Nghệ An: Nâng chất lượng và hiệu quả trong đấu giá tài sản

Quy trình đấu giá công khai, minh bạch

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đấu giá tài sản năm năm 2016 (sửa đổi năm 2024) là giao quyền cho các địa phương chấm điểm lựa chọn tổ chức đấu giá để điều hành đấu giá các khu quy hoạch đất ở theo các điều kiện, tiêu chí của Bộ Tư pháp quy định tại Thông tư 19/2024. Tại Nghệ An tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức gián tiếp, trong đó, tăng cường vai trò giám sát của UBND các phường, xã là chủ sở hữu tài sản.

Ông Nguyễn Trung Long – Trưởng phòng Quản lý giá và Công sản, Sở Tài chính cho hay: Từ khi áp dụng quy trình đấu giá đất mới, kèm theo đó là phân cấp phường, xã xây dựng giá khởi điểm, công tác đấu giá đất tại các địa phương chủ động hơn, nhiều địa phương làm tốt công tác đấu giá đã góp phần tăng thu ngân sách.

Để hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản, cùng với quy định rõ tiêu chí chấm điểm lựa chọn tổ chức đấu giá, tại phần Phụ lục I, Thông tư 19/2024 của Bộ Tư pháp cũng quy định các địa phương phải công khai mời thầu và chấm điểm trên Cổng thông tin dự thầu quốc gia.

Bên cạnh đó, đầu năm 2026, để tháo gỡ vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ về xử lý khó khăn, vướng mắc, trong đó, cho phép nâng mức tiền đặt trước đối với cá nhân tham gia đấu giá, từ tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm lên tối thiểu là 10% và tối đa là 50%.

“

Ông Nguyễn Ngọc Minh - Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, một trong những đơn vị tổ chức nhiều cuộc đấu giá trên địa bàn tỉnh chia sẻ: Từ khi áp dụng mức tiền cọc mới cao hơn trước, kèm theo đó là các biện pháp xử lý hành chính như cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm hoặc từ 2-5 năm đối với người đấu giá nhưng vi phạm về nghĩa vụ nộp tiền thì số người tham gia đấu giá ảo giảm hẳn.

Anh Trần Văn Thành - một người tham gia phiên đấu giá đất tại xã Quỳnh Phú bộc bạch: Từng tham gia vài phiên đấu giá nhưng khác với trước, hiện nay, tiền cọc cao nên khi tham gia đấu giá đều phải cân nhắc, vì nếu đấu giá trúng mà không lấy đất thì không chỉ mất tiền cọc mà còn bị cấm tham gia đấu giá một thời gian.

Ngoài đấu giá đất ở tại các địa phương, để tăng thu cho ngân sách, hàng năm, UBND tỉnh đều ban hành kế hoạch kèm danh mục các khu quy hoạch đấu giá và giao cho sở, ngành, địa phương phối hợp làm thủ tục, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Từ năm 2025, để đẩy nhanh thủ tục, UBND tỉnh giao Sở Xây dựng ban hành chỉ tiêu quy hoạch xây dựng đối với khu đất không lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt (đối với dự án không yêu cầu quy hoạch chi tiết) và đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đất sạch, thì hoàn toàn có thể tiến hành đấu giá ngay để giao đất hoặc cho thuê đất. Nhờ vậy, năm 2025, dù còn nhiều vướng mắc nhưng tỉnh đã đấu được 4/16 khu quy hoạch với diện tích gần 24.000 m² đất, thu về hàng chục tỷ đồng.

Ông Bùi Thái Thọ - Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp cho hay: Nghệ An có 20 tổ chức hành nghề dịch vụ đấu giá tài sản, nhưng chỉ có 5-6 tổ chức thường xuyên dự thầu để giành quyền tổ chức đấu giá đất tại các địa phương. Nhìn chung, nhờ sự giám sát của các địa phương, công tác đấu giá cơ bản tốt, chưa có sự cố nghiêm trọng.

Đại diện Phòng Quản lý ngân sách, Sở Tài chính cũng cho biết: Sau khi ổn định bộ máy chính quyền địa phương 2 cấp, một số phường, xã đã tổ chức đấu giá thành công một số khu đất quy hoạch, góp phần tăng thu cho ngân sách. Hiện nay, mặc dù không đặt nặng chỉ tiêu tăng thu từ nguồn tiền sử dụng đất, nhưng mỗi năm thu từ tiền sử dụng đất vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu ngân sách.

Vẫn còn những bất cập

Thực tế trên cho thấy, công tác đấu giá phát triển quỹ đất ngày càng có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội mỗi địa phương. Việc tổ chức tốt các phiên đấu giá đất theo Luật Đấu giá tài sản không chỉ mang lại nguồn thu cho ngân sách mà còn quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai, tài sản công.

