GS Đặng Hùng Võ bàn giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản

Không quốc gia nào giàu mạnh từ đầu tư vào BĐS

Các nền kinh tế lớn trên thế giới đều đã cho thấy “không có một quốc gia nào trên thế giới có thể trở nên giàu mạnh, hùng cường, thịnh vượng bằng đầu tư vào BĐS”. Người ta đều phải tìm cách đầu tư vào nông nghiệp, công nghiệp để tạo ra hàng hóa vật thể phục vụ con người, sau đó là đầu tư vào dịch vụ để tạo ra giá trị gia tăng trên các hàng hóa nông nghiệp và công nghiệp. Kinh tế BĐS chỉ đóng vai tạo nên hạ tầng kỹ thuật để phát triển nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ.

Sốt đất ở Mỹ gây ra đại khủng hoảng năm 2008. Ảnh: Internet

Nhìn thị trường BĐS dưới một góc độ khác, phát triển kinh tế BĐS lại cần một khối lượng vốn rất lớn thông qua nhiều nguồn, trong đó có nguồn tín dụng thông qua thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính. Sự thăng trầm giá BĐS trên thị trường làm cho giá trị BĐS thế chấp thăng trầm theo mà hay gây ra nợ xấu tại các ngân hàng.

Khi nợ xấu hình thành ngày càng lớn tới mức không kiểm soát được thì những rủi ro khủng hoảng thị trường BĐS sẽ chuyển thành rủi ro khủng hoảng thị trường tìn dụng, quá đi chút nữa có thể trở thành khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế. Rồi khủng hoảng từ một quốc gia có thể trở thành khủng hoảng khu vực, thậm chí khủng hoảng toàn cầu.

Ngay cả các quốc gia phát triển cũng không dự báo và kiểm soát được khả năng xảy ra khủng hoảng tín dụng, tài chính bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường BĐS. Nhật Bản trong thập kỷ 70 và 80 của thế kỷ trước đã rơi vào khủng hoảng tín dụng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường BĐS. Toàn thế giới cũng đã lâm vào khủng hoảng tài chính trong giai đoạn 2008 - 2012 bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường BĐS ở Mỹ. Ngay gần sát bên nước ta, khu vực ASEAN cũng đã rơi vào khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường BĐS ở Thái Lan trong giai đoạn 1997 - 2002.

Từ những mối liên kết kinh tế nói trên, có thể thấy thị trường BĐS vốn không có vai trò quyết định trong phát triển kinh tế, nhưng lại hay tạo ra những nguy cơ gây khủng hoảng tài chính, khủng hoảng kinh tế khi không kiểm soát được nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

Thị trường BĐS nước ta năm 2022

Nhìn lại cả năm 2022, có thể nói năm này khá đặc biệt, đầu năm có biểu hiện sốt giá BĐS khá cao, nhưng đến giữa năm lại thấy nguy cơ nợ xấu - một năm thị trường BĐS đầy biến động.

Tại những tháng ngày đầu năm, có thể đi đâu cũng nhìn thấy cảnh tượng xôn xao vì giá BĐS tăng hàng ngày. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là do thiếu cung trầm trọng, vì nhiều dự án BĐS chờ phê duyệt nhưng không thể phê duyệt vì Luật Đất đai 2013 chưa sửa đổi kịp, và tồn tại rất nhiều xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu...

Những điểm nóng của phân khúc BĐS du lịch cũng trở nên nguội dần. Ảnh minh hoạ: Vietnamnet

Phân khúc BĐS du lịch đang phát triển mạnh cũng bị dừng lại vì sự phát triển đó không dựa vào khung pháp luật nào. Sự phát triển chỉ dựa vào những lời hứa của các bên tạo lập BĐS, khi vỡ lẽ thì không ai giữ lời hứa của mình. May mà Covid-19 làm cho thị trường du lịch bị tê liệt, nên những điểm nóng của phân khúc BĐS du lịch cũng trở nên nguội dần.

