Nhờ đứng tên sổ đỏ, xảy ra tranh chấp, người bỏ tiền có đòi lại được đất?

Trả lời:
Việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ khi mua đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Theo khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này đồng nghĩa, về mặt pháp lý, người đứng tên có đầy đủ quyền đối với thửa đất, bất kể ai là người bỏ tiền thực tế để mua.

Khi phát sinh tranh chấp, theo quy định, các bên bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Chỉ trong trường hợp hòa giải không thành, người có quyền lợi liên quan mới được khởi kiện ra Tòa án.

Để đòi lại quyền đối với bất động sản, người bỏ tiền nhưng không đứng tên phải chứng minh việc nhờ người khác đứng tên chỉ mang tính chất tạm thời và mình mới là người mua thực sự. Các chứng cứ quan trọng có thể gồm: Văn bản thỏa thuận nhờ đứng tên (nếu có), tin nhắn, email, ghi âm trao đổi, lời khai của người làm chứng, chứng từ chuyển tiền khi thanh toán mua đất…

Trường hợp người đứng tên không hợp tác sang tên lại, người bỏ tiền có quyền khởi kiện. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy các tranh chấp dạng này thường kéo dài, phức tạp, bởi người đứng tên sổ đỏ luôn ở vị trí pháp lý thuận lợi hơn. Không ít trường hợp, người bỏ tiền mua đất đã mất hẳn quyền đối với tài sản do không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc nhờ đứng tên hộ.

Về nguyên tắc, người ký hợp đồng nhận chuyển nhượng và được cấp sổ đỏ là người được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, nếu Tòa án xác định người đứng tên không phải là người thực tế thanh toán tiền mua đất, còn người bỏ tiền đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để đứng tên, Tòa có thể công nhận quyền sử dụng đất cho người bỏ tiền.

Trong trường hợp người nhờ đứng tên khởi kiện, họ có thể được chấp nhận yêu cầu nếu chứng minh được 3 yếu tố:
(1) Có thỏa thuận nhờ đứng tên;
(2) Mình là người trực tiếp bỏ tiền mua đất;
(3) Mình đủ điều kiện pháp lý để được đứng tên quyền sử dụng đất.

Nếu giá trị bất động sản tăng theo thời gian, người bỏ tiền còn phải thanh toán công sức quản lý, gìn giữ cho người đứng tên, phù hợp với Án lệ số 02/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.

Ngược lại, nếu không chứng minh được nguồn tiền hoặc thỏa thuận nhờ đứng tên, người khởi kiện có thể thua kiện và mất quyền đòi lại tài sản.

Đối với một số trường hợp đặc thù, như người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại thời điểm giao dịch chưa đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, dù chứng minh được mình bỏ tiền, Tòa án thường chỉ buộc hoàn trả giá trị bằng tiền, không giao lại chính bất động sản, đồng thời vẫn phải thanh toán công sức cho người đứng tên.

Từ thực tế trên có thể thấy, rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là rất lớn, bởi toàn bộ quyền lợi phụ thuộc vào khả năng chứng minh của người bỏ tiền khi có tranh chấp. Do đó, chỉ nên áp dụng trong trường hợp bất khả kháng và cần lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ ngay từ đầu để tránh nguy cơ mất cả tài sản lẫn tiền bạc.