Xây nhà ở riêng lẻ có cần xin giấy phép xây dựng không?
Anh Nguyễn Đức Thành, trú tại phường Vinh Lộc (tỉnh Nghệ An) đang có kế hoạch xây dựng lại ngôi nhà cũ đã xuống cấp. Theo anh, gần đây xuất hiện thông tin cho rằng pháp luật đã có quy định mới, cho phép một số trường hợp xây nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Vậy trong trường hợp của anh Thành, việc xây dựng nhà ở có bắt buộc phải xin giấy phép hay được miễn theo quy định hiện hành?
Trả lời:
Theo Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2025, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, cho phép cá nhân hoặc tổ chức thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình xây dựng. Có bốn loại giấy phép xây dựng gồm: giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo, giấy phép di dời và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Về nguyên tắc, mọi công trình xây dựng đều phải có giấy phép, trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng sửa đổi.
Riêng đối với nhà ở riêng lẻ, chỉ có hai trường hợp cụ thể được miễn giấy phép xây dựng. Thứ nhất là nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc nhà ở, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt. Thứ hai là nhà ở riêng lẻ thuộc công trình cấp IV, xây dựng ở khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo, không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ các công trình nằm trong khu bảo tồn hay di tích lịch sử – văn hóa.
Vì vậy, để xác định có cần xin giấy phép xây dựng hay không, cần xem xét ngôi nhà dự kiến xây của anh có rơi vào một trong hai trường hợp nêu trên hay không.
Nếu thuộc diện miễn, chỉ cần thông báo thời điểm khởi công và nộp hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để được theo dõi, quản lý.
Trường hợp không thuộc diện miễn, bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã/phường, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP.