Nghị quyết 18: 'Điểm tựa' sửa đổi Luật Đất đai

Nói như vậy để đủ thấy tính phức tạp và hệ trọng của vấn đề. Đất đai một vấn đề khó, phức tạp, nhạy cảm, là nguồn sống của nhân dân. Đây cũng là nguồn lực to lớn của đất nước và là vấn đề hệ trọng đối với sự ổn định, phát triển bền vững đất nước.

Vì vậy, tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai sẽ là cơ sở quan trọng tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển.

Cũng bởi lẽ đó, Nghị quyết 18 được Trung ương ban hành về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được đánh giá là cột mốc quan trọng, với những điểm mới đột phá, hướng đến giải pháp nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật cho phát triển.

Nghị quyết 18 của Trung ương tiếp tục khẳng định quan điểm xuyên suốt của Đảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu. Nghị quyết có nhiều điểm mới cả trong quan điểm, mục tiêu, cả trong nhiệm vụ, giải pháp và tổ chức thực hiện Nghị quyết.

Theo đó, về quy hoạch sử dụng đất, Nghị quyết nhấn mạnh Nhà nước đảm bảo đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất để hạn chế việc lạm dụng, tham nhũng, tiêu cực.

Nghị quyết cũng đề ra nhiệm vụ hoàn thiện các quy định để đảm bảo công khai, minh bạch về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất.

Nghị quyết cũng quy định bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, Trung ương cũng quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất.

Khái quát Nghị quyết 18, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Hồng Sơn cho rằng, có 3 điểm mới lớn. Điểm thứ nhất là Nghị quyết hướng tới nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất. Điểm thứ hai là Nghị quyết nâng cao hiệu lực, hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, kiên quyết phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí trong lĩnh vực đất đai. Điểm thứ ba, Nghị quyết đưa ra định hướng là đảm bảo hài hoà trong lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, trong đó lấy người dân làm trung tâm.

"Nghị quyết 18 nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất thì đất đai sẽ được phân bổ một cách hiệu quả hơn. Khi được phân bổ hiệu quả hơn thì sẽ được sử dụng một cách hiệu quả hơn. Nghị quyết 18 định hướng việc nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước. Năng lực quản lý của Nhà nước hiệu lực, hiệu quả hơn sẽ khiến kỷ luật trong quản lý sử dụng đất cũng sẽ tốt hơn. Qua đó, giảm được tiêu cực, tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất", ông Sơn đánh giá.

Cũng theo Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, nếu đảm bảo được sự hài hoà, giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 18 là đưa ra quy định về bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Đánh giá về quy định này, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ (Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, khung giá đất hiện tại không có tác dụng gì vào quản lý, định giá đất ở địa phương. Ông Đặng Hùng Võ lấy ví dụ như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, những nơi đất đắt nhất cứ cho là 1 tỷ đồng/m2, nhưng trên khung giá đất quy định chỉ ở cỡ 250 triệu đồng/m2.

"Bản thân tôi đã hỏi trực tiếp lãnh đạo của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tại sao bảng giá đất lại thấp như thế này. Thấp như thế có nghĩa là sinh ra việc người dân kêu bị thiệt thòi. Còn cán bộ nhiều khi một động tác quyết định có thể làm lợi cho ai đó. Để chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường là việc tối kỵ trong quản lý giá đất", ông Đặng Hùng Võ cho biết.

Theo ông Đặng Hùng Võ, với Nghị quyết 18, thấy rằng việc quản lý bằng khung giá đất là không có lợi, bỏ nó đi. Thay vào đó, tập trung vào việc quản lý trực tiếp việc định giá đất tại địa phương.

Về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Hồng Sơn cho rằng cần một loạt điều kiện đi kèm và Nghị quyết 18 đã chỉ rõ.

Thứ nhất, là cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai không chỉ về số lượng, diện tích mà cả về giá trị. Cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ ở dạng tĩnh mà cần ở dạng động để theo dõi được những thay đổi trong chuyển dịch đất đai. Xây dựng được hệ thống thông tin về đất đai, thống nhất và hiện đại.

Thứ hai, phải đảm tính độc lập của hội đồng định giá đất và nâng cao năng lực của đơn vị tư vấn xác định giá đất. Nâng cao năng lực, đạo đức của định giá viên. Thứ ba, phải đảm bảo sự công khai minh bạch trong quá trình giao dịch đất đai: không dùng tiền mặt, giao dịch thông qua sàn và xử lý nghiêm các vi phạm.

