В последнее время все занимаются бизнесом в сфере недвижимости, но поскольку нормативные акты не охватывают эту сферу в полной мере, в этой сфере по-прежнему существуют потенциальные лазейки, которые приводят к налоговым потерям.
В последнее время, в связи с последствиями пандемии COVID-19, недвижимость и земля превратились из вторичного канала хранения активов в один из важных каналов инвестиционных транзакций, привлекая ресурсы социального капитала. Согласно расчётам, в среднем каждый участок земли в сельской местности с января по апрель 2022 года имел площадь 150–200 м2.2Инфраструктура, построенная государством, выставляется на аукцион по цене от 1,5 до 2,2 млрд донгов, а некоторые лоты продаются по цене вдвое большей, что представляет собой значительную сумму, вложенную обществом в землю. Более того, в последние годы эксплуатация земель также является одним из источников доходов провинциального бюджета (в 2020 году этот источник достиг около 5 млрд донгов, в 2021 году – более 6 млрд донгов, а за первые 4 месяца 2022 года, по предварительным данным, многие населённые пункты выполнили до 2/3 бюджетного плана доходов от эксплуатации земель).
Г-н Фан Тхань Миен, председатель Ассоциации малых и средних предприятий Нге Ан, отметил: «В нормальных условиях оживление рынка недвижимости является позитивным знаком для экономики, поскольку это канал инвестиций для бизнеса. Однако для допуска на биржу необходима безупречная правовая среда, а продукты, участвующие в сделке, должны соответствовать условиям, чтобы сделка была безопасной, а государство также будет взимать налоги и сборы».
Однако из-за несовершенства правовой среды для бизнеса в сфере недвижимости в нашей стране у государства нет информационных каналов для мониторинга денежных потоков, а цены на землю, установленные государством в качестве основы для расчета налогов, слишком неадекватны рыночным ценам, поэтому налоговые потери растут. На форумах, посвященных выполнению задач за последние 2 года, представитель Налогового департамента города Винь поделился: «Из фактических процедур, просто обращая внимание на сверку, нетрудно понять, что во многих транзакциях цены, зафиксированные в договорах о передаче, слишком низкие по сравнению с фактической сделкой, но поскольку они не ниже цен, установленных государством, отрасль не может собрать налог, который должен был быть собран».
Вышеизложенная реальность показывает, что налоговые потери в сфере недвижимости существуют, и риск их увеличения возрастает, если у властей нет решения. На форумах представители Министерства финансов указывали на это. Однако текущая проблема заключается в том, что количество сделок по передаче земли растёт, а регулируемая государством цена на землю всегда «слабее» рыночной. Например, согласно нормативным актам, при купле-продаже земли сегодня, если есть дополнительный доход, продавец должен уплатить 2% подоходного налога с физических лиц, 0,5% сбора за перевод целевого назначения земли и 45–50% налога на перевод целевого назначения земли.
Однако, чтобы уменьшить вышеуказанные налоги и сборы, стороны часто заключают 2 договора с 2 ценами, в которых 1 договор предназначен для процедур в государственном учреждении, а 1 является документом, подтверждающим фактическую стоимость сделки (для предотвращения споров). В действительности существует множество договоров, заключенных в государственном учреждении, которые ниже, всего на 1/5–1/4 фактической цены сделки, поэтому налоговые потери реальны. Представитель отдела поддержки пропаганды провинциального налогового управления сказал: «В то время как некоторые крупные объекты недвижимости, такие как автомобили, мотоциклы и т. д., уже давно имеют ценовые рамки, установленные провинциальным народным комитетом для случаев проведения процедур передачи, в последнее время цены на некоторые новые объекты недвижимости, особенно на землю, не близки к годовой рыночной цене, и если не будет решения, риск налоговых потерь возрастает.
Например: цена земли, которую люди продают на рынке, составляет 10 миллионов донгов/м2.2Если это садовый участок, переводимый в жилой, вы должны заплатить 50% налог на целевой перевод, что означает оплату 5 миллионов донгов за м2.2бюджет, а также более высокий подоходный налог и регистрационные сборы. Однако, поскольку регулируемая государством цена составляет всего 500 000 донгов за кв. м,2Таким образом, налог за изменение назначения составляет всего 250 000 донгов/м².2Такое положение выгодно государству в случае приобретения земли, ведущего к компенсации, но из-за вышеуказанной цены увеличиваются налоговые потери.
