Присмотревшись, можно заметить, что в течение последних нескольких месяцев государственные органы и общественность обсуждали, высказывали свои мнения и проводили семинары по внесению поправок в Закон о земле. Главная тема — трудности, возникающие из-за недостатков действующего земельного законодательства. Если посмотреть глубже, то с 2016 по 2020 год премьер-министр четыре раза предлагал внести поправки в Закон о земле.
Первая поправка направлена на развитие крупномасштабной, высокотехнологичной сельскохозяйственной экономики (2016 г.). Вторая поправка направлена на создание правовой базы для развития сегмента туристической недвижимости (2018 г.). Третья поправка направлена на устранение правовых препятствий при утверждении проектов жилой недвижимости (2020 г.). Четвёртая поправка направлена на предотвращение рисков безопасности, связанных с владением многими иностранными инвесторами земельными участками, имеющими оборонное значение (2020 г.).
Лишь 16 июня 2022 года, когда Центральный комитет партии 13-го созыва на 5-й конференции принял резолюцию 18-NQ/TW о «продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земель, создании импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода», поправка к Закону о земле стала считаться важным политическим шагом, направленным на усиление мер по развитию, направленных на достижение страной уровня высокого дохода.
Оглядываясь на земельное законодательство, действовавшее с момента обновления страны и до настоящего времени, можно увидеть, что его основная идея заключается в том, чтобы использовать земельные ресурсы как рынок ресурсов для экономики. Закон о земле 1987 года имел чисто субсидиарную экономическую форму, что неудивительно, поскольку рыночная экономика была официально принята лишь в 1991 году на VII съезде партии.
Спустя 4 года Закон о земле 1993 года приблизился к рыночному механизму, определив землю как имеющую цену, но регулируемую государством, и создав рынок прав землепользования для домохозяйств и отдельных лиц. Спустя 10 лет Закон о земле 2003 года полностью приблизился к рынку прав землепользования для хозяйствующих субъектов, домохозяйств и отдельных лиц; при этом цена земли, регулируемая государством, должна соответствовать рыночной. Закон о земле 2013 года по-прежнему сохраняет эти положения, но часто использует административные инструменты для устранения недостатков рыночного механизма.
До сих пор правовые нормы, регулирующие развитие рынка прав землепользования, остаются лишь в нормативных актах и не применяются на практике. Эта слабость привела к тому, что жалобы граждан на земельные вопросы составляют около 70% от общего числа гражданских исков, а число управляющих, попадающих в юридические проблемы, растёт с каждым днём.
Действующее земельное законодательство имеет два основных недостатка: во-первых, цены на землю, регулируемые государством, постепенно растут, но всегда намного ниже рыночной цены, а во-вторых, процесс перевода земли в собственность не связан с распределением выгод.
Первый недостаток связан с реальностью существования двух цен на землю, в то время как закон предусматривает, что цены на государственные земли должны соответствовать рыночным. За последние 20 лет этот недостаток остался прежним. Разница в стоимости двух цен на землю является основной причиной как жалоб со стороны лиц, чьи земли были возвращены, так и интересов инвесторов, которым земля была передана и сдана в аренду в соответствии с полномочиями государственных чиновников. Видно, что разница в двух ценах на землю является индексом, измеряющим стандартное отклонение рынка прав землепользования, измеряющим уровень жалоб со стороны лиц, чьи земли были возвращены, и измеряющим возможности для коррупции со стороны компетентных должностных лиц.
Итак, самое главное — создать Государственный прейскурант на землю, соответствующий рыночной стоимости. Рыночная стоимость синтезируется из рыночных цен по договорам передачи права землепользования. Из-за необоснованного регулирования подоходного налога от передачи права землепользования, люди, участвующие в передаче, по-прежнему фиксируют в договоре цену земли, равную только государственной цене, чтобы уменьшить налог. Когда Прейскурант на землю повысится ближе к рыночной, и регулирование подоходного налога от передачи права землепользования будет рассчитываться только в соответствии с Прейскурантом, передающая сторона будет фиксировать фактическую цену земли в договоре. Оттуда мы постепенно соберем базу данных рыночных цен на землю и рассчитаем Прейскурант на землю, соответствующий рынку. Когда Прейскурант на землю увеличится, это приведет к увеличению подоходного налога от передачи права землепользования, создавая трудности для людей, и государство снизит ставку налога до приемлемого уровня.
Второй недостаток процесса перевода земель из текущего пользования в инвестиционные проекты связан с распределением выгод. Долгое время законодательство фокусировалось только на двух механизмах перевода: принудительном, основанном на решении о возврате земель, и добровольном, основанном на рыночных сделках между инвесторами и текущими землепользователями. Принудительный механизм всегда связан со сложными жалобами со стороны населения. Добровольный механизм затрудняет инвесторам переговоры со 100% текущих землепользователей, что делает достижение успеха практически невозможным.
Согласно Конституции, государство изымает земли в случаях реальной необходимости для использования в целях национальной обороны и безопасности, а также для экономического и социального развития в интересах государства и общества. Анализ этого положения показывает, что в случаях, когда инвестиционные проекты нерентабельны, государство обязано применять механизм принудительного изъятия земель. Необходимо улучшить систему компенсаций, поддержки и переселения, чтобы она стала приемлемой. В прибыльных инвестиционных проектах по-прежнему возникают деликатные вопросы, при этом интересы инвестора увязываются с интересами государства и общества, определяемыми на каждом этапе развития.
С точки зрения выгод, прибыльные инвестиционные проекты должны использовать механизм передачи земли, включающий как обязательные, так и добровольные элементы. Обязательным элементом является передача земли, а добровольным – социальный консенсус, то есть согласие с мнением большинства населения, пользующегося землей, и план передачи, учитывающий интересы всех сторон. Зарубежные специалисты называют это механизмом передачи земли на основе общественного консенсуса.
Вышеупомянутая Резолюция 18-NQ/TW подняла ряд вопросов, связанных с разрешением всех существующих правовых проблем, а также вопросов, определяющих развитие страны. В Резолюции обозначена ключевая задача – «содействие коммерциализации прав землепользования».
Опыт промышленно развитых стран, расположенных рядом с нашей страной, показывает, что для того, чтобы избежать ловушки среднего уровня дохода и перейти к высокому, необходимо сосредоточиться на развитии высококвалифицированных кадровых ресурсов, связанных с высокими технологиями. Для этого необходим значительный капитал, который можно получить, используя потенциал земли посредством капитализации. Мы полагаем, что земля имеет очень высокую стоимость, поскольку инвестиционный проект связан с землей, и проблема заключается в том, как собрать этот капитал и как его распределить.
Вьетнам сможет уверенно развиваться, когда будет знать, как опираться на рыночные механизмы, объединять силу народа для повышения ценности человеческих ресурсов и технологий и твердо стоять на ногах, когда сможет контролировать процесс капитализации земли.
Иллюстрация: Куанг Зунг - Тхань Куонг