Bên cạnh tình trạng thiếu cung, 2022 cũng là năm đầu kỳ quy hoạch, nhiều ý tưởng quy hoạch mới được đề xuất. Từ chỗ mới chỉ là ý tưởng đã được tô vẽ như là quy hoạch đã được phê duyệt. Thị trường BĐS lại xôn xao về khả năng mua bán thật nhanh để giành lấy giá trị đất đai tăng lên do quy hoạch mang lại.

Nguyên nhân chính là sau Covid, thu nhập của mọi người đều giảm mạnh, nhiều chuỗi cung ứng sản xuất - dịch vụ bị đứt gãy. Hầu hết giới có chút ít tiền đều tính chuyện tăng thu nhập từ tham gia vào thị trường BĐS hoặc thị trường chứng khoán, lựa chọn thị trường nào tùy thuộc sở trường của mỗi người, đa số đi vào thị trường BĐS.

Bối cảnh thiếu cung và dư cầu tất yếu sẽ dẫn tới sốt giá. Lợi dụng bối cảnh này, giới đại gia BĐS cũng như giới "cò đất" ở các địa phương đã đẩy giá nhà đất lên khá cao. Thế nhưng, thực chất tiềm lực kinh tế sau Covid-19 lại quá thấp, giá BĐS cao cũng chỉ là hình thức. Tiềm lực của nền kinh tế không chấp nhận được giá BĐS cao, cứ thế mà thị trường BĐS không có hoặc có rất ít giao dịch. Giao dịch thành công ít làm cho tính thanh khoản của thị trường rất thấp. Thanh khoản thấp luôn làm cho những dự án BĐS không bán được hàng, tức là nguy cơ nợ xấu là hiện hữu.

Bên cạnh hoàn cảnh nợ xấu bắt đầu hình thành trong nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS từ 2018 đến nay cũng trong tình trạng đáo hạn thanh toán cho các trái chủ mà bên phát hành không có khả năng thanh toán.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho thị trường BĐS vẫn đang trong phạm vi kiểm soát được, chuyện nợ xấu là có nhưng ở mức không ảnh hưởng tới hoạt động của các ngân hàng thương mại. Vấn đề lớn mang tính ách tắc nguồn vốn vào thị trường BĐS là thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ do các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS phát hành ở mức 400 nghìn tỷ đồng, không ở mức quá cao nhưng đang gây bức xúc cho các trái chủ khi đáo hạn mà không nhận được thanh toán.

Một nguồn vốn rất quan trọng cho đầu tư các dự án BĐS là nguồn vốn từ bán các bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai. Như bình thường, các dự án đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng để xây dựng hạ tầng, khi đã hoàn thành hạ tầng thì được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói cách khác, khi dự án đã hoàn thành hạ tầng thì nhà đầu tư dự án được sử dụng vốn của người mua nhà để xây dựng nhà. Hiện nay, việc phê duyệt dự án đầu tư bị ách tắc nên nguồn vốn này cũng không còn.

Như trên đã mô tả, vốn cho thị trường BĐS hiện nay đang thiếu trầm trọng, thiếu “tứ phía” mà gần như chưa tìm thấy giải pháp. Các nhà đầu tư BĐS đang kêu gọi Ngân hàng Nhà nước cho phép mở “room tín dụng” rộng hơn, hạ lãi suất ngân hàng... để giải cứu thị trường BĐS. Sự thực, các ngân hàng thương mại cũng là các doanh nghiệp, tương đương như các doanh nghiệp BĐS và họ cũng phải tự bảo vệ mình, không thể để rủi ro của thị trường BĐS biến thành rủi ro của thị trường tín dụng. Hơn nữa, các doanh nghiệp BĐS vỡ nợ không làm ảnh hưởng đáng kể gì đến nền kinh tế, nhưng các ngân hàng vỡ nợ có thể làm kinh tế vĩ mô không được kiểm soát, tác động rất lớn đến nền kinh tế.