Ba năm qua, theo thống kê Ban Tiếp dân Trung ương đã tiếp gần 100.000 lượt người tới khiếu kiện, với tổng số gần 24.500 vụ việc, trong đó, hơn 70% các vụ việc liên quan tới đất đai, cá biệt năm 2021 đã chiếm tới 81%.

Theo trưởng Ban Tiếp Công dân Trung ương Nguyễn Hồng Điệp, tình trạng khiếu kiện chắc chắn sẽ giảm mạnh sau khi Nghị quyết 18 về đất đai đi vào cuộc sống, bởi nghị quyết đặt ra yêu cầu công khai, minh bạch trong tất cả các khâu giao đất, thuê đất và xác định giá đất.

"Một trong những việc khiếu nại, tố cáo kéo dài, bức xúc liên quan đến đất đai là chủ yếu. Nếu đấu giá công khai minh bạch sẽ hạn chế được tiêu cực, xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết 18 là tới từng thửa đất. Như vậy, bản thân người sử dụng đất, Nhà nước, người dân đều biết công khai quy hoạch. Điều này giúp việc khiếu nại, tố cáo của người dân sẽ giảm đi", Trưởng ban Tiếp Công dân Trung ương Nguyễn Hồng Điệp nhận định.

Nhiều năm qua, hầu hết số vụ án về tham nhũng đất đai ở các địa phương, cán bộ quản lý đã lợi dụng kẽ hở của luật để trục lợi từ việc thiếu minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất không sát giá thị trường. Để khắc phục lỗ hổng này, Nghị quyết 18 yêu cầu tăng tính công khai minh bạch khi bỏ khung giá đất, xác lập cơ chế định giá thị trường.

"Làm đúng được tinh thần Nghị quyết 18 sẽ đảm bảo được tính ổn định, tính bền vững, lâu dài hơn, thay vì giá cả lên xuống thất thường. Thay vì những nhà đầu tư không chuyên nghiệp hay năng lực tài chính kém, chất lượng đầu tư không tốt vẫn có thể tham gia thị trường, thì nó sẽ sàng lọc, sẽ đảm bảo người mua là người mua thật, người bán là bán thật", Luật sư Trương Thanh Đức - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết.

Đất đai là tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất cơ bản và là tài nguyên vô cùng quý giá. Thế nhưng, việc quản lý, khai thác và sử dụng tài nguyên này còn nhiều bất cập. Hiện tượng đất để hoang, để lãng phí vẫn diễn ra ở nhiều nơi.

Năm nay đã gần 70 tuổi, cả đời gắn bó với ruộng đồng, chưa bao giờ bà Mây (thị trấn Tiền Hải, huyện Tiền Hải, Thái Bình) thấy nhiều nông dân bỏ canh tác như bây giờ. Trên những cánh đồng, không khó để có thể bắt gặp những thửa ruộng bỏ không.

"Nhiều nhà không cấy, họ cho cấy không", bà Hoàng Thị Mây chia sẻ.

Theo Cục trưởng Cục Trồng trọt, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Nguyễn Như Cường, người dân bỏ canh tác dẫn đến lãng phí tài nguyên đất, lãng phí nguồn vốn đầu tư vào công trình hạ tầng thủy lợi, đường xá phục vụ việc sản xuất lúa.

Còn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhất là các vùng ven biển, tình trạng bỏ hoang "đất vàng" không phải là hiếm gặp. "Đất vàng" nhưng không thể "đẻ" ra vàng.

"Đất đai là nguồn lực rất quan trọng. Chúng ta phải biết nhà đầu tư nào, khả năng vào như thế nào thì trong hợp đồng phải nêu rõ chứ không thể 5 - 10 ha, thậm chí cả trăm ha cứ để lại 5 - 7 năm. Người ta chỉ muốn chiếm đất", ông Trần Ngọc Chính -Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nói.

Ước tính cả nước có trên 3.200 dự án với diện tích lên tới trên 85.200 ha đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đầu tư các dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm.

Đánh giá về tình trạng đất bỏ hoang, chậm được đưa vào sử dụng, theo Phó trưởng Ban Kinh tế Nguyễn Hồng Sơn, điều này thể hiện việc quản lý và sử dụng đất chưa thực sự hiệu quả. Tình trạng này đã được Trung ương nhận diện rất rõ và trong Nghị quyết 18 đã đưa ra giải pháp vấn đề này ở hai giác độ: Hành chính và kinh tế.

Về hành chính, Nghị quyết 18 đưa ra yêu cầu là phải có các chế tài cụ thể, đồng bộ để xử lý những trường hợp được giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Nghị quyết 18 cũng đưa ra yêu cầu là kiên quyết thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích, đặc biệt là đất ở những nơi có lợi thế và có khả năng sinh lời cao.

