Những chính sách khuấy động thị trường bất động sản năm 2016

Việc hạn chế tín dụng bất động sản được thực hiện theo lộ trình đến năm 2018, song đã tác động mạnh đến các nhà phát triển dự án cũng như toàn bộ thị trường năm qua.

Hạn chế tín dụng vào bất động sản

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Dự thảo sửa đổi này nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200% đồng thời đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm. Đây được xem là cú sốc đầu tiên trong năm về viễn cảnh nghẽn vốn cho thị trường. Sau nhiều kiến nghị, dự thảo sửa đổi theo hướng năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%. Từ ngày 1/1/2017 giảm còn 50% và từ 1/1/2018 giảm còn 40%.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm lý cho tình trạng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường bất động sản. Hầu hết các doanh nghiệp lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị hạn chế trước mắt có thể sẽ tác động đến tâm lý thị trường bất động sản năm 2016 và lâu dài sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng trong những năm tiếp theo.

Dự thảo lấy ý kiến về tỷ lệ hạn chế tín dụng bất động sản được xem là cú sốc chính sách đầu tiên đối với cộng đồng doanh nghiệp địa ốc trong năm 2016. Ảnh: Vũ Lê

Công bố danh sách dự án đang thế chấp

Giữa tháng 7/2016, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM cùng với Sở Tư pháp, Xây dựng thành phố phối hợp công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Đây là lần đầu tiên trên cả nước, cơ quan quản lý công khai tình trạng của các dự án để người dân nắm rõ, tránh bị lừa khi mua nhà, như từng xảy ra tại một số chung cư trước đây.

Sau cuộc "cách mạng" về công bố thông tin này, thị trường địa ốc đối mặt với hàng loạt thách thức. Nhiều doanh nghiệp đang triển khai và mở bán dự án căn hộ trên địa bàn cho biết đang phải liên tục giải tỏa nỗi hoài nghi cho khách mua nhà vì mọi người ngộ nhận rằng dự án đang thế chấp tức là tài sản của họ bị đe dọa, năng lực chủ đầu tư có vấn đề.

Một số doanh nghiệp lo ngại thanh khoản thị trường nhà chung cư TP HCM đứng trước nguy cơ sụt giảm thanh khoản. Mặt khác, cũng có doanh nghiệp phản ánh đã tiến hành rút tài sản đảm bảo nhưng danh sách này lại công bố dự án vẫn đang thế chấp. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý liên ngành đều nắn gân doanh nghiệp bằng thông điệp: "Chủ đầu tư phải có trách nhiệm minh bạch thông tin ngay từ đầu".

Không lâu sau, Hà Nội cũng tiến hành công bố danh sách dự án thế chấp tương tự TP HCM. Điều này nhận được sự đồng tình của người dân nhưng các chuyên gia khuyến cáo cần công bố một danh sách đầy đủ, chi tiết, có cập nhật để đảm bảo khách quan, công bằng.

Nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản

Trong quý IV/2016, thị trường bất động sản đón thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản, trong đó nhắm đến trường hợp người có căn nhà thứ hai trở đi. Theo kế hoạch, từ năm 2016 đến năm 2020 bộ sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

Mục tiêu của sắc thuế này được đánh giá tích cực, góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Một kịch bản tích cực hơn, việc đánh thuế căn nhà thứ hai còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, thuế là công cụ hạn chế đầu cơ bất động sản, tránh bong bóng cho thị trường bằng cách thu thuế là giải pháp tốt, tuy nhiên cũng cần cân nhắc, thận trọng khi thực hiện.

Kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng

Chính sách ra đời năm 2013 dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội chính thức khóa sổ vào cuối tháng 12/2016. Sau 3 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Riêng tại TP HCM, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này trước mắt cũng khiến cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền. Hiện nay đa số người mua nhà xã hội đều phải tiếp cận gói tín dụng có lãi suất thả nổi như nhà ở thương mại thông thường.

Biến động của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương

Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được xem là một trong những nhân tố bất định có thể ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản Việt Nam. Suốt năm 2016, lệch pha cung cầu trên thị trường địa ốc tại các thành phố lớn trên cả nước nghiêng hẳn về phân khúc hàng hóa cao cấp được xem là hệ quả của làn sóng đi tắt đón đầu cơ hội TPP.

Chính vì vậy, ngay khi tiếp nhận chuyển giao quyền lực từ Tổng thống Obama, Donald Trump không loại trừ khả năng Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) đã để ngỏ ẩn số tác động đến nhiều phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam.

Các chuyên gia dự báo, sự vắng mặt của Mỹ trong hiệp định thương mại này sẽ ảnh hưởng tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Kế đến sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn. Trước mắt, TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu bất động sản nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn...

Theo VNE