Đại biểu Quốc hội đoàn Nghệ An góp ý 3 nội dung liên quan đến quy định quản lý, vận hành nhà chung cư tại Luật Nhà ở (sửa đổi)

Phát biểu thảo luận, ông Trần Nhật Minh, đại biểu chuyên trách Đoàn Nghệ An góp ý một số nội dung liên quan đến các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư.

Trước hết, về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, theo vị đại biểu đoàn Nghệ An, việc quy định quá chi tiết như dự thảo luật là không cần thiết, có thể dẫn đến vừa thiếu hoặc vừa thừa, gây khó khăn cho đơn vị quản lý, vận hành trong quá trình thực hiện.

Bởi vì theo dự thảo Luật thì các đơn vị này hoạt động theo Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã nên về cơ cấu tổ chức bên trong gồm các phòng, ban chuyên môn và việc sử dụng lao động gồm tiêu chuẩn, trình độ của cán bộ, nhân viên… nên giao cho đơn vị tự chủ sắp xếp, bố trí theo yêu cầu chức năng, nhiệm vụ.

“Thực tiễn hiện nay, công ty dịch vụ quản lý vận hành chung cư khó có thể đáp ứng được yêu cầu vừa quản lý vận hành, vừa cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, môi trường được. Các dịch vụ này hầu hết các đơn vị quản lý vận hành phải thuê lại từ các đơn vị cung cấp khác, đặc biệt là các lĩnh vực đặc thù cần có đơn vị chuyên môn vận hành”, đại biểu Trần Nhật Minh phát biểu.

Do đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo, nghiên cứu chỉ quy định các nguyên tắc chung về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành chung cư nhằm đáp ứng được chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư. Còn các điều kiện cụ thể khác nên giao quyền tự chủ cho các đơn vị có chức năng này, hoặc giao cho Bộ Xây dựng quy định chi tiết đối với loại hình đơn vị sự nghiệp công lập.

Về đội ngũ nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý, vận hành của đơn vị, theo vị đại biểu đoàn Nghệ An dự thảo Luật chỉ cần quy định “Phải hoàn thành và có Giấy chứng nhận khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đào tạo có đủ điều kiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng” là đủ.

Liên quan đến giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ông Trần Nhật Minh tán thành quy định: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước theo đại biểu là phù hợp.

Tuy nhiên, trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành, vị đại biểu đoàn Nghệ An cho rằng quy định này cứng nhắc.

Ông Trần Nhật Minh lý giải: Khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành trước hết nhằm mục đích chủ yếu để quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn; do đó, khung giá khó có thể phù hợp cho các loại hình chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước vận hành trong điều kiện bình thường, nhất là đối với chung cư cao cấp.

Việc quy định như dự thảo Luật sẽ gây khó khăn cho các đơn vị quản lý vận hành, chung cư trong quá trình thỏa thuận giá dịch vụ vận hành nhà chung cư; đồng thời vô hình trung đã có sự áp đặt của Nhà nước về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không thuộc sở hữu của Nhà nước.

Trong khi theo dự thảo Luật Giá (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp này, thì Nhà nước chỉ định giá đối với "Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước".

Do vậy, vị đại biểu chuyên trách Đoàn Nghệ An đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi theo hướng UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ để làm cơ sở cho các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước, còn việc thoả thuận giữa các bên thì thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự điều chỉnh.

Về nghĩa vụ đóng phí bảo trì, Luật Nhà ở hiện hành quy định các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì trong trường hợp kinh phí không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung.

Nhưng thực tế hiện nay, đã xảy ra trường hợp, nhiều chủ sở hữu chung cư vì lý do nào đó không chịu đóng góp thêm phần kinh phí này, dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa chung cư, nhưng Ban Quản trị không có biện pháp nào để buộc các chủ sở hữu phải thực hiện.

Để khắc phục vấn đề này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra phương án tháo gỡ là: “Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì này thì Ban Quản trị nhà chung cư phối hợp với đơn vị quản lý vận hành đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước tạm ngừng cung cấp đến khi đóng kinh phí bảo trì”.

Đại biểu Trần Nhật Minh băn khoăn với phương án này, bởi có đảm bảo đúng quy định của Hiến pháp và pháp luật về quyền con người hay không khi điện, nước là các nhu cầu thiết yếu của con người? Mặt khác, việc đơn vị cung cấp dịch vụ điện nước tạm ngừng cung cấp có khả thi hay không khi đây là 2 giao dịch dân sự độc lập với nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì như báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật đã nêu. Do đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu tính hợp hiến, hợp pháp của quy định này và nghiên cứu giải pháp khác phù hợp hơn./.

Thành Duy - Phan Hậu