Bên cạnh kết quả tích cực trên, sau 2 năm thực hiện Luật Đấu giá tài sản cũng bộc lộ những hạn chế, bất cập. Một trong những hạn chế đó là Luật chưa quy định cụ thể và thống nhất về thời gian nộp tiền đặt trước và nộp phiếu đấu giá. Vì thế, trong cùng một tỉnh nhưng mỗi đơn vị tổ chức đấu giá tự đưa ra mốc thời gian khác nhau. Điển hình, có đơn vị quy định thời gian đặt cọc trước 16 giờ nhưng thời gian nộp phiếu đấu giá là 17 giờ cùng ngày (chênh lệch 1 giờ).

Việc các bên liên quan lợi dụng kẽ hở trong quy trình đấu giá để "sắp xếp" lô đất chưa có phiếu đấu, nhằm mục đích trúng đấu giá với giá tối thiểu (hoặc mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế), cũng là một rủi ro lớn gây thất thu ngân sách Nhà nước và tạo ra sự thiếu minh bạch.

Hiện nay, tại nhiều địa phương cho thấy, mỗi khu đất đưa ra đấu giá thường có 3-5 tổ chức tham gia cạnh tranh. Tuy nhiên, thay vì lựa chọn tổ chức đấu giá khách quan theo Thông tư số 19/2024 thì tại một số địa phương vẫn có tình trạng nể nang dành sự “ưu tiên” cho đơn vị quen biết thông qua việc cài cắm điều kiện phụ, thay vì chọn lọc khách quan theo quy định. Điều này làm sai lệch mục đích đấu giá, cần được siết chặt kỷ cương để ngăn chặn đầu cơ và thổi giá.

Phát hiện thực tế trên, đầu tháng 4/2026, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản đã gửi Sở Tư pháp tham mưu cho UBND tỉnh sửa đổi Quyết định số 07/2021 nhằm "bịt" kẽ hở để các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất không thể nhận biết, phán đoán được mức cọc nào tương ứng với từng vị trí lô đất; đồng thời, quy định thống nhất về thời hạn nộp hồ sơ và tiền đặt trước theo một khung giờ trên toàn tỉnh.

Quan sát một số phiên đấu giá đất gần đây, chúng tôi nhận thấy có nhiều lý do khiến người đấu giá dù đã bỏ phiếu nhưng vẫn bị loại vì hồ sơ không hợp lệ. Đó là lỗi viết số tiền bằng chữ trong phiếu đấu giá sai hoặc tẩy xóa; phiếu trả giá ghi không rõ hoặc không ghi thời gian, ghi nhầm lô đất hoặc ghi lô đất không có tên trong khu quy hoạch đất đưa ra đấu giá…

Ông Bùi Thái Thọ - Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp đề nghị: Các địa phương khi đấu giá cần phổ biến rõ quy định về phiếu đấu giá hợp lệ. Khi xuất hiện tình huống nghi ngờ, tổ giám sát cần vào cuộc xem xét ngay; giám sát chặt chẽ việc đưa các phiếu trả giá cao nhất vào nhóm phiếu không hợp lệ để nhằm loại bỏ, dành quyền mua tài sản cho người kế tiếp vì mục đích vụ lợi, gây thất thu ngân sách.

Gần đây, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu sôi động trở lại, tại một số khu quy hoạch, số lượng người tham gia đấu giá tăng mạnh, kéo theo giá trúng đấu cao gấp 2-3 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, một số khu đất đấu giá đất ở do các nhóm đầu cơ tham gia nên tình trạng đẩy giá đã xuất hiện trở lại. Trong năm 2026, hiện tượng bỏ cọc tại khu quy hoạch đấu giá ở xã Kim Liên đã có.

Đáng chú ý, tại một phiên đấu giá ở xã Trung Lộc, khi công bố kết quả, số phiếu hợp lệ lại cao hơn số phiếu đã được kiểm đếm, công khai trước đó khiến nhiều người đấu giá phản ứng. Sự việc buộc các cơ quan liên quan phải vào cuộc kiểm tra, làm rõ nhưng vẫn khiến dư luận không khỏi băn khoăn, nghi ngại về quy trình bỏ phiếu tại phiên đấu giá này.

Đại diện Phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp cũng cho rằng: Trường hợp tương tự trên, Sở chưa nắm được, nhưng nếu có dấu hiệu thì tổ giám sát yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc lập biên bản xác minh, giám sát quá trình xử lý của tổ chức đấu giá. Trường hợp nghiêm trọng thì có thể hủy kết quả phiên đấu giá.