В последнее время все занимаются бизнесом в сфере недвижимости, но поскольку нормативные акты не охватывают эту сферу в полной мере, в этой сфере по-прежнему существуют потенциальные лазейки, ведущие к налоговым потерям.
В последнее время, в связи с последствиями пандемии COVID-19, недвижимость и земля превратились из второстепенного канала владения активами в один из важных каналов инвестиционных транзакций, привлекая ресурсы социального капитала. Согласно расчётам, в среднем каждый участок земли в сельской местности с января по апрель 2022 года имел площадь 150–200 м2.2Инфраструктура, построенная государством, выставляется на аукцион по цене от 1,5 до 2,2 млрд донгов, а некоторые лоты – по двойной цене, что представляет собой значительную сумму, вложенную обществом в землю. Более того, в последние годы эксплуатация земельного фонда также является одним из источников доходов бюджета провинции (в 2020 году этот источник достиг около 5 млрд донгов, в 2021 году – более 6 млрд донгов, а за первые 4 месяца 2022 года, по предварительным данным, многие населённые пункты выполнили до 2/3 плана по сбору средств в бюджет от эксплуатации земельного фонда).
Г-н Фан Тхань Миен, председатель Ассоциации малых и средних предприятий Нге Ан, отметил: «В нормальных условиях оживление рынка недвижимости является позитивным знаком для экономики, поскольку это канал инвестиций для бизнеса. Однако для размещения на торговой площадке необходимо наличие полноценной правовой среды и соответствие продуктов сделки всем условиям, чтобы сделка была безопасной, а государство также смогло бы собирать налоги и сборы».
Однако из-за несовершенства правовой среды для бизнеса в сфере недвижимости в нашей стране у государства нет информационных каналов для мониторинга денежных потоков, а цена земли, установленная государством в качестве основы для расчета налога, слишком неадекватна по сравнению с рыночной ценой, поэтому налоговые потери растут. На форумах, посвященных реализации задач за последние 2 года, представитель Налогового департамента города Винь поделился: «Из фактической процедуры, просто обратите внимание на сверку, нетрудно понять, что во многих транзакциях цены, зафиксированные в договорах передачи, слишком низкие по сравнению с фактической сделкой, но поскольку они не ниже цены, установленной государством, отрасль не может собрать необходимую сумму налога».
Вышеизложенная реальность показывает, что налоговые потери в сфере недвижимости существуют, и риск их увеличения возрастает, если у властей нет решения. На форумах представители Министерства финансов указывали на это. Однако текущая проблема заключается в том, что количество сделок по передаче земли растёт, а регулируемая государством цена на землю всегда «слабее» рыночной. Например, согласно нормативным актам, при купле-продаже земли сегодня, если есть дополнительный доход, продавец должен уплатить 2% подоходного налога с физических лиц, 0,5% сбора за изменение целевого назначения земли и 45–50% налога на изменение целевого назначения земли.
Однако, чтобы снизить вышеуказанные налоги и сборы, стороны часто заключают два договора с двумя ценами: один – на проведение процедур в государственном учреждении, а второй – на документ, подтверждающий фактическую стоимость сделки (для предотвращения споров). В действительности, существует множество договоров, заключенных в государственном учреждении, на сумму ниже, всего от 1/5 до 1/4 фактической цены сделки, поэтому налоговые потери реальны. Представитель отдела поддержки пропаганды провинциального налогового управления заявил: «Хотя некоторые крупные объекты недвижимости, такие как автомобили, мотоциклы и т. д., уже давно имеют ценовой диапазон, установленный провинциальным народным комитетом для «применения» при процедурах передачи, в последнее время цены на некоторые новые объекты недвижимости, особенно на землю, не соответствуют рыночным тенденциям каждый год. Если не найти решение, риск налоговых потерь возрастает».
Например: цена земли, которую люди продают на рынке, составляет 10 миллионов донгов/м2.2Если это садовая земля, то при переводе ее в жилую землю вы должны заплатить 50% налога на изменение целевого назначения, что означает оплату 5 миллионов донгов/м2.2Бюджет, а также подоходный налог и регистрационный сбор также выше. Однако, поскольку регулируемая государством цена составляет всего 500 000 донгов за кв.м.2Таким образом, налог на целевое преобразование составляет всего 250 000 донгов/м2.2Такое положение выгодно государству в случае приобретения земли, ведущего к компенсации, но из-за вышеуказанной цены увеличиваются налоговые потери.
