Разрешить инвесторам получать оплату из земельных фондов.

(Baonghean) – Корреспондент газеты Baonghean провел беседу с г-ном Чан Дык Тхангом, директором Департамента управления государственным имуществом (Министерство финансов), по этому вопросу.

Инвестиции в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) являются одной из основных экономических политик страны в настоящее время. Однако для безопасного и эффективного привлечения индивидуальных инвесторов к участию в проектах необходима значительная поддержка со стороны органов, принимающих политические решения. Для диверсификации источников финансирования инвестиций в инфраструктурные проекты, больницы, школы и т.д., способствующие социально-экономическому развитию, Правительство издало Указ № 15/2015/ND-CP о механизме оплаты за счет земельных фондов, отменив ранее действовавшее положение об оплате контрактов в рамках ГЧП денежными средствами.

ПВ:Уважаемый господин, в рамках механизма, при котором государство компенсирует инвесторам затраты на землю при реализации строительных инвестиционных проектов в форме «строительство-передача», определение стоимости платы за пользование землей и арендной платы за землю раньше было очень сложной задачей, не так ли?

Г-н Тран Дык Тханг:Действительно, Постановление № 23/2015/QD-TTg, устанавливающее механизм выплаты государством инвесторам средств из земельного фонда при реализации инвестиционных проектов по схеме «строительство-передача», разрешило трудности, возникающие при реализации таких проектов. В первую очередь, оно устранило трудности в определении стоимости платы за пользование землей и арендной платы за землю, используемую в качестве оплаты. Согласно положениям политики финансирования земельных участков, определение платы за пользование землей или арендной платы за землю, используемую в качестве оплаты, может быть произведено только после принятия государством решения о выделении или сдаче земли в аренду. В действительности же на момент подписания договора о строительстве-передаче большая часть земли, используемой в качестве оплаты, еще не получила решения о выделении или сдаче в аренду. Следовательно, определение стоимости земли, используемой в качестве оплаты, на момент подписания договора о строительстве-передаче не имело правовой основы.

В Постановлении № 23/2015/QD-TTg Правительство установило, что в состав земельного фонда для оплаты входят: земли, определенные в планах землепользования и планах, утвержденных компетентными государственными органами для целей экономического развития в соответствии с земельным законодательством; а также земли с существующими зданиями и земли на прежнем месте, используемые для финансирования проектов по развитию туризма и инвестиций в строительство на новом месте. Соответственно, Постановление № 23/2015/QD-TTg установило порядок обработки земель, которые еще не расчищены, а также земель с существующими зданиями и земель на прежнем месте, чтобы местные органы власти и инвесторы имели основу для проведения необходимых работ до выделения земли, в соответствии с каждым видом земельного фонда для оплаты, предусмотренным земельным законодательством.

Эти правила направлены на ускорение процесса распределения земельных фондов для выплаты инвесторам в соответствии с земельным законодательством. После того как земельный фонд будет утвержден и будет соответствовать условиям распределения или аренды земли, установленным земельным законодательством, Решение № 23/2015/QD-TTg устанавливает, что стоимость земельного фонда для выплаты представляет собой плату за пользование землей или плату за аренду земли, определенную на момент принятия решения о распределении или аренде земли в соответствии с земельным законодательством, и служит основой для зачета в счет стоимости проекта BT.

ПВ:А что насчет вопросов, касающихся сроков платежей по контрактам с BT, сэр?

Г-н Тран Дык Тханг:На практике ранее действовавшие правила предусматривали оплату после завершения проекта по биотехнологиям. Это положение не совсем подходит для случаев, когда оплата производится за счет земельных средств. Во-первых, с точки зрения инвестора, несмотря на то, что он вложил капитал на определенный период времени для реализации договора по биотехнологиям, ему все равно приходится тратить много времени на выполнение процедур и процессов, предусмотренных земельным законодательством, для получения: выделения земли, аренды земли, определения платы за пользование землей, платы за аренду земли для земельного фонда, использованного для оплаты, подтверждения выполнения финансовых обязательств и т. д. Только после завершения этого процесса инвестор может реализовать свои права как пользователь земельного фонда, использованного для оплаты. Во-вторых, с точки зрения государства, были случаи, когда земельный фонд для оплаты был сформирован, инвестор принял землю, и проценты по заемному капиталу для проекта по биотехнологиям не начислялись с даты передачи земли до завершения проекта; однако стороны не выполнили соглашение.

