Nghệ An: Sôi động thị trường bất động sản cuối năm

Tăng giá một số vùng cục bộ

Quyết định số 827/QĐ - TTg về phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thành trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ đến năm 2023, định hướng đến năm 2030 theo tinh thần Nghị quyết số 26-NQ/TW của Bộ Chính trị, trong đó đề cập đến việc sát nhập vào thành phố Vinh của nhiều xã  khu vực lân cận, đồng thời với việc phê duyệt quy hoạch hai bên Đại lộ Vinh - Cửa Lò đã làm cho đất đai khu vực rộng lớn phía Đông thành phố Vinh thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản.
Trên tuyến đường Vinh - Cửa Hội, trục kết nối Vinh và Cửa Lò, đặc biệt khu vực Nghi Thái, Nghi Xuân, chợ Mai Trang (Nghi Xuân) tiếp nối nơi có cầu Cửa Hội vừa xây dựng xong, kết nối với đường ven biển, đường Vinh - Cửa Lò và đường Bình Minh Cửa Lò tạo thành các trục giao thông liên hoàn hết sức thuận lợi đã làm đất đai ở khu vực này tăng giá mạnh.

Trên tuyến Vinh - Cửa Hội, ngày nào cũng có người đến hỏi đất để mua đối với những mảnh đất trống nằm hai bên đường. Anh Dũng (Nghi Thái) có một mảnh đất dọc đường Vinh - Cửa Hội, anh mua chưa làm nhà nhưng ngày nào cũng có người hỏi. Anh mua lô đất 200m² này năm 2018 giá 2 tỷ đồng, nhưng đến nay đã có người trả gần 4 tỷ đồng. Anh cho hay, dù biết là đã có lãi nhưng nghĩ một thời gian nữa sẽ còn tăng giá nên anh không bán. Gia đình bà Nguyễn Thị H. ở xã Nghi Xuân có đất sát đường Vinh - Cửa Hội, mấy năm trước bà bán một lô chỉ được 600 triệu đồng/100m², nhưng nay đất đã lên giá 18 triệu đồng/m² khiến bà tiếc ngơ ngẩn. Cũng lô đất đó, chủ mới đã bán và chênh lệch khá lớn. 

Có một thực trạng là bên cạnh nhu cầu tăng giá thật thì cũng có sự thổi giá từ những người mua qua, bán lại và các cò, các trung tâm môi giới bất động sản. Những người đầu cơ đất sau khi mua được lô đất thổ cư hay đất ở liền gửi các trung tâm môi giới bán lại và sau khi bán được giá hời hơn thì người mua mới lại tiếp tục gửi tại trung tâm môi giới để tiếp tục bán cho khách hàng tiếp theo... Cứ vậy, đất được thổi giá lên khá cao. 

Khu vực phía Nam TP. Vinh, nơi có chợ Vinh, sông Vinh chảy qua lâu nay vốn rất hút nhà đầu tư và đã thu hút nhiều khu đô thị, nhiều dự án về đây. Khu vực phía Nam TP. Vinh, hiện tại đã có nhiều nhà đầu tư về đầu tư dự án ở đây: Tecco, Tràng An - Vinh Heritage,  Khu đô thị Vinh Tân của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, Cửa Tiền - Vinh Tân của Danatol và một số dự án đang giữ đất.

Đất đai trong các khu đô thị này vốn đã tăng khá cao trong hai năm gần đây bởi nhiều lợi thế, nay với thông tin sông Vinh chuẩn bị được cải tạo đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân. Trên mạng xã hội xuất hiện nhiều người đăng bài tìm mua đất thổ cư dọc sông Vinh. Bên cạnh đó, nhiều “cò” bất động sản cũng túc trực để hễ thấy có khách là dắt mối, cò cưa khách mua các lô đất trong các khu đô thị làm cho giá đất ở đây đội lên cao. 

Khu vực sông Vinh nằm trên địa bàn các phường Cửa Nam, Vinh Tân, Hồng Sơn, Trung Đô, đây chính là dải cánh cung bao quanh khu vực phía Nam, với khoảng cách đi vào trung tâm thành phố chỉ từ 2 - 5 km, lại được đầu tư hạ tầng tốt nên nhiều người dân có điều kiện chọn mua làm nhà biệt thự. Trên thực tế cũng đã có nhiều biệt thự và quần thể nhà hàng, quán ăn, chợ, chung cư cao tầng tạo sự sầm uất cho khu vực này. Một lý do tăng giá nữa ở khu vực này đó là có đường Lê Mao kéo dài dù chưa thông tuyến. 

