'Thả nổi' hoạt động môi giới gây 'nhiễu' thị trường bất động sản

Loạn thông tin mời chào

Có nhu cầu mua đất nền vùng Quán Bàu để xây dựng nhà ở, anh Đậu Đình Q, ở khu tập thể bộ đội ở Nghi Kim (TP. Vinh) đăng lên các group (trang giới thiệu) mua bán nhà đất. Ngay sau đó, anh nhận được mấy chục cuộc điện thoại chào mời, giới thiệu, tư vấn về nhà đất ở vùng anh cần tìm.

Ngoài ra, nhiều công ty, nhân viên môi giới còn gửi Email, Zalo, Facebook giới thiệu đất nền ở nhiều nơi với những lời chào mời hấp dẫn. Giữa ma trận thông tin đó, anh nhận lời một nhân viên môi giới đi xem đất.

Theo giới thiệu của nhân viên này thì đất ở khu vực đang “sốt” bởi có nhiều dự án đang được triển khai; có đường 72m chạy qua, gần các khu hành chính… Nhưng khi tự tìm hiểu về miếng đất được giới thiệu, anh nhận ra rằng, lời của nhân viên môi giới khác xa hiện thực: Miếng đất đó không nằm gần vùng quy hoạch; cách đường 72m cả mấy cây số, cách trung tâm hành chính khá xa…

Từ khi tuyến đường 72m được xây dựng, bất động sản một số nơi ở TP Vinh và huyện Hưng Nguyên có nhiều biến động. Ảnh: Lâm Tùng

Nắm được nhu cầu giao dịch bất động sản đang lên, dọc các trục đường, trên các thân cây, cột đèn cao áp, cột đèn tín hiệu giao thông và các hàng rào công trình treo, dán các biển, tờ rơi, áp phích với nội dung “bán đất chính chủ”, “bán đất dự án”, “bán đất kinh doanh chợ Vinh”, “Bán lô đất ven biển” với những lời chào mời hấp dẫn như: Đất đẹp, giá rẻ, sổ đỏ chính chủ, sổ hồng vĩnh viễn, giá từ 300 triệu đồng/lô, được dẫn đi xem đất miễn phí và đi kèm là số điện thoại của các “cò” đất,…

Bên cạnh đó, chỉ cần đăng thông tin “Cần tìm mua đất; mua nhà; thuê mặt bằng”… lên trang cá nhân hoặc Zalo thì nhận được hàng chục cuộc điện thoại, hàng trăm bình luận chào mời, tư vấn. Cùng đó nhiều người đăng tải thông tin bán đất, bán căn hộ trên mạng cho thấy hoạt động môi giới bất động sản hiện nay là “trăm hoa đua nở”.

Các tờ rơi, áp phích quảng cáo đất nền, đất dự án treo dày đặc khắp nơi. Ảnh: Thanh Phúc

Một người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ở TP. Vinh cho biết, hiện nay, bên cạnh các sàn giao dịch, nhà môi giới uy tín, có đăng ký kinh doanh hoạt động, có chứng chỉ hành nghề thì phần lớn vẫn là những đối tượng “cò đất” thời vụ, hoạt động theo kiểu thương vụ. Trong đó, nhiều công ty, sàn giao dịch bất động sản tuyển nhân viên, cộng tác viên là những công nhân, viên chức, giáo viên, sinh viên, lao động tự do… làm việc.

Việc tuyển này vừa không phải trả lương hàng tháng, vừa có thể hiệu quả nhờ mối quan hệ của các cộng tác viên này. Đội ngũ này tuy cơ động ở khắp nơi nhưng có khi không am hiểu thị trường, việc phân tích, dự báo thị trường, định hướng khách hàng và nắm chắc các kiến thức liên quan cũng như về pháp luật hạn chế. Có những sàn bất động sản nhân viên lên đến 50-70 người, nhưng chỉ có 5-7 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Bên cạnh đó, lượng người hoạt động độc lập trong lĩnh vực môi giới bất động sản khá nhiều, nhưng việc trang bị kiến thức, đạo đức nghề nghiệp cho đối tượng này lại rất hạn chế. Đó cũng chính là một nguyên nhân dẫn tới thị trường bất động sản bị “nhiễu”.

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh mới chỉ có 32 sàn giao dịch BĐS được Sở Xây dựng cấp phép. Ảnh: Thanh Phúc

Trên địa bàn tỉnh hiện nay, tuy chưa xuất hiện tình trạng lừa đảo quy mô, cũng chưa đến nỗi làm rối ren, nhiễu loạn thị trường gây nên những cơn sốt ảo trong hoạt động giao dịch bất động sản nhưng đã xuất hiện những hiện tượng bất cập.

