Chính sách mới về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

(Baonghean) - Ngày 23/10/2012, Bộ Tài Chính có Công văn số 14452/BTC-TCT về việc thực hiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN). Theo đó, để thống nhất trong cách hiểu và thực hiện chính sách thuế SDĐPNN, Bộ Tài Chính hướng dẫn một số vấn đề như sau:

1. Đối với nhà có nguồn gốc mua của các dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê.

Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như sau:

Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Về người nộp thuế:

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế.

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác thì chủ đầu tư là người nộp thuế; Trường hợp chủ đầu tư cho các tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì chủ đầu tư là người nộp thuế.

- Về giá đất, diện tích đất tính thuế và thuế suất:

+ Người nộp thuế là các chủ đầu tư dự án: diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thuộc diện chịu thuế của tòa nhà (kể cả tầng hầm) mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Giá đất theo quy định tại Điều 6, Thông tư số 153/2011/TT-BTC, Thuế suất là 0,03%.

+ Đối với trường hợp người nộp thuế là các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng: diện tích đất tính thuế xác định theo quy định tại Tiết a, Điểm 1.3, Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 153/2011/TT-BTC; Giá đất tính thuế là giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tương ứng với vị trí; Thuế suất theo tỷ lệ tương ứng với diện tích đất chịu thuế .

2. Đối với nhà đất của các hộ gia đình cá nhân tại các khu tập thể, chung cư cũ.

- Tại Khoản 2, Tiết 3.1, Khoản 3, Điều 2, Thông tư số 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định:

2.1. Đất lấn quy định tại Khoản 7 Điều 7 của Luật Thuế SDĐPNN là phần diện tích đất tăng thêm đang sử dụng vào mục đích chịu thuế SDĐPNN, có nguồn gốc do người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới, ranh giới sang đất đã có chủ sử dụng hợp pháp hay sang đất do Nhà nước quản lý mà không được chủ sử dụng đất cho phép hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trường hợp diện tích thửa đất sau khi đo đạc lại có thay đổi tăng so với giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, nhưng không thay đổi mốc giới, ranh giới thửa đất thì phần diện tích tăng thêm không xác định là đất lấn”.

3. Đất chiếm quy định tại Khoản 7 Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là đất đang sử dụng vào mục đích chịu thuế SDĐPNN, có nguồn gốc thuộc một trong các trường hợp sau:

3.1. Đất chiếm là đất do người đang sử dụng đất tự bao chiếm đất của Nhà nước quản lý hoặc bao chiếm đất đã có chủ sử dụng hợp pháp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hay chủ sử dụng đất cho phép”.

- Đối với trường hợp các hộ gia đình, cá nhân tự cơi nới, lấn chiếm đất, không gian sử dụng chung thì: Nếu các hộ gia đình, cá nhân tại tầng 1 lấn chiếm đất chung để sử dụng và các hộ gia đình, cá nhân ở các tầng trên cũng tận dụng diện tích đó để cơi nới, sử dụng thì các hộ gia đình cá nhân từ tầng 1 và các tầng trên phải nộp thuế đối với diện tích này theo thuế suất áp dụng đối với đất lấn chiếm; Trường hợp chỉ có các hộ gia đình, cá nhân sống tại tầng trên lấn chiếm không gian để mở rộng diện tích sử dụng thì không thu thuế đối với diện tích này.

3. Về việc áp dụng hạn mức đất làm căn cứ tính thuế đối với đất chưa có Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.

- Đối với trường hợp nhiều hộ gia đình đang sử dụng trên cùng một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (do thừa kế, chuyển nhượng), nhưng từng hộ gia đình đó chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất thực tế sử dụng của mình thì từng hộ gia đình phải thực hiện khai thuế, nộp thuế đối với diện tích đất thực tế sử dụng. Hạn mức đất ở áp dụng như sau:

+ Đối với trường hợp đất có nguồn gốc là thừa kế, biếu, tặng giữa người đang sử dụng đất và người có tên trên Giấy chứng nhận thuộc một trong các trường hợp: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng... thì áp dụng hạn mức đã quy định đối với người có tên trên Giấy chứng nhận.

4. Đối với đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư trong các khu công nghiệp.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.

Do vậy, đối với đất trong khu công nghiệp, thì các đơn vị được nhà nước giao đất, cho thuê đất thuộc đối tượng phải kê khai, nộp thuế SDĐPNN. Trường hợp công ty kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện cho thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư thì công ty kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải kê khai, nộp thuế.

5. Về việc xác định giá đất tính thuế đối với thửa đất có nhiều vị trí khác nhau.

Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

- Trường hợp UBND cấp tỉnh đã quy định cụ thể cách xác định giá đất làm căn cứ tính thuế đối với thửa đất nằm trên nhiều vị trí khác nhau thì thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định thì cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương xác định giá đất để làm căn cứ tính thuế tương ứng với từng vị trí của thửa đất theo phương pháp bình quân gia quyền hoặc đề xuất phương pháp tính phù hợp với thực tế tại địa phương và báo cáo UBND cấp tỉnh quy định bổ sung.

6. Về miễn, giảm thuế.

Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế theo quy định tại Luật Thuế SDĐPNN và hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài Chính.

Về việc ban hành quyết định miễn giảm.

Cơ quan thuế phải ban hành quyết định miễn giảm thuế cho người nộp thuế theo kỳ tính thuế (năm). Đối với các trường hợp trong thời kỳ ổn định (5 năm) mà không thay đổi về số thuế phát sinh, số thuế được miễn giảm thì cơ quan thuế được ban hành quyết định miễn, giảm thuế cho cả thời kỳ ổn định đó.

Dương Hồng Quảng (Cục Thuế Nghệ An)