Từ thông tin rao bán đất trong một khu đô thị nằm cạnh đường Lê Mao kéo dài, chúng tôi được người môi giới ra giá hơn 25 triệu đồng/m², diện tích gần 300m² đã có giá 8 tỷ đồng. Trong khi đó, cách đây 5 - 6 năm, khu vực này chỉ từ 4-5 triệu đồng/m². Để khẳng định giá trị đất ở khu vực này, người môi giới còn giới thiệu thêm cho chúng tôi một số lô đất khác có diện tích nhỏ hơn từ 80 - 150m², nhưng cũng có giá từ 20 triệu đồng/m² trở lên, tùy lối và tuyến đường, nếu giáp với hồ hay gần với đường lớn Lê Mao kéo dài thì giá trị càng cao. 
Ở khu vực dân cư, nơi vùng giáp ranh các dự án, giá đất cũng được người dân đẩy lên rất cao. Chúng tôi ghé vào nhà một người dân tại khối Tân Phượng (Vinh Tân), dù cách đường Lê Mao kéo dài 100m và đường hiện trạng chỉ rộng 4m, nhưng được rao với giá 13 triệu đồng/m². Nếu cách đây khoảng 3 - 4 năm, giá đất ở khu vực này chỉ tầm 5 triệu đồng/m2.  

Anh Phạm Thành Công, nhân viên môi giới của một công ty bất động sản trên địa bàn TP. Vinh, chia sẻ: Giá đất ở khu vực phía Nam TP. Vinh những năm gần đây liên tục tăng, dù không bằng khu vực Đại lộ Lê Nin, tuy nhiên, so với mặt bằng chung của thành phố thì ở mức cao, từ 10 triệu đồng/m² trở lên. Nếu khách hàng muốn ở những khu vực đã được đầu tư hạ tầng đồng bộ và chỉ được phép quy hoạch đất ở thì phải chịu mức giá cao. Còn nếu chấp nhận ra khu vực giáp ranh với các dự án thì sẽ có giá mềm hơn, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro về việc vướng quy hoạch. 

Liên quan đến chênh lệch giá giữa việc mua qua công ty bất động sản với mua qua “cò” đất, anh Công cho biết, thông thường các công ty bất động sản chỉ nhận phần trăm từ người bán, với các chi phí giao dịch và chi phí môi giới, nên giá thường sát với thực tế người bán yêu cầu. Còn khi mua qua “cò” đất thì giá thường được đẩy lên cao để lấy lời, có thể “cò” đất sẽ ăn tiền cả bên bán và bên mua nên chênh lệch giá rất lớn. 

Không riêng gì giá đất ở, thị trường chung cư tại khu vực phía Nam thành phố cũng có sự điều chỉnh tăng nhẹ. Giá chung cư cũ trên trục đường Lê Mao kéo dài giao động từ 15-16 triệu đồng/m² tùy căn, tăng 3-4 triệu đồng/m² so với thời điểm mới đi vào sử dụng cách đây 5 năm. 

Nhà đầu tư lưỡng lự

Tìm hiểu tại khu vực này, chúng tôi nhận thấy, đa phần đất ở trong các dự án đều đã được tách từng bìa riêng đứng tên chủ sở hữu, có một số dự án thì đang đứng tên bìa chung của chủ đầu tư. Nếu người dân mua bán trao tay thì chủ đầu tư sẽ xác nhận lại giao dịch đó. Còn việc sang tên đổi chủ trên bìa thì chỉ khi nào người dân xây dựng và hoàn thiện theo đúng quy hoạch được phê duyệt thì khi đó mới được đổi bìa mang tên chính chủ.

Chính điều này đã góp phần phân loại ra những nhóm nhà đầu tư nhất định. Chỉ những ai có tiền sẵn mua đất và làm nhà mới đủ khả năng đầu tư tại các dự án. Còn nếu xác định mua đất sau đó dùng bìa đất để cầm cố ngân hàng lấy tiền xây dựng thì việc mua đất trong các dự án đô thị là không khả thi. Bởi vì người dân sẽ không có bìa mang tên mình để vay vốn ngân hàng khi chưa xây dựng xong.

Thực tế, nhiều người dân khi nghe thông tin rao bán đất dự án tại các khu vực Cửa Nam, Vinh Tân, Trung Đô, đã nhanh chóng tìm hiểu. Tuy nhiên, khi được biết sẽ phải xây nhà xong đúng quy hoạch về chiều cao, khoảng lùi thì mới được cấp bìa nên lưỡng lự.

Đại diện một chủ đầu tư dự án đô thị tại khu vực này chia sẻ: Việc các chủ đầu tư làm chặt chẽ đã góp phần không nhỏ vào việc giữ cho quy hoạch xây dựng không bị vỡ. Trong khu đô thị chỉ bố trí đất ở, không bố trí đất kinh doanh nên thực sự tạo một môi trường sống lý tưởng, yên tĩnh, không ồn ào cho người dân. 

Một cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố cũng chia sẻ: Khu vực phía Nam, quỹ đất để thành phố quy hoạch không còn nhiều, chủ yếu nằm trong tay các nhà đầu tư. Đối với người dân, khi mua đất tại khu vực này điều cần lưu ý nhất là quy hoạch, dù một số hộ dân đã có bìa chính chủ, vẫn được phép giao dịch, tuy nhiên, nếu nằm trong quy hoạch thì sẽ không được phép xây dựng, thậm chí người dân có thể mất công chờ đợi giải phóng mặt bằng, đền bù hoặc hỗ trợ tái định cư. Đối với một số khu vực khác vẫn có khả năng bị thổi giá nên người mua cần cẩn thận tìm hiểu kỹ kẻo có khi một mảnh đất có nhiều người cùng mua.