Thứ nhất, do tính chất công việc, thu nhập dựa vào hoa hồng theo hình thức khoán sản phẩm, bán được nhiều lô, nền thì hoa hồng, thu nhập cao. Do đó, để bán được nhiều buộc phải chào mời, quảng cáo, “thổi phồng” về thông tin dự án; sai lệch, thiếu chính xác về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch... với mục đích “câu khách”.

Chẳng hạn, lô đất đó nằm gần vùng quy hoạch, gần 1 dự án nào đó, nhưng tương lai để dự án trên giấy thành hiện thực còn xa vời nhưng lại tư vấn cho khách là dự án đó sắp được triển khai; hoặc trong quy hoạch, miếng đất đó nằm cách chợ, cách cầu, cách đường cả chục km nhưng lại “quảng bá” là có đường, có cầu đi qua… nhằm “tô vẽ” cho mặt hàng cần bán những thông tin không đúng thực tế.

Thứ hai, có nhiều đối tượng lại không minh bạch hóa thông tin về dự án khiến khách hàng “mua nhầm”. Chẳng hạn, có nhiều dự án trước đó do thị trường đóng băng, Nhà nước tạo điều kiện ra bìa cho các cá nhân để vay vốn ngân hàng, trong đó ghi rõ: “Khi chưa xây nhà không được chuyển nhượng”.

Tuy nhiên, khi tư vấn cho khách, nhân viên môi giới lại không minh bạch thông tin này, chỉ nói một cách chung chung là “có bìa”, nhiều người do không tìm hiểu kỹ nên mua đầu tư, khi cần bán lại vướng quy định trên nên không thể bán.
Thứ ba, có nhiều người tạm gọi là “cò đất” lại hoạt động theo kiểu tự do, tự phát kiểu “chỉ điểm”, “dắt mối” đưa khách đến xem đất rồi thu phí mỗi lượt 200.000 - 300.000 đồng. Nhưng trên thực tế, có nhiều miếng đất “ảo”, “cò” dắt mối để lấy tiền công.

Đất nền nhiều nơi đang nóng lên từng ngày một phần không nhỏ do cò đất thổi phồng thông tin về quy hoạch, dự án. Ảnh: Thanh Phúc

Cả tỉnh chỉ có 152 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Ông Nguyễn Thế Phiệt - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng cho biết: Hiện trên địa bàn tỉnh có 31 sàn giao dịch bất động sản được cấp phép, trong đó có 2 sàn có văn bản đề nghị chấm dứt hoạt động là Sàn giao dịch bất động sản Trung Đô và Sàn giao dịch bất động sản SaigonSky. Danh sách các sàn giao dịch bất động sản có phép được đăng tải trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Sở cũng đã cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho 152 người.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản tìm cách “lách luật” giữa giao dịch bất động sản và tư vấn bất động sản nhằm tránh các quy định liên quan, gây khó khăn trong quá trình kiểm tra, xử lý các sai phạm.

Mặt khác, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, song việc người môi giới có đăng ký học, thi lấy chứng chỉ hay không thì không có chế tài bắt buộc nào.

Một điểm giao dịch bất động sản. Ảnh: Thanh Phúc

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản thì các cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, vì vậy gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý. Ngoài ra, đội ngũ môi giới bất động sản do Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố khác cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động trên địa bàn tỉnh khiến việc quản lý, giám sát gặp không ít khó khăn.

Để giải quyết những bất cập nêu trên, cần có một số giải pháp đồng bộ: Đẩy mạnh việc đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, quản lý sàn bất động sản cho các đối tượng hành nghề; đối với người quản lý sàn giao dịch bất động sản, giám đốc sàn giao dịch bất động sản cần nâng chuẩn trình độ phải tốt nghiệp từ cao đẳng trở lên; Cần có quy định cụ thể để quản lý các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản độc lập.

Nhằm siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, thời gian qua, Sở Xây dựng đã có nhiều văn bản chỉ đạo về thị trường bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản: Văn bản số 576/2018 “về việc chấn chỉnh việc kinh doanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở”; Văn bản số 2519/2018 “về việc chấn chỉnh hoạt động mua bán, huy động vốn tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị”; Văn bản số 2578/2019 “về việc yêu cầu thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở”.

Thanh Phúc