Административный корпус недавно построенной больницы дружбы Нге Ан был отремонтирован. Фото: Сюань Нхуонг.

Постановление № 23/2015/QD-TTg устанавливает, что сроком оплаты проектов по биотехнологиям, финансируемых за счет земельных средств, является момент принятия народным комитетом провинции решения о выделении или сдаче в аренду земли инвестору. Принятие решения о выделении или сдаче в аренду земли осуществляется одновременно с завершением проекта по биотехнологиям или после него, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 43 Постановления Правительства № 15/2015/ND-CP от 14 февраля 2015 года об инвестициях в форме государственно-частного партнерства.

Кроме того, для обеспечения баланса интересов между государством и инвесторами, Постановление № 23/2015/QD-TTg также предусматривает прекращение выплаты процентов по финансовому плану договоров БТ с даты получения инвестором решения государства о выделении или аренде земли; оно также предусматривает выдачу инвесторам свидетельств о праве пользования землей в соответствии с земельным законодательством на площадь земельного фонда, использованного для оплаты, соответствующую стоимости проекта БТ, завершенного в соответствии с графиком, установленным компетентным государственным органом в соответствии с законом об инвестициях и строительстве, а также на погашение финансовых обязательств по разнице в стоимости, которую инвестор оплатил в случае, если стоимость земельного фонда, использованного для оплаты, превышает стоимость проекта БТ.

ПВ:Что касается проблем, возникающих в связи с использованием существующих зданий и земельных участков в качестве земли для оплаты в рамках контрактов BT (Build-Transfer) на строительство проектов в новых местах, как будут решаться эти вопросы, сэр?

Г-н Тран Дык Тханг: В действительности, в последнее время было несколько случаев, когда предлагалось реализовать контракты по схеме «строительство-эксплуатация» (BT) с использованием метода, при котором инвестор вкладывает капитал в строительство проекта на новом месте в соответствии с планом, передает его государству и запрашивает оплату за счет стоимости земли и зданий на старом месте. Это гибкий и эффективный метод, который значительно снижает нагрузку на инвестиционный бюджет. Однако на практике реализация сталкивается с препятствиями, связанными с земельным законодательством, такими как: отсутствие плана землепользования на старом месте и отсутствие решения о выделении земли от компетентного государственного органа, которое служит основой для определения стоимости земельного фонда для оплаты… Поэтому перед началом реализации министерства, ведомства и местные органы власти должны обращаться к премьер-министру за разъяснениями по каждому конкретному случаю.

Постановление № 15/2015/ND-CP устанавливает, что проекты, реализуемые инвесторами для возврата инвестированного капитала в инфраструктурные проекты, могут осуществляться одновременно с завершением инфраструктурного проекта или после него, как это оговорено в проектном договоре. Это положение частично разрешило вышеупомянутые трудности, касающиеся сроков платежей. Кроме того, Решение № 23/2015/QD-TTg четко определяет порядок определения стоимости земельного фонда для оплаты существующих зданий и земли на прежнем месте, включая стоимость прав пользования землей, активов на земле и т. д.

Учитывая нынешние ограниченные государственные бюджетные средства и практические трудности с финансированием проектов по строительству и передаче недвижимости за счет земельных фондов в прошлом, решение премьер-министра разрешить внедрение вышеупомянутого положения с 15 августа 2015 года является срочным и эффективным решением для содействия развитию инвестиционных проектов по модели контракта «строительство-передача».

ПВ: Большое спасибо, сэр.

Красная река