Về giác độ kinh tế, Nghị quyết 18 đặt ra yêu cầu rà soát lại chính sách pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Qua đó, hướng tới việc xây dựng chính sách pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ, điều kiện và có lộ trình thích hợp. Ngoài ra là quy định mức thuế cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở và đầu cơ đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng hoặc bỏ hoang đất. Tiếp theo là xây dựng một cơ chế để tổ chức và cá nhân có thể tham gia vào các dự án đầu tư thông qua các hình thức như góp quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như đặt ra yêu cầu xây dựng ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.

Nói rõ về quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang trong Nghị quyết 18, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, người dân có thể yên tâm khi đây không phải là tăng thuế đồng loạt mà chỉ tăng thuế ở những trường hợp nhiều nhà, nhiều đất, những trường hợp không đưa đất vào sử dụng.

Còn những trường hợp khác ví dụ như: người dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người dân phải đảm nhiệm những nhiệm vụ như an ninh lương thực, bảo vệ môi trường… đều là những diện được miễn giảm. Theo ông Đặng Hùng Võ, đại đa số người dân không phải là đối tượng bị tăng thuế bất động sản, chỉ có những đối tượng đầu cơ mới bị tăng thuế.

Nghị quyết 18 đặt ra mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan.

Phân tích về mục tiêu này, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Hồng Sơn cho biết, Nghị quyết 18 đặt ra yêu cầu về hoàn thiện thể chế chính sách, quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật khác có liên quan. Đảm bảo sự đồng bộ thống nhất, qua đó, tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi. Việc sửa đổi phải đúng theo tinh thần của Nghị quyết số 18.

Theo ông Sơn khi hoàn thành việc sửa đổi thì hành lang pháp lý sẽ giúp giải quyết cơ bản những vướng mắc tồn tại trong quản lý và sử dụng đất kéo dài từ trước đến nay, ví dụ: Đất có nguồn gốc nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất đơn vị tập trung đông người đã di dời ra khỏi các đô thị lớn; hay đất lấn biển; đất tôn giáo…

Cùng với đó, Nghị quyết 18 cũng đặt ra yêu cầu Luật Đất đai (sửa đổi) phải khắc phục được tình trạng lãng phí trong sử dụng đất, để đất hoang hoá, suy thoái, ô nhiễm, tình trạng tham nhũng tiêu cực trong đất đai.

Ngoài ra, cũng đặt ra yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải hướng tới việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước về đất đai. Khơi dậy được tiềm năng về đất đai và phát huy cao nhất giá trị về đất đai. Đất đai phải được sử dụng đúng mục đích và tiết kiệm hiệu quả và bền vững.

"Cuối cùng, Luật Đất đai (sửa đổi) đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước. Lấy người dân làm trung tâm và không để ai lại phía sau", ông Nguyễn Hồng Sơn nhấn mạnh.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nghị quyết 18 không chỉ nhìn vào việc chỉnh lại những cái còn đang ách tắc của Luật Đất đai 2013 mà còn đặt ra vấn đề cao hơn rất nhiều là làm gì để có sự đóng góp của đất đai vào quá trình chuyển nước ta từ một nước như hiện trạng thành một nước công nghiệp có thu nhập cao.

"Tức đưa đất đai lên để đảm nhận một chức năng nhất định trong phát triển kinh tế và đóng góp vào nền kinh tế Việt Nam. Nghị quyết mang tính dẫn đường cho mục tiêu phát triển đến năm 2045", ông Đặng Hùng Võ cho biết.

Nói thêm về lộ trình phát triển kinh tế Việt Nam, Phó trưởng Ban Tuyên giáo Nguyễn Hồng Sơn cho biết mục tiêu của Nghị quyết 18 là để giúp xử lý những vấn đề tồn tại do lịch sử để lại song vẫn đáp ứng được yêu cầu mới của thực tiễn phát triển. Tại Nghị quyết của Đại hội XIII của Đảng có đặt ra mục tiêu và lộ trình cụ thể cho phát triển của đất nước đến 2025, 2030 và 2045.

"Nghị quyết 18 ngoài giúp đặt ra những cơ sở chính trị quan trọng của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật khác có liên quan để xử lý những vấn đề đang tồn tại nhưng đồng thời tạo ra được nền tảng, động lực để cho đất đai có thể sử dụng, quản lý một cách hiệu quả. Qua đó, giúp chúng ta có thể đạt được những mục tiêu đã đề ra trong Nghị quyết của Đại hội 13 của Đảng", ông Sơn nhấn mạnh.