Vốn cho thị trường BĐS hiện nay đang thiếu trầm trọng mà gần như chưa tìm thấy giải pháp. Ảnh: Internet

Nhược điểm của thị trường BĐS Việt Nam

Thị trường BĐS nước ta có nhiều nhược điểm, từ đó làm cho thị trường thiếu bền vững, thiếu ổn định và thiếu hiệu quả. 4 nhược điểm chính bao gồm:

1. Các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS không mạnh về tiềm lực tài chính, công nghệ, kinh nghiệm

Các nhà đầu tư dự án BĐS hiện nay có tính chuyên nghiệp cao hơn trước, nhưng nhìn chung vẫn chưa thể vươn lên để trở thành các chủ đầu tư mạnh. Về mặt tài chính, vốn vay để phát triển dự án là chính, vốn chủ sở hữu ít hơn vốn vay. Vì vậy mà hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai là giải pháp vốn chủ yếu. Khi việc phê duyệt các dự án bị ách tắc cũng là nguyên nhân gây thiếu vốn phát triển. Việc sử dụng các công nghệ mới để tạo giá trị gia tăng không đáng kể, "công nghệ xanh" và "công nghệ thông minh" mới chỉ nói đến trên giấy, chưa áp dụng được bao nhiêu.

2. Nguồn cung cấp vốn cho thị trường BĐS không mạnh về lượng vốn và lãi suất lại khá cao

Kể từ trước năm 2018 (năm được phát hành trái phiếu doanh nghiệp), vốn cho thị trường BĐS chủ yếu là vốn tín dụng và vốn bán BĐS hình thành trong tương lai, trong đó vốn tín dụng chỉ đủ để xây dựng hạ tầng. Mặt khác, đây chỉ là tín dụng thương mại, chứ không có tín dụng đầu tư. Nước ta chưa có những ngân hàng cho vay đầu tư với lãi suất thấp. Vì vậy mà dòng vốn tín dụng thì nhỏ, lãi suất tín dụng tiền vay lại cao, vừa gây khó cho đầu tư phát triển BĐS, và vừa làm giá BĐS theo đó mà tăng cao.

3. Khung pháp lý cho phát triển thị trường BĐS có nhiều khoảng trống và khoảng xung đột

Thông thường, ta hay gặp phải các quy định pháp luật khá "mơ hồ" do nội dung cần đề cập có ý kiến thiếu thống nhất, thậm chí có khi bỏ luôn nội dung đó. Trong tình trạng tổng thể là như vậy, lĩnh vực kinh doanh BĐS động chạm đến nhiều phạm vi quản lý nên khoảng trống cũng nhiều mà khoảng xung đột càng nhiều hơn. Trong bối cảnh đó, khi công cuộc phòng chống tham nhũng, tiêu cực được đẩy mạnh thì nhiều cán bộ có thẩm quyền không dám mạnh dạn phê duyệt dự án. Vì vậy, thị trường BĐS thiếu cung, và cũng là thiếu nguồn vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai. Khu vực BĐS cũng chưa có những sắc thuế hợp lý, tạo nên khoảng trống pháp luật rất lớn, không thể điều chỉnh được tình trạng đầu cơ, tích trữ tiền vào đất.

4. Sự lệch lạc cung - cầu giữa phân khúc giá cao và phân khúc bình dân

Một tật cố hữu của thị trường BĐS nhà ở của ta là phân khúc giá cao (hạng sang) có cung rất lớn (tới 80%) nhưng chỉ cho cầu đầu cơ, tích trữ của khoảng 20% dân số; còn phân khúc giá phù hợp với thu nhập từ đồng lương chỉ chiếm 20% nguồn cung nhưng cho 80% dân số. Khuyết tật này của thị trường BĐS như cố hữu, tìm cách khắc phục mãi mà không qua khỏi.

Nhà nước cũng đã hỗ trợ nhiều thứ để phát triển nhà ở giá phù hợp, gọi là nhà ở xã hội, nhưng cứ vận hành một thời gian rồi giá lại lên cao, không còn chút bóng dáng "xã hội" như lúc đầu. Điều này cho thấy, áp đặt tư duy bao cấp vào quản lý nhà ở xã hội trong cơ chế thị trường là bất cập. Ta cần xem xét lại để đổi mới chính sách nhà ở xã hội.

