Устранение препятствий для получения социального жилья.

(Баонгхеан) – В настоящее время в нашей провинции зарегистрировано 15 инвестиционных проектов в сфере социального жилья, но завершены и введены в эксплуатацию только 3 проекта с общим объемом инвестиций в 191,13 миллиарда донгов. Это свидетельствует о том, что, хотя этот сектор привлекает интерес инвесторов, он по-прежнему сталкивается со многими трудностями и препятствиями, что приводит к медленному прогрессу. Недавно правительство издало Указ № 188-CP (от 20 ноября 2013 г.) о развитии и управлении социальным жильем, содержащий множество гибких положений.

Правительство разработало многочисленные механизмы политики в отношении инвестиций в строительство социального жилья, а Народный комитет провинции также принял дополнительные меры для привлечения экономических субъектов к участию в развитии социального жилья, такие как: финансовая поддержка топографических и геологических изысканий и детального планирования строительства; финансовая поддержка компенсации за землю и имущество; поддержка работ по выравниванию земель и т. д. Кроме того, провинция разработала план развития социального жилья для города Винь, поселка Куа Ло и крупных промышленных зон с льготными условиями в отношении земли и компенсаций за расчистку земель. Примечательно, что из бюджета выделено 20 миллиардов донгов на реализацию инвестиционных проектов в рамках пилотного плана развития социального жилья в городе Винь, поселке Куа Ло и промышленных зонах.

В частности, после реализации пакета мер поддержки в размере 30 000 миллиардов донгов с льготными процентными ставками для сектора социального жилья, 15 предприятий зарегистрировались для инвестирования в строительство проектов социального жилья в городе Винь. К ним относятся: проект многофункционального комплекса, включающего сервис и социальное жилье, в районе Ле Лой города Винь, инвестированный компанией TECCO Construction and New Technology Application Joint Stock Company (филиал Нге Ан); проект социального жилья и многофункционального комплекса, включающего сервис и услуги, в коммуне Хунг Лок города Винь, инвестированный компанией TECCO Central Vietnam Joint Stock Company;...

Однако в настоящее время завершены и введены в эксплуатацию только 3 проекта, включающие 4 единицы социального жилья (в том числе 3 пятиэтажных и 1 семиэтажное здание общей площадью 13 017 м2 и 202 квартиры). Акционерное общество TECCO Construction and Industrial Application в период с 2010 по 2011 год завершило строительство 2 пятиэтажных жилых комплексов социального жилья со 106 квартирами общей площадью 7 048 м2 в районе Ле Лой. Например, в рамках проекта социального жилья и комплексных услуг Хунг Лок, инвестированного акционерным обществом TECCO Central Vietnam (2010-2012), было введено в эксплуатацию 5-этажное здание с 41 квартирой. В тот же период в короткие сроки (2011-2012 гг.) был завершен и введен в эксплуатацию проект строительства доступного жилья для малоимущих в 7-м квартале района Трунг До (инвестор: акционерное общество Трунг До). В здании расположено 7 этажей, вмещающих 50 квартир (площадью 56 м² каждая), общей площадью 3 873 м².

С 2013 года по настоящее время Народный комитет провинции разрешил преобразование 3 коммерческих жилых комплексов в проекты социального жилья (жилищный комплекс Минькханг, проект Донгдау и проект продовольственного предприятия Тхань-Нге-Тинь), а Министерство строительства включило 5 проектов социального жилья в провинции в список проектов с льготным кредитованием на общую сумму 330 миллиардов донгов; однако эти проекты продвигаются очень медленно.

Глава Департамента управления рынком недвижимости Министерства строительства, г-н Чу Ань Туан, заявил: «Из-за применения некоторых ненадлежащих и несвоевременных преференциальных механизмов и политик в отношении инвестиций и строительства социального жилья, а также из-за невыполнения некоторых мер, стоимость социального жилья существенно не снизилась по сравнению с коммерческим жильем... Поэтому правительство издало Указ № 188-CP (от 20 ноября 2013 г.) о развитии и управлении социальным жильем. Этот указ касается именно проектов социального жилья и предусматривает множество новых и гибких механизмов и политик, таких как: инвесторам разрешается выделять 20% от общей площади земельного участка, отведенного под проект социального жилья, для инвестиций в коммерческое строительство; инвесторы освобождаются от платы за землепользование и арендной платы за земельный участок, отведенный под проект социального жилья».

