Thị trường bất động sản Nghệ An hướng tới giá trị thực

Chuyển dịch từ đầu cơ sang giá trị thực và minh bạch pháp lý

Số liệu tổng hợp từ Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An cho thấy, tính đến năm 2026, toàn tỉnh đang triển khai 206 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích gần 3.000 ha. Trong số này, có 53 dự án đã cơ bản hoàn thành và 153 dự án đang được các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Nguồn cung này dự kiến sẽ bổ sung vào thị trường hơn 105.000 căn hộ, bao gồm cơ cấu đa dạng: 46.817 căn nhà thấp tầng, 35.377 căn hộ chung cư thương mại và 22.800 căn nhà ở xã hội. Những con số này không chỉ phản ánh nỗ lực phát triển hạ tầng, mà còn là kỳ vọng về một thị trường cân bằng cung cầu. Thời gian qua, sự hoàn thiện đồng bộ của hệ thống hạ tầng kết nối đã rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa các khu vực phụ cận và trung tâm đô thị. Điều này đã làm thay đổi tư duy của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà là tập trung vào giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác bền vững thay vì chạy theo các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Ghi nhận thực tế từ các sàn giao dịch cho thấy, giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn đã sụt giảm mạnh. Thay vào đó, dòng tiền hiện nay có xu hướng “ăn chắc mặc bền”. Các nhà đầu tư và người mua nhà cá nhân đang tỏ ra vô cùng thận trọng trước các đòn bẩy tài chính. Đa số các giao dịch thành công hiện nay đều đến từ nguồn tài chính tự chủ, bao gồm kiều hối, nguồn tích lũy từ hoạt động sản xuất kinh doanh và tiền tiết kiệm dài hạn. Đây là nguồn lực tài chính vững chắc giúp thị trường bất động sản duy trì nhịp độ ổn định trước những biến động chung của nền kinh tế.

Sự thay đổi về tâm lý thị trường là kết quả trực tiếp từ việc áp dụng các công cụ điều tiết vĩ mô. Việc triển khai bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 đã buộc các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải định hình lại chiến lược dòng vốn.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Giám đốc kinh doanh, Công ty Âu Lạc Land nhận định: "Cơ chế mới một mặt tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, phản ánh đúng giá trị tài nguyên đất đai, nhưng mặt khác cũng đặt ra áp lực lớn về chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp". Đặc biệt, với định hướng phát triển bền vững, tỉnh Nghệ An đặt ra tiêu chuẩn khắt khe: 90% nhà ở mới phải đảm bảo hạ tầng đồng bộ và phát triển theo hướng xanh, phát thải thấp. Bên cạnh áp lực tài chính, sự minh bạch hóa thông tin đang được đẩy mạnh. Việc đồng bộ dữ liệu nhà ở theo Nghị định 357 của Chính phủ đã trở thành công cụ đắc lực, giúp cơ quan chức năng kiểm soát chặt chẽ các hành vi thổi giá, đầu cơ, chủ động điều tiết thị trường. Từ đó, thanh lọc thị trường và thiết lập một chu kỳ phát triển an toàn hơn.

Nhà ở xã hội, nhà cho thuê và lộ trình tăng trưởng bền vững

Trong bức tranh bất động sản hiện nay, phân khúc nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm đặc biệt với vai trò then chốt trong việc giải tỏa áp lực an cư cho người thu nhập thấp và lao động tại các khu công nghiệp. Trong năm 2026, Nghệ An đặt mục tiêu hoàn thành 2.000 căn nhà ở xã hội, làm tiền đề để nâng chỉ tiêu lên 5.800 - 5.900 căn/năm trong giai đoạn tiếp theo. Để hiện thực hóa mục tiêu này, đòi hỏi sự quyết liệt từ phía cơ quan quản lý cùng các chính sách đủ sức hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư. Ông Nguyễn Thế Phiệt, Trưởng phòng Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng cho biết, Sở đang tập trung rà soát và hoàn thiện quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất cho các dự án bất động sản, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân tại các khu đô thị, khu công nghiệp, đảm bảo đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đồng thời, Sở đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý về đầu tư, đất đai và giải phóng mặt bằng để rút ngắn thời gian triển khai, tăng nguồn cung thị trường. Cùng với việc tiếp tục thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội của Chính phủ, Sở sẽ kiên quyết làm việc với các nhà đầu tư để xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ, sớm đưa nguồn cung ra thị trường.

Dưới góc nhìn thị trường, ông Trần Ngọc Ba - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An nhấn mạnh rằng, số lượng cần đi đôi với chất lượng. Các dự án phải đảm bảo tính kết nối, hạ tầng tiện ích và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Trước thách thức về thanh khoản và chi phí đầu vào, cần sự đồng bộ hơn nữa trong việc đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, cũng như xây dựng chính sách tín dụng đặc thù cho cả người mua và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Để thị trường vận hành ổn định trong chu kỳ mới, tỉnh cần bám sát định hướng chiến lược đến năm 2030. Trong đó, cần xác định nhà ở cho thuê là trụ cột quan trọng. Trên cơ sở đó, sẽ thiết lập các cơ chế đột phá về quỹ đất và nguồn lực tài chính, ưu tiên các vùng kinh tế trọng điểm, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lao động dịch vụ, nhằm giải quyết hiệu quả bài toán an cư theo nhu cầu thực tế.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang hướng đến một thị trường thật, nơi giá trị tài sản gắn liền với hạ tầng và nhu cầu an cư. Đây là lộ trình cần thiết để phát triển kinh tế hạ tầng địa phương một cách bền vững, an toàn và tránh những cú sốc ngoài ý muốn. Trong thời gian tới, sự kết hợp giữa các chính sách điều tiết vĩ mô sát sao và sự thích ứng linh hoạt của doanh nghiệp sẽ là chìa khóa để thị trường phát triển ổn định, hài hòa. Từ đó, đáp ứng kịp thời bài toán an cư cho người lao động, nâng cao chất lượng môi trường sống, từng bước đưa Nghệ An hiện thực hóa khát vọng trở thành trung tâm kinh tế, đô thị kiểu mẫu của vùng Bắc Trung Bộ trong giai đoạn mới.

Kim Hoa