Khu nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp của Công ty cổ phần Trung Đô tại đường Cù Chính Lan, phường Trung Đô. Ảnh: Nguyễn Hải

Giải pháp nào cho thị trường BĐS hiện nay?

Để tạo lập được một BĐS, người ta cần có 2 thứ thiết yếu nhất: một là tiền, và hai là đất đai. Tiền để đầu tư BĐS, hay dòng vốn đi vào thị trường BĐS, bị rơi vào tình trạng thiếu hụt, tức là không có vốn để đầu tư. Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại không đáp ứng nổi, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư. Nhưng rồi cũng có một số doanh nghiệp lợi dụng cơ hội này mà làm trái pháp luật để hút vốn từ người mua trái phiếu, họ đã phải rơi vào vòng lao lý. Thị trường trái phiếu riêng lẻ trong lĩnh vực BĐS gần như tê liệt.

Pháp luật liên quan đến thị trường BĐS lại rơi vào hoàn cảnh có nhiều xung đột, người có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư không dám phê duyệt, "gác bút cho lành" nên khó khăn về đất lại ập tới. Trong thị trường BĐS nhà ở, chi phí vốn ở Việt Nam khá cao, nên các nhà đầu tư dự án đẩy mạnh phương thức bán "BĐS hình thành trong tương lai" để người mua nhà trong tương lai nộp tiền trước từng bước. Nay dự án không được phê duyệt thì cũng không có vốn huy động từ bán nhà hình thành trong tương lai.

Hiện nay, dòng chảy BĐS gần như ngừng trôi, vốn đã vay tạo nên áp lực trả lãi các khoản vay rất lớn khi mọi giao dịch BĐS bị dừng lại. Vậy làm gì để tháo gỡ khó khăn cả về vốn và đất cho thị trường BĐS?

Nói về lâu dài, chúng ta cần các giải pháp để loại bỏ được 4 nhược điểm nói trên của thị trường BĐS Việt Nam. Đây là lộ trình dài theo một hướng thống nhất phù hợp với các quy luật thị trường và các chính sách của Nhà nước để điều tiết thị trường. Ở đây không đề cập tới những bước đi dài hạn, mà chỉ bàn tới các giải pháp trước mắt.

Vừa qua, Chính phủ đã có chủ trương tạo lập gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng và 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội và gỡ khó cho thị trường BĐS. Vừa rồi, gói 110.000 tỷ đồng đã được đề nghị tạm hoãn. Gói 120.000 tỷ đồng chỉ được khẳng định lãi suất thấp hơn khoảng 1,5% - 2% lãi suất trên thị trường. Như vậy gói tín dụng này cũng khó được sử dụng để phatts triển nhà ở xã hội, chỉ sử dụng để trợ giúp cho thị trường BĐS là chính.

Giải pháp quan trọng hơn là tháo gỡ những "rắc rối" pháp luật để phê duyệt được các dự án BĐS đang bị vướng mắc. Luật Đất đai sửa đổi phải tới 1/7/2024 mới có hiệu lực thi hành, cộng với cả quá trình hướng dẫn đầy đủ cũng phải thêm 1 năm nữa. Việc hoàn thiện các luật thuế liên quan tới BĐS mới được Bộ Tư pháp đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2023, nghĩa là còn khá lâu mới tới thời điểm được Quốc hội thông qua. Còn vấn đề loại bỏ các điều khoản xung đột giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS cũng không hề nhanh được.

Trước mắt, chúng ta nên rà soát chi tiết các dự án BĐS đang còn vướng mắc để phân loại, từ đó lập danh sách, được đánh giá theo các tiêu chí cụ thể, đặc biệt là tiêu chí vướng mắc gì về pháp luật và tiêu chí về tính khả thi của vốn đầu tư. Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về cho phép phê duyệt danh sách các dự án đính kèm. Nghị quyết này là chỗ dựa vững chắc để các địa phương cấp tỉnh "vững dạ" phê duyệt dự án.

Khi các dự án BĐS đang bị ách tắc mà được phê duyệt thì nguồn vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai chính là nguồn quan trọng để tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường BĐS lúc này.

GS Đặng Hùng Võ