Г-н Бах Си Туонг, глава налогового департамента города Винь, сказал: «За последние 5 лет налоговый департамент города Винь ежегодно обрабатывал более 15 000 записей о передаче права собственности, из которых в 2021 году земельная «лихорадка» вызвала 17 200 записей, обрабатывая в среднем 1400 записей о транзакциях в месяц. Аналогичным образом, в районе Нгилок за последние 2 года из-за сильной «лихорадки» земельного рынка в единый отдел округа ежедневно поступало около 200 записей о транзакциях. В 2021 году, несмотря на то, что из-за эпидемии COVID-19 пришлось вводить социальное дистанцирование в течение 2-3 месяцев, в районе Нгилок было зарегистрировано 31 000 записей о передаче и разделе земли, что в 5 раз больше, чем раньше.
Кадастровый инспектор коммуны Нги Туан (Nghi Loc) рассказал: «Раньше, когда земля не была «горячей», сделки по передаче земли, если две продающие стороны достигали соглашения, передавались в коммуну. Если же они не могли сделать это сами, они обращались к должностным лицам коммуны за руководством, декларацией и ценой земли, чтобы цена, указанная в договоре, была близка к фактической. Но теперь большинство сделок купли-продажи направляются и авторизуются «посредниками»; если покупатель или продавец уполномочивает «посредника», они находят способы, в том числе запрашивают нотариальное заверение, чтобы зафиксировать цену ниже фактической рыночной, чтобы обойти закон и уклониться от уплаты налогов.
Причина, по которой сделки с недвижимостью становятся всё более сложными и трудно поддающимися контролю, заключается в отсутствии строгого и полного правового коридора. Ранее Министерство строительства выпустило циркуляр, обязывающий компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость и торговлей ею, выставлять свою продукцию на продажу, что привело к появлению целого ряда торговых площадок, торгующих землей и недвижимостью.
Представитель Департамента управления недвижимостью Департамента строительства провинции Нгеан отметил: «На пике своего развития в провинции Нгеан работало более 30 торговых площадок, включая площадки, созданные компаниями для продажи своих инвестиционных продуктов, а также площадки, где принимались продукты от инвесторов. Однако из-за неэффективной работы и отсутствия государственного контроля и надзора многие площадки больше не работают. В настоящее время во всей провинции функционирует всего около 10 торговых площадок, остальные в основном представляют собой торговые площадки в социальных сетях».
Насколько нам известно, в настоящее время сделки с землей совершаются в основном через личные торговые площадки в социальных сетях. Владелец площадки, ранее работавший подрядчиком в коммуне Нги-Пху (город Винь), сказал: «Поскольку это солидный адрес, здесь много консигнационной продукции, в среднем 5-7 сделок в месяц, каждая сделка должна приносить прибыль всего в 10 миллионов донгов, а в период ажиотажа на рынке земли прибыль от сделок достигает 500-700 миллионов донгов, что лучше, чем быть подрядчиком по строительству...»
Г-н Ле Куок Туан, директор Управления регистрации прав землепользования городского отделения Винь, отметил: «В среднем, ежедневно в единый отдел Народного комитета города Винь поступает 250–300 записей о сделках с землей, из которых две трети — это записи о передаче и разделе недвижимости. Однако это только сделки, завершающие процедуру смены имени. На самом деле, существуют также сделки серфинга или нотариального заверения, которые завершаются без процедуры смены имени, чтобы «уклониться» от уплаты налогов и сборов».
Проблема и налоговые потери в сфере недвижимости заключаются в том, что существуют договоры купли-продажи земельных участков или таунхаусов, выставленных на аукцион, с чёткой записью о цене, но в документах о передаче после аукциона всё ещё встречаются люди, которые указывают цену ниже аукционной или предложенной инвестором, чтобы «уклониться» от уплаты налогов, что приводит к разоблачению и отказу со стороны властей. Поэтому, если не исправить ситуацию, налоговые потери в сфере недвижимости будут становиться всё более распространёнными, и их число невелико.
В 2021 году Департамент природных ресурсов и окружающей среды Нгеан, наряду с получением и обработкой 2257/2446 земельных книг организаций, получил 210 525 регистрационных записей и выдал свидетельства домохозяйствам и отдельным лицам.
(Продолжение следует)