Г-н Бах Си Туонг, глава налогового департамента города Винь, статистика: За последние 5 лет налоговый департамент города Винь обрабатывал более 15 000 записей о передаче права собственности ежегодно, из которых в 2021 году на земельном рынке был ажиотаж, поэтому было зарегистрировано 17 200 записей, обрабатывая в среднем 1400 записей о транзакциях в месяц. Аналогичным образом, в районе Нгилок за последние 2 года из-за сильного ажиотажа на земельном рынке в единый отдел поступало около 200 записей о транзакциях каждый день. В 2021 году, несмотря на то, что из-за эпидемии COVID-19 пришлось вводить социальное дистанцирование в течение 2-3 месяцев, в районе Нгилок было зарегистрировано 31 000 записей о передаче и разделе земли, что в 5 раз больше, чем раньше.
Кадастровый инспектор коммуны Нги Туан (Nghi Loc) рассказал: «Раньше, когда земля не была «горячей», сделки по передаче земли, если обе стороны достигали соглашения, передавались в коммуну. Если же они не могли сделать это сами, то обращались к должностным лицам коммуны за руководством, декларацией и ценой земли, чтобы цена, указанная в договоре, была близка к фактической. Но теперь большинство сделок купли-продажи проводятся и авторизуются «посредниками»; если покупатель или продавец уполномочивает «посредника», они найдут способы, в том числе за нотариальным заверением, зафиксировать цену ниже фактической рыночной, чтобы обойти закон и уклониться от уплаты налогов».
Причина, по которой сделки с недвижимостью становятся всё более сложными и трудно поддающимися контролю, заключается в отсутствии строгого и полного правового коридора. Ранее Министерство строительства выпустило циркуляр, обязывающий компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость и торговлей ею, выставлять свою продукцию на продажу, что привело к появлению целого ряда торговых площадок, торгующих землей и недвижимостью.
Представитель Департамента управления недвижимостью Департамента строительства провинции Нгеан отметил: «На пике своего развития в провинции Нгеан работало более 30 торговых площадок, включая площадки, созданные компаниями для продажи своих инвестиционных продуктов, а также площадки, где принимались продукты от инвесторов. Однако из-за неэффективной работы и отсутствия государственного контроля и надзора многие площадки больше не работают. В настоящее время во всей провинции функционирует всего около 10 торговых площадок, остальные в основном представляют собой торговые площадки в социальных сетях».
Насколько нам известно, в настоящее время сделки с землей совершаются в основном через персональные торговые площадки в социальных сетях. Владелец площадки, ранее работавший подрядчиком в коммуне Нги-Пху (город Винь), рассказал: «Поскольку это солидный адрес, здесь много консигнационной продукции, в среднем ежемесячно совершается 5-7 сделок, при этом прибыль от каждой сделки должна составлять всего 10 миллионов донгов, а в период ажиотажа на рынке земли прибыль составляет 500-700 миллионов донгов, что лучше, чем у строительного подрядчика...»
Г-н Ле Куок Туан, директор Управления регистрации прав землепользования городского отделения Винь, отметил: «В среднем, ежедневно в единый отдел Народного комитета города Винь поступает 250–300 записей о сделках с землей, из которых две трети — это записи о передаче и разделе недвижимости. Однако это только сделки, завершающие процедуру смены имени. На самом деле существуют также спекулятивные сделки или нотариально заверенные сделки, которые не завершают процедуру смены имени, чтобы «уклониться» от уплаты налогов и сборов».
Проблема и потеря налоговых поступлений в сфере недвижимости заключается в том, что существуют договоры купли-продажи земельных участков или таунхаусов, выставленных на аукцион, с чёткой записью о цене, но в документах о передаче после аукциона всё ещё встречаются люди, которые указывают цену ниже аукционной или предложенной инвестором, чтобы «уклониться» от уплаты налога, что приводит к разоблачению и отказу со стороны властей. Поэтому, если не исправить ситуацию, налоговые потери в сфере недвижимости будут становиться всё более распространёнными, и их число невелико.
В 2021 году Департамент природных ресурсов и окружающей среды Нгеан, наряду с получением и обработкой 2257/2446 земельных книг организаций, получил 210 525 регистрационных записей и выдал свидетельства домохозяйствам и отдельным лицам.
(Продолжение следует)