Bài 1: Năng lực của nhà đầu tư

(Baonghean) - Trên địa bàn tỉnh ta hiện có 102 dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án có nhà ở đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, với tổng diện tích đất quy hoạch là 2.028,7 ha. Những dự án bất động sản (BĐS) đó đều thực hiện từ năm 2011 trở về trước và trong năm 2012 này, chỉ có 7 dự án thuộc lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS được cấp phép. Điều đó chứng tỏ rằng, thị trường BĐS đang trong giai đoạn “xuống dốc” và nếu không được “giải cứu” kịp thời, thị trường này sẽ diễn biến theo chiều hướng khó khăn, phức tạp hơn.

Mặc dù trên địa bàn tỉnh có những dự án thời gian triển khai khá lâu, nhưng đến nay, chưa chủ đầu tư nào hoàn thành việc xây dựng và chưa chủ đầu tư nào nộp đủ hồ sơ hợp lệ để được chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng mua đất nền và nhà chung cư tại các dự án bất động sản trên địa bàn Nghệ An không được cấp bìa đỏ, (ngoại trừ Dự án khu đô thị Vườn Xanh Nam Thị trấn Đô Lương được phép phân lô bán nền sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng) và đây là một trong những nguyên nhân chính làm cho khách hàng không còn mặn mà với việc đầu tư mua đất nền và nhà chung cư tại các dự án BĐS. Một nhà đầu tư BĐS cho biết: “Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) và quyền sở hữu nhà ở là được nhìn thấy giấy chứng nhận quyền SDĐ trước khi thỏa thuận mua bán và tâm lý của chủ đầu tư cũng muốn được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trên từng lô, thửa chi tiết theo quy hoạch xây dựng để thuận lợi cho việc làm thủ tục chuyển nhượng khác cho khách hàng”.

Dự án bất động sản Phú Thọ tại phường Lê Lợi không thu hút được khách hàng, nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính.

Cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Mặc dù có nhiều dự án BĐS triển khai đã lâu, nhưng chủ đầu tư thực hiện chưa đúng và chưa hết trách nhiệm theo quy định của pháp luật, như: chưa nộp hồ sơ xin giao đất về Sở Tài nguyên và Môi trường mà đã có văn bản đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, một số chủ đầu tư đưa BĐS vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở. Cụ thể là khi xây dựng chưa xong và chưa thực hiện việc nghiệm thu công trình hay chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật xã hội cho địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành mà đã đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, đặc biệt có chủ đầu tư khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vẫn lập không đúng quy định”. Một thực tế đáng lo ngại hiện nay là một số chủ đầu tư là kinh doanh BĐS nhưng lại chưa đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, đã vậy lại thiếu kinh nghiệm quản lý và thiếu tiềm lực kinh tế. Những nguyên nhân đó làm cho nhiều dự án BĐS tiến độ thực hiện chậm chạp và có dự án “treo” ngay sau khi có quyết định giao đất, thuê đất.

Một vấn đề lớn gây ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư, làm nản lòng nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS là công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh ta thực hiện quá chậm chạp. Đặc biệt là khi tiến hành đền bù GPMB tại các khu dân cư, có những dự án nhà đầu tư phải “bỏ dự án” vì không thỏa thuận được với người dân, hay mất khá nhiều thời gian, công sức, tiền của làm xong công tác GPMB thì hết cơ hội đầu tư. Bởi khó khăn với việc thỏa thuận, đền bù GPMB, nên trong thời gian qua nhiều nhà đầu tư thích việc liên doanh, liên kết với những doanh nghiệp có lợi thế về khu đất bám trục đường lớn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cách làm này gặp nhiều thuận lợi bởi GPMB nhanh, đáp ứng được “thời vụ” đầu tư của thị trường BĐS.

Qua tìm hiểu được biết, tại thời điểm từ quý 3 năm 2008 đến hết quý 2 năm 2011, là thời điểm của thị trường BĐS phát triển sôi động nhất và có nhiều nhà đầu tư không có năng lực trong lĩnh vực này cũng mạnh tay tham gia và đã tạo nên “bong bóng” BĐS. Hiện nay, do cung đã vượt cầu và thị trường BĐS trầm lắng, những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính làm ăn thua lỗ, dẫn đến tình trạng Sở Tài chính đã xác định giá, nhưng chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp nhiều lần nhưng vẫn chưa nộp đủ tiền sử dụng đất. Tại các cuộc họp của lãnh đạo tỉnh với các cấp, ngành chức năng và nhà đầu tư, một vấn đề nổi cộm được nêu ra là tại nhiều dự án BĐS, nhà đầu tư đã huy động nhiều vốn của khách hàng nhưng chưa triển khai đầu tư kịp thời, hiệu quả vào dự án và không loại trừ một số nhà đầu tư sau khi huy động vốn của khách hàng chuyển vốn sang làm việc khác, gây mất lòng tin của khách hàng, làm phức tạp thị trường BĐS...

Nguồn vốn của các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS là rất lớn và hiện đang “đông cứng” trong năm 2012 này. Và nếu không có các giải pháp kịp thời để “giải cứu”, thì một điều chắc chắn rằng sẽ có nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh ta bị “đổ vỡ”...

Hoàng Vĩnh - Quỳnh Lan