giữ lại thì vốn bị kẹt, không xoay được dòng tiền, nên đành chấp nhận mất cọc để chuyển sang khu vực khác”.

Theo ông Nguyễn Thúc Quang - Trưởng phòng Kinh tế UBND xã Đại Huệ, khu đất đấu giá Rú Cụp - Nam Lĩnh là một trong những điểm nóng điển hình thời gian qua. Khu đất nằm giữa cánh đồng rộng, hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư đồng. Toàn khu có 56 lô đất ở, diện tích mỗi lô từ 248 - 309 m². Đầu tháng 12/2025, địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này, kết quả có 55 lô trúng đấu giá, với mức giá khởi điểm từ 800 triệu đến 1,7 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, đến nay, phần lớn các lô đất trúng đấu giá vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các giao dịch phát sinh chủ yếu là lướt cọc, sang tay ngắn hạn giữa các nhà đầu tư.

Hệ lụy và bài toán siết chặt đấu giá

Đáng chú ý, tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất không chỉ xảy ra tại xã Đại Huệ mà còn lan sang nhiều địa phương khác trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Tại xã An Châu, đầu tháng 8/2025, UBND xã tổ chức đấu giá 21 lô đất tại xóm Tân Phúc. Tuy nhiên, kết quả cho thấy có tới 17 lô đất bị bỏ cọc, chỉ còn 4 lô có người mua thực sự hoàn tất giao dịch.

Chị Trần Thị T, một người dân xã An Châu, cho biết, trong số các trường hợp bỏ cọc có không ít nhà đầu tư tham gia với mục đích đầu cơ, đẩy giá lên cao rồi rút lui khi không thể sang nhượng. “Người dân địa phương có nhu cầu ở thực như chúng tôi thì không thể mua được vì giá đã bị đẩy lên quá cao”, chị T nói.

Theo ghi nhận, tại phiên đấu giá này, mức giá khởi điểm khoảng 2 tỷ đồng/lô, song qua đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã đẩy giá lên trên 4 tỷ đồng/lô. Mỗi lô đất phải đặt cọc 300 triệu đồng, nhưng sau khi trúng đấu giá, nhiều trường hợp đã chấp nhận bỏ cọc vì giá quá cao không bán nổi cho ai.

Ông Nguyễn Công Trường, Trưởng Phòng Kinh tế UBND xã An Châu thẳng thắn nhìn nhận, tình trạng bỏ cọc không chỉ gây lãng phí nguồn lực, làm gián đoạn kế hoạch sử dụng đất của địa phương, mà còn khiến chính quyền phải tốn thêm thời gian, chi phí để tổ chức đấu giá lại. “Nếu không có giải pháp căn cơ, tình trạng đầu cơ, thổi giá sẽ tiếp tục tái diễn”, vị này cho biết.

Siết chặt quản lý, tăng tiền đặt cọc

Theo nhận định của các nhà chuyên môn, nguyên nhân sâu xa của tình trạng bỏ cọc đất là do thị trường bất động sản ở những nơi đây tập trung các nhà đầu tư nhỏ, tiềm lực đầu tư hạn chế ăn theo tâm lý đám đông. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư tham gia đấu giá với mục tiêu ngắn hạn rơi vào thế bị động khi không thể sang tay như kỳ vọng.

Hệ lụy của việc bỏ cọc còn gây khó khăn cho người dân có nhu cầu ở thực, tạo áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An cho biết, hiện có hai nhóm bỏ cọc phổ biến: Thứ nhất nhóm nhà đầu tư đấu nhiều lô nhưng không bán được; và nhóm người dân có nhu cầu đất ở, song trong quá trình đấu giá đã trả giá quá cao, đến khi so sánh với mặt bằng thị trường thì thấy vượt quá khả năng tài chính nên chấp nhận bỏ cọc. Theo ông Khánh, để hạn chế tình trạng này, cần nâng mức tiền đặt cọc lên 30 - 50% giá trị lô đất, rút ngắn thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá, đồng thời xem xét giới hạn số lượng lô đất mà một cá nhân được tham gia đấu giá trong cùng khu vực quy hoạch, tránh tình trạng 1 người có thể tham gia mua hàng chục lô đất sau đó đầu cơ đẩy giá cao bán lại.

Cùng với đó, các địa phương cần tăng cường rà soát, giám sát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm đúng quy định pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, nhằm đưa hoạt động đấu giá đất trở về đúng mục tiêu phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu ở thực của người dân.