Phát triển nhà ở xã hội có giải cứu được thị trường bất động sản?

(Baonghean) - Ngày 7/1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP “Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu” trong đó có đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội. Dư luận cho rằng đây là tín hiệu “tan băng” của thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết này thì tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại đều có thể điều chỉnh cơ cấu và loại hình nhà để chuyển sang dự án phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội với nhiều chính sách ưu đãi. Các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho vay với lãi suất thấp đối với các đối tượng: người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các doanh nghiệp chuyển công năng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Ngân hàng nhà nước dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm để phục vụ nhu cầu cho vay đối với các đối tượng trên.

Các giải pháp trên đây tạo điều kiện thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội từ cả hai phía: doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội và đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đó chưa phải là giải pháp đồng bộ để giải cứu thị trường bất động sản. Hiện nay, hầu hết các dự án phát triển nhà ở thương mại đều có quy mô lớn với những biệt thự, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu chung cư hiện đại. Việc chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội cho phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp đồng nghĩa với việc phá hỏng những công trình kiến trúc đô thị hiện đại.

Một tồn tại lâu nay chưa giải quyết được là nhà ở xã hội mặc dù giá thấp hơn nhà ở thương mại nhưng người thu nhập thấp vẫn không mua được. Nguyên nhân là Nhà nước chưa đầu tư ngân sách xây dựng nhà ở xã hội mà chỉ mới có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội như: cho vay vốn lãi suất thấp, miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng. Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được hưởng các chế độ ưu đãi nhưng vẫn phải tính toán lợi nhuận để khỏi lỗ, bởi vậy giá thành nhà ở xã hội luôn vượt quá khả năng tài chính của người thu nhập thấp nên rất khó bán.

Nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhằm thực hiện chính sách xã hội. Bởi vậy, doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội không nhằm mục đích lợi nhuận. Có như vậy mới có thể định giá nhà ở xã hội phù hợp với khả năng tài chính của đa số người thu nhập thấp. Những giải pháp được đưa ra trong Nghị quyết 02 của Chính phủ nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cũng là một hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng, đó chưa phải là giải pháp đồng bộ để giải cứu thị trường bất động sản.

Tình trạng đóng băng thị trường bất động sản kéo dài có nhiều nguyên nhân trong đó nguyên nhân cơ bản là phát triển các khu đô thị, khu nhà ở không có quy hoạch và không khảo sát thị trường; người mua cần nhà ở bình dân nhưng các nhà đầu tư lại đua nhau xây dựng nhà ở cao cấp đắt tiền. Từ đó dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản mất cân đối, chênh lệch cung cầu quá lớn; khi kinh tế khó khăn, Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thì lâm vào bế tắc không giải thoát được. Bởi vậy, để giải cứu thị trường bất động sản phải giải quyết vấn đề gốc là quản lý chặt chẽ quy hoạch các khu đô thị, khu nhà ở, đồng thời khảo sát, nắm chắc nhu cầu thị trường bất động sản trên từng địa bàn để phát triển nhà ở đúng nhu cầu xã hội. Phải ngăn chặn triệt để nạn đầu cơ và chấm dứt tình trạng đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận nhất thời gây hậu quả lâu dài.

TRẦN HỒNG CƠ