Определение цены на землю не соответствует реальным потребностям

(Baonghean.vn) -Компенсация за отчуждение и расчистку земель всегда остаётся актуальной проблемой, вызывая продолжительные жалобы во многих населённых пунктах. Согласно действующим нормам, оценка компенсации должна быть близка к рыночной цене в обычных условиях. Однако, поскольку рыночные цены на землю постоянно колеблются, определение цены на землю и её применение к компенсации за отчуждение и расчистку земель по-прежнему неэффективны.

Г-н Нгуен Ван Чат, начальник Департамента землепользования (Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды), отметил: «Согласно этому постановлению, его очень сложно реализовать, поскольку мы не знаем, что близко к рыночной цене, и нет ни агентства, ни базы для расчета, позволяющей точно определить рыночную цену земли на момент восстановления земель и расчистки участка. Что такое рыночная цена, цена, которую «называет» продавец, или цена, согласованная между продавцом и покупателем? С другой стороны, согласно методу расчета, предусмотренному Законом, определение цены каждого земельного участка подходит только для сделок купли-продажи между физическими лицами и домохозяйствами. Очень сложно определить цену каждого земельного участка в каждом районе, поэтому компенсация по рыночной цене необоснованна.

В реальности существует парадокс: люди, добросовестно выполняющие условия отвода и расчистки земли, получают компенсацию по низкой цене. Компенсация отвода и расчистки земли часто длится 2-3 года, а то и 5 лет, при этом цены на землю меняются каждый год, поэтому те, кто выплачивает компенсацию раньше срока, оказываются в невыгодном положении, в то время как те, кто откладывает и отказывается передать свою землю, получают компенсацию по более высокой цене. Это незримо побуждает людей продолжать подавать жалобы, и отвод и расчистка земли продолжают затягиваться. История с затянувшимися компенсациями и жалобами имела место во многих проектах и ​​населённых пунктах, включая проект дороги вдоль реки Лам в коммунах округов Хынг Нгуен и Нам Дан; или в Юго-восточной экономической зоне...

Недавно также в связи с оценкой стоимости земли на суде над бывшим председателем района Куан Бау, который подделал 3 комплекта документов для перевода сельскохозяйственных земель в жилые земли общей площадью 700 м2 с целью продажи земель и получения незаконной прибыли, но на суде ответчик Во Ван Тунг заявил, что оценка земельных участков не соответствовала положениям о прейскуранте цен на землю Народного комитета провинции Нгеан, поэтому коллегия судей приняла решение вернуть дело для дальнейшего расследования и переоценки земельных участков.

Г-н Фан Суан Хоа — заместитель управляющего совета Юго-Восточной экономической зоны

Г-н Фан Суан Хоа, заместитель управляющего Юго-Восточной экономической зоной, сказал: «Нынешние несоответствия в определении цен на землю, вызывающие трудности с компенсацией за расчистку участка, обусловлены нашей путаницей в теории, что приводит к нечетким правовым нормам, вызывающим дублирование политических механизмов и трудности в реализации».

По словам г-на Хоа, Указ № 69 о компенсации за отчуждение и расчистку земель – это шаг вперёд на благо народа. Соответственно, в процессе реализации компенсаций и расчистки земель цены на жилые земли в качестве основы для компенсации и поддержки использовались гибко. Политика поддержки сельскохозяйственных земель была дополнена и изменена, чтобы больше учитывать интересы людей, чьи земли были возвращены. Однако фактическая цена земли зачастую очень высока, а цена компенсации, согласно ценовому диапазону, низкая. Такая большая разница заставляет многих людей отказываться от сотрудничества с Советом по компенсации за отчуждение и расчистку земель. В процессе общения с людьми мы получили от них множество жалоб. Цена компенсации должна быть близка к рыночной цене в обычных условиях, но что такое близость к рыночной цене в обычных условиях, в соответствующих правовых документах не указано. Кроме того, в настоящее время отсутствует орган, который бы чётко определял рыночную цену земли в этом районе? Это создавало трудности для местных органов власти, приводило к длительным жалобам и замедляло реализацию инвестиционных проектов.

Что касается вопроса о том, почему существует разница между государственными ценами и рыночными ценами, г-н Тоан - заместитель начальника Департамента по управлению земельными ресурсами, сказал: на основе правительственной системы цен, провинциальный народный комитет выпускает местные прейскуранты. Система цен на землю и прейскурант на землю стабильны и корректируются только в случае существенных изменений цен на землю на рынке. Чтобы сформировать цены на землю, первым шагом является исследование рыночных цен (успешные сделки нередки), предложение рамок цен для каждого района и после достижения соглашения приступить к формированию прейскурантов. В процессе исследования, если есть изменения в инфраструктуре, будут и изменения в ценах. В настоящее время прейскурант на землю в провинции составляет около 50-70% от рыночной цены. «Прейскурант основан на многих целях. Если мы повысим прейскурант на землю, это будет сложно, поскольку он связан с ежегодными платежами по земельному налогу населения и налогом на землю предприятий; это повлияет на работу по привлечению частных земель... Поэтому, в принципе, цена земли, устанавливаемая государством, должна соответствовать рыночной. Установить цену земли, «близкую к рыночной», как сейчас, очень сложно, поскольку рынок постоянно колеблется», — поделился г-н Тоан.

Определение цен на землю и их применение в качестве компенсации за расчистку участка все еще имеет много недостатков.

Таким образом, цены на землю служат как статическим целям (расчёт налогов), так и динамическим целям (компенсация), что приводит к несоответствиям в ценообразовании. Согласно анализу Департамента землепользования (Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Нгеан), несоответствия в определении цен на землю требуют создания компании по оценке стоимости земли. Кроме того, прейскурант на землю должен быть стабильным на протяжении 3–5 лет, а также необходим тщательный мониторинг сделок на рынке.

Г-н Фан Суан Хоа, заместитель управляющего совета Юго-Восточной экономической зоны: Проблема заключается в том, что прейскурант на землю формируется отдельно от земельной политики. Поэтому необходимо изменить способ формирования цен на землю в соответствии с планом: государство участвует в обеспечении механизма общественной собственности на землю, рынок – в обеспечении. Оценка земли предприятиями... остается в компетенции оценочных организаций для предприятий, имеющих рыночную природу. Прейскурант на землю, сформированный таким образом, используется для сбора налогов с населения и будет стабильным в течение 5 лет, корректируясь только в случае колебаний. Конкретная цена на землю для каждого проекта будет применяться в соответствии с рыночным механизмом, при любых изменениях она будет оцениваться.

Ту Хуен