Инвестор может использовать жилые помещения и будущие постройки в рамках проекта социального жилья в качестве залога при привлечении капитала для проекта. Инвестор должен выделить не менее 20% от общей площади жилых помещений в проекте для сдачи в аренду; однако по истечении 5 лет с начала аренды он имеет право продать эти жилые единицы нынешним арендаторам (по своему желанию). По истечении 5 лет с момента полной оплаты покупки или лизинга с правом выкупа и получения свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на жилье и другие активы, связанные с землей, покупатели или арендаторы социального жилья имеют право перепродать, заложить или сдать в аренду (ранее этот срок составлял 10 лет)... Благодаря открытой политике Указа 188/ND-CP, в нашей провинции у инвесторов появится больше возможностей для смелой реализации проектов социального жилья». Известно, что в настоящее время в провинции Нгеан реализуются 8 проектов социального жилья, включающих в общей сложности 1631 квартиру, специально предназначенных для людей с низким уровнем дохода.

Несколько лет назад привлечение инвестиций в строительство социального жилья было сложной задачей, но после завершения строительства координация действий с соответствующими уровнями и секторами для проверки соответствия критериям покупателей представляла собой не меньшую проблему. Многие застройщики даже сталкивались с жалобами и судебными исками со стороны жителей. Например, в жилом комплексе социального жилья TECCO в Трунг До возникли жалобы относительно того, кто имеет право, а кто нет на покупку социального жилья. Сейчас эта проблема в значительной степени решена, но во время эксплуатации социального жилья некоторые жители произвольно передавали право собственности, вызывая общественное недовольство и создавая трудности для застройщика и жилищно-коммунального управления. Житель жилого комплекса социального жилья в районе Ле Лой сказал: «Здесь большинство жителей хорошо соблюдают правила законодательства, требования застройщика и жилищно-коммунального управления, но все еще есть некоторые семьи, которые часто подают жалобы и апелляции на более высокие уровни, сообщая о неправде».

В строительство комплекса социального жилья в районе Ле Луа инвестирует компания TECCO Investment, Construction & New Technology Application Joint Stock Company.

Стало известно, что жилой комплекс для малоимущих в районе Ле Лой (акционерное общество TECCO) был сдан в эксплуатацию более двух лет назад. Инвестор построил его, используя банковские кредиты (по коммерческим процентным ставкам), но продал по средней цене 7,1 млн донгов/м² (на 3 млн донгов/м² ниже продажной цены коммерческого жилья). Несмотря на длительный срок эксплуатации и разумную цену продажи, инвестор до сих пор не полностью погасил задолженность, что негативно сказывается на финансовом положении компании. Недавно инвестору этого жилого комплекса пришлось дать очень конкретные ответы на вопросы жильцов, касающиеся: управления и функционирования службы безопасности жилого комплекса; управления проектной и строительной документацией; процесса выдачи свидетельств о праве пользования землей; износа технической инфраструктуры; строительства фундамента общей территории; и строительства стен, отделяющих жилой комплекс для малоимущих от прилегающей территории. Обязанность по оплате квартиры… В ходе управления и использования жилого комплекса для малоимущих в районе Ле Луа было отмечено, что техническая инфраструктура все еще имеет некоторые недостатки, такие как низкий уровень земли и фундамент первого этажа… Эти проблемы могут быть полностью решены на местном уровне, если инвестор и жители будут хорошо сотрудничать в конструктивном духе.

Спрос на социальное жилье в городах Винь и Куа Ло очень высок, но обеспечить возможность приобретения таких квартир людям с низким доходом совсем непросто. Неприятные инциденты в районе Ле Лой, где проживает малоимущее население, служат уроком, который необходимо усвоить, чтобы подобные ситуации не повторялись в других районах социального жилья в городе Винь в будущем.

Хоанг Винь